나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경16022 [1] 충청남도 홍성군 홍북읍 신경리 1169 효성해링턴플레이스 108동 3층301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화감정 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

-

교통상황

-

건물의 구조

-

이용상태

-

설비내역

-

토지의 형상 및 이용상태

-

인접 도로상태등

-

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 홍성지원 2025타경16022 (1)

소재지: 충청남도 홍성군 홍북읍 신경리 1169 효성해링턴플레이스 108동 3층301호

용도: 아파트

감정가: 227,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (우리은행 추정)

특이사항: 유동화물건, 특수물건정보: 유동화물건

작성일 (물건명세서 참고): 2026년 5월 29일

1.2. 면적 및 가격

토지면적: 50.43㎡ (약 15.25평)

토지지분: 50.432㎡ (약 15.25평)

건물면적: 84.79㎡ (약 25.65평)

건물지분: 84.791㎡ (약 25.65평)

감정평가 요약표: 제공된 정보 없음.

1.3. 특이사항

본 물건은 유동화 물건으로 분류됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 단지 정보

본 물건은 충청남도 홍성군 홍북읍 신경리 1169번지에 위치한 '내포효성해링턴플레이스' 아파트 108동 3층 301호입니다.

단지는 2014년 9월 사용승인을 받은 아파트로, 총 9개 동, 915세대로 이루어져 있습니다.

최고 26층, 최저 2층으로 건축되었습니다.

총 주차대수는 1,333대(세대당 1.45대)로, 주차 공간이 비교적 넉넉합니다.

2.2. 교통 및 주위환경

* 교통 상황: 내포신도시는 서해선 복선전철 및 장항선 개량 사업, KTX 연결 사업 등이 추진되어 교통망 개선이 기대되고 있습니다. 다만, 현재 순환버스 이용객 수는 기대치에 못 미치고 있으며, 배차 간격에 대한 주민 불편 의견이 있습니다. 대중교통 이용 편의성은 개선이 필요한 부분으로 보입니다.

* 주위환경: 내포신도시는 충남도청 이전과 함께 행정 및 주거 중심지로 조성되었습니다. 주변에는 상가, 병원, 학교 등 생활 편의시설이 꾸준히 들어서고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 권리 내역

본 경매 물건의 말소기준권리는 2014년 12월 10일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권 (을1)입니다.

등기부등본 상 모든 권리(근저당권, 임의경매 개시결정 등)는 말소기준권리보다 후순위이거나, 임의경매로 인한 촉탁 등기로 인해 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액: 276,200,000원 (근저당 115,500,000원 + 40,700,000원 + 120,000,000원 + 임의경매 청구금액 35,803,322원)

3.2. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 없는 것으로 기재되어 있습니다. (지상권: 없음)

4. 상권분석

내포신도시는 행정기관이 밀집된 지역으로, 점차 상가와 생활편의시설이 확충되고 있습니다.

아파트 단지 인근에 근린상가들이 발달해 있으며, 마트, 병원, 약국, 학원 등이 운영 중입니다.

또한, 내포어린이병원 건립(2028년 4월 개원 예정) 등 의료 인프라 확충이 진행되고 있어 생활 편의성이 향상될 것으로 기대됩니다.

그러나 중심상업지구 내 주차난이 심각하며, 대중교통 이용 편의성 개선이 필요한 상황입니다.

최근 6조 원대 AI, 탄소중립 산업 유치가 추진되는 등 지역 발전 호재가 있으나, 대학 부재는 정주 여건의 과제로 남아있습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 내 시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의/교육 시설

* 편의시설: 단지 인근에 마트, 병원, 약국, 학원 등 다양한 생활 편의시설이 있습니다. 특히, 내포어린이병원이 2028년 4월 개원을 목표로 건설 중이며, 이는 지역 의료 서비스 강화에 기여할 것으로 보입니다.

* 교육 시설: 내포초등학교, 내포중학교, 홍성고등학교 등이 인근에 위치하고 있습니다. 특히, 2028년 개교를 목표로 KAIST 부설 한국과학영재학교 캠퍼스 설립이 추진 중이며, 이는 교육 인프라 강화에 대한 기대감을 높이고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 유동화 물건으로 분류되어 있어, 일반 경매 물건과 다른 절차나 특징이 있을 수 있습니다.

* 주차난 및 교통 불편: 내포신도시 내 중심상가지역의 주차난과 다소 부족한 대중교통 이용 편의성은 잠재적 리스크 요인입니다.

* 쓰레기 자동집하시설 문제: 내포신도시에 구축된 쓰레기 자동집하시설의 소유권 및 유지보수 비용 부담 문제로 인해 갈등이 지속되고 있으며, 완전한 기능 수행에 어려움이 있습니다. 이는 도시 환경 측면에서 고려할 부분입니다.

* 향후 시장 변동성: 모든 부동산과 마찬가지로, 향후 부동산 시장 상황 및 지역 개발 계획의 변동에 따라 가치 변동 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2014년 준공)의 대단지 아파트로, 권리상 하자가 없어 안전한 투자가 가능한 물건입니다.

주변 편의 및 교육 시설이 확충되고 있으며, 특히 KAIST 영재학교 설립 추진 등 미래 가치 상승 요인이 있습니다.

다만, 내포신도시 자체의 교통 불편, 주차난, 쓰레기 자동집하시설 문제 등은 거주 편의성 및 도시 환경 측면에서 고려해야 할 부분입니다.

전반적으로는 지역 발전 잠재력과 함께 안정적인 주거 환경을 갖춘 아파트로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 권리 관계: 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 인수되는 권리 부담이 없습니다.

* 신축급 대단지 아파트: 2014년 준공된 아파트로 비교적 최신 시설이며, 915세대의 대단지 프리미엄이 있습니다.

* 교육 및 생활 인프라 확충: KAIST 영재학교 설립 추진 등 미래 교육 환경 개선 기대감과 함께 병원, 상업 시설 등이 발달하고 있습니다.

* 향후 지역 발전 가능성: 충청권 메가시티 구상, 서해선 KTX 연결 등 교통망 확충 및 산업 유치로 인한 잠재력 상승이 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면,

* 2026년 4월 27일: 67.459㎡ (약 20.4평), 23층, 18,800만원

* 2026년 5월 8일: 59.56㎡ (약 18.0평), 13층, 17,800만원

* 2026년 6월 25일: 67.971㎡ (약 20.5평), 5층, 17,800만원

본 경매 물건은 전용면적 84.79㎡ (약 25.65평)이며, 최근 실거래가로 제시된 물건들보다 면적이 더 큽니다.

면적 증가율을 고려하여 시세를 추정해보면,

최근 거래된 67.971㎡(약 20.5평) 면적이 17,800만원 수준임을 감안할 때, 단위 면적당 가격을 86.8만원/평 ~ 92.1만원/평으로 가정할 수 있습니다.

이를 본 물건의 면적(25.65평)에 대입하면, 약 222,757,153원 ~ 236,276,650원의 범위로 추정됩니다.

감정가 227,000,000원은 이러한 시세 추정 범위 내에 있으며, 최근 실거래가보다는 높은 수준입니다.

2026년 2월 9일 실거래가 정보에서는 3층, 84.79㎡ 면적이 1.7억원에 거래된 기록이 있으나, 이는 다른 자료와 시세 차이가 크므로 참고만 하는 것이 좋습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본 물건의 감정가는 227,000,000원이며, 시세 분석 결과 상 적정 수준으로 판단됩니다.

최근 실거래가들은 본 물건보다 면적이 작음에도 불구하고 1.7억 ~ 1.8억 원대에서 거래되고 있으며, 최고층 거래가는 1.88억 원에 달합니다.

하지만 본 물건은 3층으로, 저층이라는 점이 가격에 일부 영향을 줄 수 있습니다.

유동화 물건이라는 점과 첫 경매임을 감안할 때, 무리한 경쟁보다는 합리적인 가격 접근이 중요합니다.

최근 실거래가 및 면적, 층수, 감정가 등을 종합적으로 고려했을 때, 본 물건의 적정 입찰가는 210,000,000원 ~ 225,000,000원 으로 예상됩니다.

가장 보수적으로는 감정가 이하, 적극적으로는 감정가 수준까지 고려해볼 수 있으나, 현장 조사를 통해 물건 상태를 면밀히 확인하신 후 최종 입찰가를 결정하시길 권장합니다.1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 홍성지원 2025타경16022 (1)

소재지: 충청남도 홍성군 홍북읍 신경리 1169 효성해링턴플레이스 108동 3층301호

용도: 아파트

감정가: 227,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (우리은행 추정)

특이사항: 유동화물건, 특수물건정보: 유동화물건

작성일 (물건명세서 참고): 2026년 5월 29일

1.2. 면적 및 가격

토지면적: 50.43㎡ (약 15.25평)

토지지분: 50.432㎡ (약 15.25평)

건물면적: 84.79㎡ (약 25.65평)

건물지분: 84.791㎡ (약 25.65평)

감정평가 요약표: 제공된 정보 없음.

1.3. 특이사항

본 물건은 유동화 물건으로 분류됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 단지 정보

본 물건은 충청남도 홍성군 홍북읍 신경리 1169번지에 위치한 '내포효성해링턴플레이스' 아파트 108동 3층 301호입니다.

단지는 2014년 9월 사용승인을 받은 아파트로, 총 9개 동, 915세대로 이루어져 있습니다.

최고 26층, 최저 2층으로 건축되었습니다.

총 주차대수는 1,333대(세대당 1.45대)로, 주차 공간이 비교적 넉넉합니다.

2.2. 교통 및 주위환경

* 교통 상황: 내포신도시는 서해선 복선전철 및 장항선 개량 사업, KTX 연결 사업 등이 추진되어 교통망 개선이 기대되고 있습니다. 다만, 현재 순환버스 이용객 수는 기대치에 못 미치고 있으며, 배차 간격에 대한 주민 불편 의견이 있습니다. 대중교통 이용 편의성은 개선이 필요한 부분으로 보입니다.

* 주위환경: 내포신도시는 충남도청 이전과 함께 행정 및 주거 중심지로 조성되었습니다. 주변에는 상가, 병원, 학교 등 생활 편의시설이 꾸준히 들어서고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 권리 내역

본 경매 물건의 말소기준권리는 2014년 12월 10일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권 (을1)입니다.

등기부등본 상 모든 권리(근저당권, 임의경매 개시결정 등)는 말소기준권리보다 후순위이거나, 임의경매로 인한 촉탁 등기로 인해 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액: 276,200,000원 (근저당 115,500,000원 + 40,700,000원 + 120,000,000원 + 임의경매 청구금액 35,803,322원)

3.2. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 없는 것으로 기재되어 있습니다. (지상권: 없음)

4. 상권분석

내포신도시는 행정기관이 밀집된 지역으로, 점차 상가와 생활편의시설이 확충되고 있습니다.

아파트 단지 인근에 근린상가들이 발달해 있으며, 마트, 병원, 학원 등이 운영 중입니다.

또한, 내포어린이병원 건립(2028년 4월 개원 예정) 등 의료 인프라 확충이 진행되고 있어 생활 편의성이 향상될 것으로 기대됩니다.

그러나 중심상업지구 내 주차난이 심각하며, 대중교통 이용 편의성 개선이 필요한 상황입니다.

최근 6조 원대 AI, 탄소중립 산업 유치가 추진되는 등 지역 발전 호재가 있으나, 대학 부재는 정주 여건의 과제로 남아있습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 내 시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의/교육 시설

* 편의시설: 단지 인근에 마트, 병원, 약국, 학원 등 다양한 생활 편의시설이 있습니다. 특히, 내포어린이병원이 2028년 4월 개원을 목표로 건설 중이며, 이는 지역 의료 서비스 강화에 기여할 것으로 보입니다.

* 교육 시설: 내포초등학교, 내포중학교, 홍성고등학교 등이 인근에 위치하고 있습니다. 특히, 2028년 개교를 목표로 KAIST 부설 한국과학영재학교 캠퍼스 설립이 추진 중이며, 이는 교육 인프라 강화에 대한 기대감을 높이고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 유동화 물건으로 분류되어 있어, 일반 경매 물건과 다른 절차나 특징이 있을 수 있습니다.

* 주차난 및 교통 불편: 내포신도시 내 중심상가지역의 주차난과 다소 부족한 대중교통 이용 편의성은 잠재적 리스크 요인입니다.

* 쓰레기 자동집하시설 문제: 내포신도시에 구축된 쓰레기 자동집하시설의 소유권 및 유지보수 비용 부담 문제로 인해 갈등이 지속되고 있으며, 완전한 기능 수행에 어려움이 있습니다. 이는 도시 환경 측면에서 고려할 부분입니다.

* 향후 시장 변동성: 모든 부동산과 마찬가지로, 향후 부동산 시장 상황 및 지역 개발 계획의 변동에 따라 가치 변동 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2014년 준공)의 대단지 아파트로, 권리상 하자가 없어 안전한 투자가 가능한 물건입니다.

주변 편의 및 교육 시설이 확충되고 있으며, 특히 KAIST 영재학교 설립 추진 등 미래 가치 상승 요인이 있습니다.

다만, 내포신도시 자체의 교통 불편, 주차난, 쓰레기 자동집하시설 문제 등은 거주 편의성 및 도시 환경 측면에서 고려해야 할 부분입니다.

전반적으로는 지역 발전 잠재력과 함께 안정적인 주거 환경을 갖춘 아파트로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 권리 관계: 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 인수되는 권리 부담이 없습니다.

* 신축급 대단지 아파트: 2014년 준공된 아파트로 비교적 최신 시설이며, 915세대의 대단지 프리미엄이 있습니다.

* 교육 및 생활 인프라 확충: KAIST 영재학교 설립 추진 등 미래 교육 환경 개선 기대감과 함께 병원, 상업 시설 등이 발달하고 있습니다.

* 향후 지역 발전 가능성: 충청권 메가시티 구상, 서해선 KTX 연결 등 교통망 확충 및 산업 유치로 인한 잠재력 상승이 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면,

* 2026년 4월 27일: 67.459㎡ (약 20.4평), 23층, 18,800만원

* 2026년 5월 8일: 59.56㎡ (약 18.0평), 13층, 17,800만원

* 2026년 6월 25일: 67.971㎡ (약 20.5평), 5층, 17,800만원

본 경매 물건은 전용면적 84.79㎡ (약 25.65평)이며, 최근 실거래가로 제시된 물건들보다 면적이 더 큽니다.

면적 증가율을 고려하여 시세를 추정해보면,

최근 거래된 67.971㎡(약 20.5평) 면적이 17,800만원 수준임을 감안할 때, 단위 면적당 가격을 86.8만원/평 ~ 92.1만원/평으로 가정할 수 있습니다.

이를 본 물건의 면적(25.65평)에 대입하면, 약 222,757,153원 ~ 236,276,650원의 범위로 추정됩니다.

감정가 227,000,000원은 이러한 시세 추정 범위 내에 있으며, 최근 실거래가보다는 높은 수준입니다.

2026년 2월 9일 실거래가 정보에서는 3층, 84.79㎡ 면적이 1.7억원에 거래된 기록이 있으나, 이는 다른 자료와 시세 차이가 크므로 참고만 하는 것이 좋습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본 물건의 감정가는 227,000,000원이며, 시세 분석 결과 상 적정 수준으로 판단됩니다.

최근 실거래가들은 본 물건보다 면적이 작음에도 불구하고 1.7억 ~ 1.8억 원대에서 거래되고 있으며, 최고층 거래가는 1.88억 원에 달합니다.

하지만 본 물건은 3층으로, 저층이라는 점이 가격에 일부 영향을 줄 수 있습니다.

유동화 물건이라는 점과 첫 경매임을 감안할 때, 무리한 경쟁보다는 합리적인 가격 접근이 중요합니다.

최근 실거래가 및 면적, 층수, 감정가 등을 종합적으로 고려했을 때, 본 물건의 적정 입찰가는 210,000,000원 ~ 225,000,000원 으로 예상됩니다.

가장 보수적으로는 감정가 이하, 적극적으로는 감정가 수준까지 고려해볼 수 있으나, 현장 조사를 통해 물건 상태를 면밀히 확인하신 후 최종 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

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