나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503450 [1] 세종특별자치시 장군면 하봉리 429-3 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503450 [1] 세종특별자치시 장군면 하봉리 429-3 임야 경매

• 사건번호: 2025타경503450
• 주소: 세종특별자치시 장군면 하봉리 429-3
• 용도: 임야

대전지방법원 경매8계 2025타경503450 | 소재지: 세종특별자치시 장군면 하봉리 429-3 | 감정가: 4,966,300,000원 | 최저가: 2,433,487,000원 | 용도: 임야

1. 대전지방법원 2025타경503450 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경503450 (1)

소재지: 세종특별자치시 장군면 하봉리 429-3

용도: 임야

감정가: 4,966,300,000원

토지면적: 17,348.00㎡ (약 5,247.78평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 대OOOOOOOO

특이사항: 분묘기지권

주의사항: -일괄매각 (건물 없음)

-본건 목록1은 대지조성사업 승인(2024-주택과-대지조성사업계획승인)을 득하고 현황 조성 중인 상태로, 인허가사항의 유무 및 유효여부 등은 지자체 해당부서에 확인 필요 (감정평가서 참조).

-본건 목록 2, 3은 맹지임.

1.2. 입지조건

해당 물건은 세종특별자치시 장군면 하봉리 소재 '서세종TG' 북서측 원거리에 위치하고 있습니다. 주변으로는 농경지, 농가주택, 임야 등이 혼재되어 있습니다.

기호(1) 토지는 본건까지 차량 접근이 가능하며, 기호(2, 3) 토지는 본건 인근까지 차량 접근이 가능합니다. 다만, 인근 교통시설 및 간선도로와의 거리를 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 기호(1) 토지는 동측 인접지의 노폭 약 4m 내외의 도로를 통해 접근 가능하며, 기호(2, 3) 토지는 맹지로서 기호(1) 토지를 통해 진출입이 가능합니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 대OOOOOOOO입니다.

가장 중요한 권리 사항은 '분묘기지권'이 있다는 점입니다. 분묘기지권은 타인 소유의 토지에 설치된 분묘를 수호하고 봉제사하기 위해 분묘가 설치된 토지를 사용할 수 있는 권리로, 등기 없이도 관습법상 인정될 수 있습니다. 이는 해당 토지의 사용 및 개발에 상당한 제약을 초래할 수 있는 중요한 쟁점입니다.

더불어, 목록 2, 3번 토지는 맹지로서 독립적인 접근이 불가능한 상태입니다.

목록 1번 토지는 대지조성사업 계획 승인을 득하고 현재 조성 중인 상태이나, 사업 승인의 유무 및 유효성에 대한 최종 확인은 관할 지자체에 문의해야 합니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 현재 임야 상태로, 대부분의 면적이 개발되지 않은 토지입니다. 다만, 목록 1번 토지의 경우 단독주택 용도로 대지 조성 사업이 진행 중이며, 2024년에 이미 대지조성사업계획 승인을 받은 이력이 있습니다.

주변은 농경지와 농가 주택이 분포하는 지역으로, 기존의 상권 형성은 미미합니다. 향후 세종시의 개발 계획 및 본건 토지의 개발 진행 상황에 따라 상권 가치가 변화할 수 있습니다. 서세종TG 인근이라는 점은 물류 및 교통 측면에서 잠재력을 가질 수 있으나, 현재로서는 개발 행위에 대한 제한이 존재합니다.

1.5. 생활정보

물건지 주변은 전반적으로 농촌 및 전원 지역의 환경을 띠고 있습니다. 농경지와 함께 간간이 보이는 농가 주택들이 주변 경관을 이룹니다.

가까운 시내 편의시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필수적입니다. 세종시의 중심부까지는 차량으로 이동 가능한 거리에 있어, 도시의 편의시설 접근성은 확보되어 있습니다.

1.6. 혐오시설 확인

해당 소재지(세종특별자치시 장군면 하봉리 429-3) 인근 지역에 대한 지도 검색 결과, 일반적으로 혐오시설로 분류될 만한 시설이 직접적으로 확인되지는 않았습니다. 주변은 주로 농경지와 산림, 주거 지역으로 이루어져 있습니다. 그러나 개발 과정이나 향후 인허가 과정에서 예측하지 못한 시설의 영향을 받을 가능성은 배제할 수 없으므로, 현장 답사를 통해 주변 환경을 면밀히 살펴보시는 것을 권장합니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '분묘기지권'의 존재입니다. 분묘기지권은 해당 토지의 소유권 행사에 직접적인 제약을 가하며, 분묘 이전이나 토지 이용에 대한 협의 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

또한, 목록 2, 3번 토지는 맹지이므로, 토지 자체의 활용도가 매우 제한적입니다.

목록 1번 토지의 경우 대지조성사업 승인 자체는 존재하나, 승인의 유효 여부, 관련 법규 준수 여부, 사업 진행 상태의 실제적인 확인 및 관할 지자체와의 지속적인 소통이 필수적입니다.

보전관리지역, 준보전산지 등 토지 이용 계획상의 제약 또한 개발 행위의 폭을 좁힐 수 있는 요인입니다.

1.8. 종합 의견

본건은 세종특별자치시라는 발전 가능성이 높은 지역에 위치한 대규모 임야 물건입니다. 목록 1번 토지는 단독주택 용도로의 개발 잠재력을 가지고 있으나, 분묘기지권이라는 중대한 권리 제한과 맹지인 목록 2, 3번 토지의 존재는 투자 가치 판단에 있어 매우 신중한 접근을 요구합니다.

특히 분묘기지권은 단순한 점유권을 넘어 토지 사용에 대한 법적 권리를 가지므로, 이에 대한 정확한 파악과 해결 방안 모색이 선행되어야 합니다. 대지조성사업 승인 관련 인허가 사항의 명확한 확인 역시 필수적입니다.

1.9. 투자 포인트

1. 개발 잠재력: 목록 1번 토지는 대지조성사업 승인 이력이 있는 만큼, 인허가 문제를 해결하고 분묘기지권을 정리한다면 단독주택 용지로서의 개발 가능성이 있습니다.

2. 세종시의 입지: 세종시는 지속적으로 성장하는 도시로서, 장기적인 부동산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 서세종TG 인근이라는 점은 교통 및 물류 인프라 측면에서 긍정적입니다.

3. 대규모 토지: 17,348.00㎡ (약 5,247.78평)의 대규모 토지이므로, 향후 개발 시 규모의 경제를 통한 이익 창출이 가능합니다.

4. 가격 메리트: 경매 물건으로서 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 다만, 제시된 감정가는 토지 자체의 가치만을 반영한 것이므로, 잠재적 리스크를 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

법원 정보

대전지방법원 경매8계