나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51817 [1] 충청북도 청주시 서원구 수곡동 48-22 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나감정 · 평가일 2025.10.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 서원구 수곡동 소재 ‘청주교육대학교 부설초등학교’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 근린생활시설등이 소재하는등 제반 교통상황은 무난한 편임.

교통상황

본건 인근까지 차량통행 용이하며 인근에 간선도로가 통과하는등 제반 교통상황은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

대체로 정방형의 토지로서 주택부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 노폭 약 3m내외의 보도블럭 도로를 통하여 진출입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(2) :도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

후첨 "지적도 및 사진용지" 참고하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호1 : 시멘벽돌조 금속기와 및 슬래브지붕 단층건으로서, 외 벽 : 치장벽돌 및 페인팅 마감등임. 내 벽 : 몰탈위 페인팅 및 벽지, 타일 마감등임. 창 호 : 샷시창호등임.

이용상태

주택 및 창고(부속건물)로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생 및 급배수설비가 구비되어 있음.(주택)

부합물 및 종물

후첨 "지적도 및 사진용지" 참고하시기 바람.

공부와의 차이

- 공부상 용도 주택이나 부속건물은 현황 창고로 확인됨. - 공부상 시멘기와지붕이나 현황 금속기와지붕(주택) 및 슬래브지붕(창고)임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 공부와 현황 상이함.(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경51817 (1)

소재지: 충청북도 청주시 서원구 수곡동 48-22

물건종별: 단독주택

감정가격: 145,566,230원

토지면적: 169.00㎡ (약 51.1평)

건물면적: 89.84㎡ (약 27.2평) (제시외 건물 33.30㎡ 별도)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

본건은 충청북도 청주시 서원구 수곡동에 소재하며, '청주교육대학교 부설초등학교' 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 교통상황은 무난한 편입니다.

차량 통행이 용이하며, 인근에 간선도로가 있어 교통 접근성이 양호합니다.

본건 남측으로 폭 약 3m 내외의 도로를 통해 진출입이 가능합니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제1종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

등기부등본 상 확인된 총 채권액은 314,000,000원입니다.

기록된 모든 근저당권(을2, 을4, 을5, 을6) 및 강제경매개시결정(갑4)은 말소 예정으로, 본 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황 상 인수되는 보증금은 없으며, '인수 보증금 합계: 0원'으로 확인됩니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 수곡동 지역은 주거 밀집 지역으로, 지역 내 소규모 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

최근 상권 분석 자료에 따르면, 수곡동 지역은 '생활밀착형 소비'가 특징적인 곳으로 나타나며, 이는 지역 주민들의 일상 소비가 꾸준히 이루어지고 있음을 시사합니다.

다만, 일부 분석에서는 인근 신흥상권으로 소비자들이 이동하면서 해당 지역 상권이 다소 침체될 수 있다는 의견도 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: '청주교육대학교 부설초등학교'가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 차량을 이용한 이동이 편리하며, 대중교통 이용 또한 무난합니다.

* 편의시설: 주택가 및 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 자연/문화: 무심천이 도보 거리에 있어 산책, 조깅 등 여가 활동을 즐기기 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공부상 현황 상이: 감정평가서 상, 공부 상 용도는 주택이나 현황 부속건물(창고)이 확인되며, 지붕 재질(시멘기와/금속기와, 슬래브)에도 차이가 있습니다. 이는 추후 건축물대장 정비 또는 재건축 시 추가 비용 발생의 요인이 될 수 있습니다.

* 무허가 건축물: 제시외 건물(33.30㎡)은 현황 이용 중이나 공부 상 등재되지 않은 것으로 추정됩니다. 해당 부분에 대한 법적 문제나 철거, 양성화 등에 따른 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 구축물 노후화: 건축물 사용 승인일(1970년으로 추정되나, 실제 건축 연도 고려 시 1990년대 등으로 추정)이 오래된 만큼, 건물 노후화로 인한 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 지역 상권 침체 가능성: 인근 신흥 상권으로의 소비자 이동에 따른 지역 상권의 잠재적 침체 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 청주시 서원구의 주거 밀집 지역에 위치하며, '청주교육대학교 부설초등학교' 등 교육 시설과 인접하여 주거 환경은 양호한 편입니다. 169㎡의 넓은 토지 면적은 단독주택으로서의 가치를 높이며, 일부 노후화 및 공부와의 차이, 제시외 건물 등의 리스크 요인이 존재하나, 이는 감정평가액에 반영되었을 것으로 보입니다. 총 채무액이 감정평가액 대비 높은 점은 시세 대비 저평가 가능성을 시사합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 169㎡의 대지는 지역 내에서 비교적 넓은 편으로, 향후 재건축이나 증축 시 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 교육 환경: 초등학교와의 인접성은 가족 단위 실수요자에게 매력적인 요소로 작용할 수 있습니다.

* 경매 할인 가능성: 감정평가액(1.45억원) 대비 높은 총 채무액(3.14억원) 및 주변 유사 물건들의 매매 시세(2.3억~2.7억 원대)를 고려할 때, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 명확한 권리관계: 모든 선순위 권리가 말소될 예정이며, 인수되는 임차 보증금이 없어 권리 분석이 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

본건과 유사한 물건들의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 수곡동 지역 단독주택의 시세는 토지 면적 및 건물 상태에 따라 230,000,000원부터 270,000,000원 이상까지 형성되어 있습니다. 본건의 감정평가액은 145,566,230원으로, 토지 면적과 주변 시세를 고려할 때 다소 낮게 책정된 것으로 판단됩니다. 다만, 제시외 건물 및 공부와의 차이 등 리스크 요인을 감안해야 합니다.

안정적인 취득을 위해서는 감정평가액 수준에서 시작하여, 시장 상황 및 경쟁 입찰 현황을 고려하여 상향 조정하는 전략이 유효합니다.

따라서, 본건의 적정 예상 입찰가는 150,000,000원 ~ 180,000,000원 범위에서 검토해 볼 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.