나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경16019 [1] 충청남도 홍성군 광천읍 광천리 107-10 3층303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한감정 · 평가일 2025.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 홍성군 광천읍 광천리 소재 '광천초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 단독주택 등으로 형성된 기존주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통인 버스승강장이 인근에 소재한는 등 제반 교통 사정은 보통시됨.

건물의 구조

건물의 구조 본건 기호(1),(2)는 철근콘크리트조 평지붕 6층 중 제3층 제303호, 제5층 제503호로서, 외벽 : 드라이비트 및 일부 석재붙임 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감 등 창호 : 하이샤시 창호임.

이용상태

이용상태 아파트(도시형생활주택)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 아파트(도시형생활주택)부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 세로와 접하여 진출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2019-08-27), 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역(교육환경보호구역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-03-17)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 홍성지원 2025타경16019 (1)

소재지: 충청남도 홍성군 광천읍 광천리 107-10 3층303호

용도: 도시형생활주택

감정가: 88,000,000원

건물면적: 48.58㎡ (약 14.7평)

토지면적: 52.84㎡ (약 16.0평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOOOOO

주요 사항: 공동담보

건물 구조: 철근콘크리트구조

준공 시점 (사용승인일): 2017년 11월 23일

층수: 6층 건물 중 3층 303호

전유부분 면적: 48.58㎡ (약 14.7평)

집합건물 총 연면적: 1251.53㎡ (약 378.5평)

대지권 면적: 1004㎡ (본 건은 전체 대지면적 중 52.84㎡를 지분으로 소유합니다.)

1.1. 입지조건

본 건은 충청남도 홍성군 광천읍 광천리에 위치하며, '광천초등학교' 동측 인근 지역에 자리 잡고 있습니다.

주변은 공동주택 및 단독주택이 혼재된 기존 주택가로 형성되어 있습니다.

차량 접근은 원활한 편이며, 인근에 대중교통 버스 승강장이 있어 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

북측으로 도로와 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정된 사항이 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2020년 6월 29일 접수된 서일새마을금고 근저당 (을6) 입니다.

인수되는 권리: 본 물건은 말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리들이 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 별도의 권리 부담은 없습니다.

임차인 현황:

* 정순옥 (전입/사업일자 2021-10-15)

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 인수할 보증금이 없으므로, 인도명령 절차를 통해 명도를 진행할 수 있습니다.

등기부채권 총액: 794,404,010원

1.3. 상권분석

본 건이 소재한 광천읍 광천리는 지역 내 주거 밀집 지역으로, 공동주택 및 단독주택이 주를 이룹니다.

인근에 광천초등학교가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있으며, 상대적으로 조용한 주거 지역의 특성을 보입니다.

주요 상업 시설의 밀집도는 낮으나, 지역 주민을 위한 기본적인 편의 시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

배후 주거 수요를 바탕으로 하는 안정적인 가치 형성이 기대됩니다.

1.4. 생활정보

교육: 광천초등학교가 도보 거리에 있어 자녀들의 안전한 통학 환경을 제공합니다.

교통: 차량 이용 시 주요 도로 접근성이 양호하며, 인근 버스 승강장을 통해 대중교통 이용도 가능합니다.

생활 편의: 상세한 편의시설 정보는 제한적이나, 광천읍 내 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

감정가와 시세의 괴리: 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본 건의 감정가(88,000,000원)는 인근 유사 면적 주택의 실거래가(2,950만원 ~ 4,000만원) 대비 현저히 높게 책정되어 있습니다. 이는 향후 낙찰가율이 낮아질 가능성을 시사합니다.

건축 연도 불명확: 건축물표제부상 사용승인일은 2017년이나, 일부 주변 시세 정보의 건축 연도가 1996년으로 표기되어 있어 건물 연식에 대한 추가 확인이 필요합니다.

토지이용계획 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 일부 지역 내 토지 이용 상의 제한 사항이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸되어 권리상 인수 부담이 전혀 없는 안전한 물건입니다.

대항력 없는 임차인이 존재하나, 보증금과 차임이 없어 명도 진행에 큰 어려움은 없을 것으로 판단됩니다.

가장 큰 고려사항은 감정가와 최근 실거래가 시세 간의 상당한 차이입니다. 이로 인해 예상보다 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 있습니다.

정확한 시세 조사를 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 매우 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

권리 하자 없음: 모든 후순위 권리가 소멸되므로 안전하게 소유권을 이전받을 수 있습니다.

인수되는 보증금 없음: 임차인으로 인한 금전적 인수 부담이 전혀 없습니다.

시세 반영 기대: 현재의 높은 감정가에도 불구하고, 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 향후 시세 상승을 통한 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 JSON 데이터에 따르면, 인근 유사 면적(약 75㎡) 주택의 최근 거래가는 2,950만원에서 4,000만원 사이이며, 이는 평당 약 129만원에서 175만원 수준입니다.

본 건의 전유면적은 48.58㎡ (약 14.7평)이므로, 이를 기준으로 환산하면 시세는 약 1,896만원에서 2,572만원으로 추정됩니다.

하지만 본 건의 감정가는 8,800만원으로, 이는 제시된 시세와 큰 차이를 보입니다.

따라서 본 건의 입찰가는 제시된 시세 정보를 바탕으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

감정가(8,800만원)와 인근 실거래가(약 2,000만원 ~ 3,000만원 추정)의 큰 격차를 고려하여, 3,000만원에서 5,000만원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권장 합니다.

정확한 입찰가 결정을 위해서는 본 건과 동일하거나 유사한 면적(약 48~50㎡)의 도시형생활주택에 대한 추가적인 시세 조사가 필수적입니다.

주변 혐오시설 조사 결과:

해당 주소지(충청남도 홍성군 광천읍 광천리 107-10) 주변에 대한 조사 결과, 특별히 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.