나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경1168 [1] 충청남도 홍성군 홍성읍 남장리 540 주1동 1층110호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더밸류감정 · 평가일 2025.10.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 홍성군 홍성읍 남장리 소재 "청운대학교 홍성캠퍼스" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 소재하는 상업지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 내 1층110호 및 1층111호로서, (사용승인일: 2021.09.15.) 외벽: 석재 붙임 마감 등 내벽: 페인팅 마감 등 바닥: 강화마루 및 장판 마감 등 창문: 페어글라스 및 알루미늄 창호임.

이용상태

기호 1),2): 공히 근린생활시설(상호: 인셀덤)로 이용 중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서, 현황 "상업용 건부지"로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측, 남측 및 서측으로 노폭 약 16M, 10M 및 8M 내외의 아스콘포장도로에 접합.

토지이용계획 및 제한상태

(1) #540: 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(2018-02-28) (접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2018-02-28)(접합), 특수도로(보행자전용도로) (접합), 가축사육제한구역(전부제한구역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-각 호실 내부에 서로 통행가능한 문이 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 홍성지원 2025타경1168 (1)

경매 구분: 부동산임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

소재지: 충청남도 홍성군 홍성읍 남장리 540 주1동 1층 110호, 111호

용도: 근린생활시설

1.2. 상세 정보

감정가: 359,000,000원

토지 면적: 74.60㎡ (약 22.57평)

건물 면적: 60.77㎡ (약 18.38평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 내 1층 110호 및 111호

사용 승인일: 2021년 9월 15일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 충청남도 홍성군 홍성읍 남장리 소재 "청운대학교 홍성캠퍼스" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 소재하는 상업지대입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 제반 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

2.3. 도로 접근성

본건 동측, 남측 및 서측으로 노폭 약 16M, 10M 및 8M 내외의 아스콘 포장도로에 접합되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 보존: 2021년 10월 29일 (김영범 외 2명)

* 공유자 전원지분 이전: 2021년 12월 29일 (에스엠산업개발주식회사, 말소)

* 근저당: 2021년 12월 29일 (금마농업협동조합, 금267,000,000원, 말소기준권리)

* 압류: 2023년 3월 10일 (홍성세무서장, 말소)

* 압류: 2023년 4월 12일 (홍성군, 말소)

* 임의경매: 2025년 9월 25일 (금마농업협동조합, 금243,422,458원)

* 가압류: 2025년 11월 18일 (서울보증보험주식회사, 금21,517,680원)

* 등기부채권 총액: 288,517,680원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 30,000,000원

차임: 300,000원

전입/사업자 등록일: 2022년 5월 3일

확정일자: 2024년 3월 5일

배당신고일자: 2025년 10월 13일

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계 0원. 매각으로 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 및 이용 현황

본건은 현재 "인셀덤"이라는 상호로 제1종 근린생활시설로 이용 중입니다. 건물 내부에 통행 가능한 문이 있어 110호와 111호가 통합되어 운영되는 것으로 보입니다.

4.2. 상권 특징

주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 상업지대이며, 대학가 인근에 위치하여 잠재적인 유동인구 확보에 유리할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 시설

본건은 상업지대 내 위치하며, 주변에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 편리한 생활이 가능합니다.

5.2. 교육 시설

본건 북동측 인근에 청운대학교 홍성캠퍼스가 소재하여 대학생 수요를 흡수할 수 있는 입지입니다.

5.3. 혐오 시설

주변 지역 조사 결과, 특별한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/물리적 리스크

건물 사용 승인일이 2021년으로 비교적 최신 건물이나, 내부 통행 문 소재로 인한 호실 간 분쟁 가능성 또는 별도 관리 주체 존재 여부 등은 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 임차인 관련 리스크

현재 임차인 김두례 씨는 대항력이 없으므로 법적으로는 명도에 큰 문제가 없을 것으로 예상됩니다.

하지만 보증금이 30,000,000원으로 확인되었고, "인수 보증금 합계"가 0원이므로 해당 임차인이 보증금을 회수하지 못할 가능성이 있습니다.

이로 인해 명도 과정에서 임차인의 비협조 또는 이의 제기로 인한 시간 지연 등의 소극적인 저항이 발생할 수 있으므로, 사전에 협의를 시도하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 청운대학교 인근에 위치한 신축 상가 건물로, 최신식 설비를 갖추고 있으며 주변 상권도 형성되어 있어 투자 가치가 있습니다. 다만, 임대 관계가 미상이고, 두 개 호실이 내부 문으로 연결되어 있어 활용 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 권리 분석상 특이사항은 없으나, 임차인의 대항력은 없으나 보증금이 확인되므로 명도 과정에서의 원만한 해결을 위한 노력이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2021년 사용 승인)

* 대학가 인근 상업지대 위치 (잠재적 유동인구 확보)

* 뛰어난 도로 접근성 (16m, 10m, 8m 도로 접함)

* 토지/건물 일괄 매각으로 인한 효율적 활용 가능성

* 권리 분석상 인수되는 부담 없음

9. 예상 입찰가

감정가: 359,000,000원

현재 시점의 시장 상황, 경매 경쟁률, 물건의 투자 가치 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

본 물건의 경우 인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가 또는 그 이하에서 입찰가를 산정할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.