나이스옥션 법원경매 영월 2025타경30580 [1] 강원특별자치도 태백시 화전동 343 숙박동(1-9) 1층호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한감정 · 평가일 2025.11.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 태백시 화전동 소재 '용연동굴' 남측 인근에 위치하는 부동 산(숙박시설)으로서, 주위는 국도변으로 유사 숙박시설 및 근린생활시설 등이 한산 하게 소재하는 시가지 주변지역입니다.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 용이하며, 버스정류장과의 거리 및 운행빈도 등으로 볼때 대중교통 이용여건은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건으로서, 외벽 : 드라이비트 마감, 내벽 : 숙박시설용 내부인테리어 마감, 바닥 : 장판깔기 및 타일깔기, 인조석물갈기 등 마감, 창호 : 하이샷시창호 마감입니다.

이용상태

숙박시설(힐링호텔)로 이용중입니다. *상세 이용내역은 후면 '호별배치도 및 내부구조도'참조.

설비내역

위생설비 및 전기설비, 난방설비, 소방설비, 엘리베이터설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 사다리형 토지로서, '숙박시설건부지'입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 5~6미터 내외의 아스콘포장도로가 소재합니다. (도로(화전동 363번지)에는 소유자(김태일) 지분이 없는 것으로 조사됨)

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 관광ㆍ휴양개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역(제2종지구단위계획 구역1), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보 존지역<강원도문화재보호조례>, 공장설립제한지역(화전취수장)<수도법>, 개발촉진 지구<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>, 폐광지역진흥지구<폐광지 역 개발 지원에 관한 특별법>, 폐광지역진흥지구(탄광지역개발촉진지구)<폐광지역 개발 지원에 관한 특별법>, 배수구역<하수도법>.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인 부재로 임대관계 및 내부구조(수리여부) 등 조사치 못한바 자세한 내역 은 경매진행시 별도의 확인 요합니다. *상기 'I. 감정평가의 개요, 5. 기타검토 및 참고사항'참조.

물건 비고

일괄매각. 토지에 관하여 별도등기 있음. 목록 1~5번이 포함된 건물전체의 외부에 ‘B동’이라고 표시되어 있고, ‘힐링호텔’이라는 간판이 소재함. 해당 물건은 숙박시설로 일부 설비의 고장 및 부식, 망실 등의 가능성 있으므로 입찰시 확인 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 영월지원 2025타경30580 (1)

소재지: 강원특별자치도 태백시 화전동 343 숙박동(1-9) 1층호

용도: 숙박시설

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

감정가: 1,694,000,000원

1.2. 면적 및 규모

토지 면적: 1568.00㎡ (약 474.22평)

건물 면적: 902.16㎡ (약 272.80평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물

건물 사용승인일: 2012년 11월 15일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 강원특별자치도 태백시 화전동 소재 '용연동굴' 남측 인근에 위치합니다. 주위로는 국도변을 따라 유사 숙박시설 및 근린생활시설이 자리하고 있습니다. 건물 전체 외부에 'B동'으로 표시되어 있으며, '힐링호텔'이라는 간판이 소재하고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 제반 차량의 출입이 용이하며, 주변 도로망이 잘 갖추어져 있습니다. 버스정류장과의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 대중교통 이용 여건은 보통 수준으로 평가됩니다. 태백로를 통해 태백시를 남북으로 관통하며, 31번, 35번, 38번 국도와 연계됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

소유권자: 김태일 (2015년 04월 30일 소유권이전)

말소기준권리: 국민은행 근저당 (2019년 04월 26일, 84,000,000원)

기타 권리:

* 김영숙 근저당 (2020년 12월 01일, 480,000,000원)

* 김정호 근저당 (2025년 04월 29일, 100,000,000원)

* 김정호 임의경매 (2025년 09월 26일, 90,000,000원)

총 채권액 (등기부상): 664,000,000원

3.2. 권리 분석 결과

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위인 근저당 및 임의경매 개시 결정 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 '지상권'이 있으나, 구체적인 개요는 확인되지 않습니다.

이 외의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

3.3. 임차인 현황

본 물건은 인수 보증금 합계 0원으로, 별도의 임차인 인수 부담은 없는 것으로 조사되었습니다.

4. 상권 및 개발 잠재력

4.1. 상권 특성

본 물건은 '힐링호텔'이라는 간판이 있는 숙박시설로 현재 이용 중에 있습니다. 주변으로는 유사 숙박시설 및 근린생활시설이 분포하고 있으며, 관광지인 용연동굴 인근이라는 지리적 이점이 있습니다.

4.2. 지역 개발 계획 및 용도

본 물건이 소재한 지역은 계획관리지역, 관광ㆍ휴양개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 폐광지역진흥지구로 지정되어 있어 지역 경제 활성화를 위한 다양한 개발 사업이 추진되고 있습니다. 최근 태백시는 석탄 산업을 대체하기 위한 '무탄소 에너지 도시' 전환을 추진하며, 청정 메탄올 생산 기지, 핵심 광물 산업 단지 조성 등 대규모 프로젝트를 진행하고 있습니다. 이러한 지역 개발 계획은 향후 숙박시설의 수요 증가 및 가치 상승으로 이어질 잠재력을 가집니다.

5. 생활정보 및 편의시설

5.1. 편의시설

태백시 시내에 위치하고 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 용연동굴과 같은 관광지가 인근에 있어 관련 편의시설을 이용할 수 있습니다. 다만, 구체적인 편의시설 정보는 현장 확인이 필요합니다.

5.2. 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건과 직접적인 연관이 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크 분석

6.1. 건물 하자 및 관리 문제

본 물건은 숙박시설로서, 일부 설비의 고장, 부식, 망실 등의 가능성이 있습니다. 따라서 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 건물의 상태를 직접 확인하고, 필요한 수리 및 유지보수 비용을 사전에 파악해야 합니다.

6.2. 법적/제도적 제한

토지이용계획상 계획관리지역, 관광ㆍ휴양개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 이 외에도 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 공장설립제한지역(화전취수장), 개발촉진지구, 폐광지역진흥지구, 배수구역 등의 규제를 받고 있습니다. 이러한 용도지역 및 지구 지정으로 인해 향후 건물 증개축이나 용도 변경 시 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 도로 접근 관련 특이사항

건축물대장 등 공부 상에는 문제가 없어 보이나, 토지에 대하여 북측으로 폭 약 5~6미터의 아스콘 포장도로가 접해 있음에도 불구하고, 해당 도로(화전동 363번지)에는 본건 토지 소유자(김태일)의 지분이 없는 것으로 조사되었습니다. 이는 토지의 실질적인 사용이나 향후 개발 시 도로에 대한 권리 관계를 명확히 확인할 필요가 있음을 시사합니다.

6.4. 기타 특이사항

토지에 대하여 별도 등기가 존재합니다. 또한, 본 물건은 공동담보 물건으로, 관련 채무 관계 및 추가적인 담보 사실 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강원특별자치도 태백시, 관광지인 용연동굴 인근에 위치한 숙박시설(힐링호텔)로, 태백시의 폐광지 경제 활성화 및 신성장 동력 확보를 위한 대규모 개발 사업 추진 등 긍정적인 지역 발전 잠재력을 가지고 있습니다. 감정가 대비 총 채권액이 낮고, 임차인 인수 부담이 없다는 점은 투자자에게 유리한 요인입니다. 다만, 숙박시설로서의 건물 노후화 및 설비 관리 문제는 반드시 현장 확인이 필요하며, 도로에 대한 소유자 지분 부재 및 토지 별도 등기는 잠재적 리스크 요인이므로 신중한 검토가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 입지적 가치 : 용연동굴 등 주요 관광지와 인접하여 관광객 수요 확보에 유리합니다.

* 지역 개발 잠재력 : 폐광지 경제 진흥 사업, 무탄소 에너지 도시 전환 등 태백시의 대규모 개발 계획이 진행 중이며, 이는 지역 가치 상승의 동력이 될 수 있습니다.

* 안정적인 권리 관계 : 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸되며, 임차인 인수 부담이 없어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

* 감정가 대비 낮은 채권 총액 : 감정가(1,694,000,000원) 대비 등기부상 총 채권액(664,000,000원)이 상당히 낮아, 유찰 시 가격 메리트가 기대됩니다.

9. 예상 입찰가 산정 (가이드라인)

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 1,694,000,000원을 기준으로 하되, 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 감정가 : 1,694,000,000원

* 물건 현황 : 숙박시설로 인한 설비 관리 리스크, 도로 지분 부재, 토지 별도 등기 등 잠재적 리스크 요인을 감안하여 감정가 대비 할인율 적용 필요.

* 지역 개발 호재 : 폐광지 개발 사업 등 긍정적 개발 요인을 고려하여 기대 가치 반영.

* 시장 상황 : 현재 부동산 시장 동향 및 태백 지역의 숙박시설 시장 수요 예측.

* 임차인 인수 부담 : 없음.

상기 요소를 종합적으로 고려하여, 보수적인 관점에서 감정가의 70~80% 수준부터 검토를 시작해 볼 수 있으며, 현장 확인 결과 및 시장 분석에 따라 최종 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다. 유찰 시에는 추가적인 가격 하락을 고려할 수 있습니다.

(주의: 본 예상 입찰가는 참고용이며, 실제 입찰가는 시장 상황, 개인의 투자 성향 및 위험 감수 능력에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 가치 평가를 위해서는 반드시 전문가와 상담 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.