나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20940 [1] 강원특별자치도 원주시 단계동 1119-3 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

강원특별자치도 원주시 단계동 소재 '백간공원' 남측 인근에 위치하고, 주위는 각종 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 내 제2층 제201호 외 2개호수로서, 외벽 : 시멘트 몰탈 위 석재붙임 마감 등 내벽 : 페인팅 마감, 벽지바름, 타일붙임 마감 등 창호 : 하이샷시 등임.

이용상태

기호 1): 건축물대장상 노래연습장이나 현황 '사무실'로 이용중임. 기호 2), 3): 건축물대장상 휴게음식점이나 2개호수를 통합하여 현황 '노래연습장'으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기 설비, 옥내소화전 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 등고평탄한 사다리형의 토지로서 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건토지 동측으로 폭 약 15m, 북측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

단계동 1119-3 :일반상업지역, 지구단위계획구역(봉화산지구 택지개발사업), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 건축물대장상 용도는 노래연습장이나 현황 사무실로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 원주지원 2025타경20940 (1)

소재지: 강원특별자치도 원주시 단계동 1119-3 2층201호

토지면적: 49.06㎡ (약 14.84평)

건물면적: 97.90㎡ (약 29.63평)

감정가: 303,000,000원

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 내 제2층 제201호

건축물 주용도: 제2종근린생활시설 (건축물대장상 용도는 노래연습장)

건물 총 층수: 지하 1층, 지상 4층 (본건은 2층)

사용승인일: 2015-08-07

용도: 근린상가

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 원OOOOOOO (원주농협)

1.1. 입지조건

* 주위 환경

본건은 강원특별자치도 원주시 단계동 소재 '백간공원' 남측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 여건

차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 다수의 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 용이합니다. 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 도로 상황

본건 토지는 동측으로 폭 약 15m, 북측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 지역 지구

해당 토지는 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 지구단위계획구역(봉화산지구 택지개발사업)에 속합니다. 또한 소로1류(폭 10m~12m) 및 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접하고 있습니다. 가축사육제한구역(전부제한 모든 축종)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 권리 총액

등기부채권 총액은 1,153,321,000원입니다.

* 말소기준권리

말소기준권리는 2015년 12월 28일 접수된 원주농업협동조합의 근저당(을1, 650,000,000원)입니다.

* 경매 진행 및 말소 예정 권리

본건은 부동산 임의경매로 진행되었으며, 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸될 예정입니다. 등기부상 을구 및 갑구의 근저당, 압류, 가압류 등은 모두 말소 예정입니다.

* 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 본건 물건명세서상 기재된 내용으로는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황

인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 파악되지 않았습니다.

보증금이나 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있어, 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 건물 용도 및 현황

본 건물은 건축물대장상 용도가 제2종근린생활시설로 등재되어 있습니다.

구체적으로, 본건 201호는 건축물대장상 용도는 '노래연습장'이나, 실제 현황은 '사무실'로 이용 중에 있습니다.

함께 매각 대상에 포함될 수 있는 다른 호실(기호 2, 3)은 건축물대장상 '휴게음식점'이나, 통합하여 '노래연습장'으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

* 주변 상권

건물이 위치한 지역은 각종 근린생활시설이 밀집한 상업지역으로, 활발한 상권이 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설

본건 인근에는 '백간공원'이 위치하여 휴식 공간으로 활용 가능합니다.

주변으로 다양한 상업 시설 및 편의 시설이 분포하고 있어 생활 및 영업 활동에 편리합니다.

(지도 검색 결과: 본건 소재지인 원주시 단계동 1119-3 일대는 원주시청, 원주의료원, CGV 원주, 롯데시네마 원주 등 주요 공공기관 및 문화 시설이 차량 10~15분 거리에 위치하고 있습니다. 또한, 원주종합운동장, 젊음의 거리 등 다양한 문화 및 여가 시설 접근성이 좋습니다.)

* 혐오시설

(본건 주변 지역에 대한 지도 및 관련 정보를 검색한 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 파악되지 않았습니다.)

1.5. 잠재적 리스크

* 용도 불일치

본건(201호)의 건축물대장상 용도(노래연습장)와 실제 현황(사무실)이 일치하지 않아, 추후 건축물 관련 문제 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 임대 관계 미확인

임차인의 정확한 보증금 및 차임 내용이 파악되지 않아, 명도 진행 시 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다. 임대 관계 미상이라는 점은 투자 시 반드시 확인해야 할 부분입니다.

* 높은 채무 총액

총 등기부채권액이 11억 5천만원 이상으로, 채무 규모가 상당히 크다는 점은 주의가 필요합니다.

* 공동담보 물건

본 물건은 공동담보로 진행된 건으로, 동일 담보물에 대한 추가 경매 가능성 등을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 강원도 원주시 단계동의 일반상업지역 내에 위치한 근린상가 건물로, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다. 특히 백간공원 인근의 입지를 갖추고 있습니다.

권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸 예정이라 복잡하지 않으나, 임차인의 보증금 및 차임이 미상이고 건축물대장상 용도와 현황이 불일치하는 점은 리스크 요소로 작용할 수 있습니다. 높은 채무 총액 또한 유의해야 할 부분입니다.

적절한 권리분석과 현장 확인을 통해 명도 관련 리스크를 최소화하고, 건물의 실제 이용 가치 및 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 판단하여 신중한 입찰 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 상업지역 내 안정적인 입지

원주시 중심 상권의 일부로서, 꾸준한 수요가 기대됩니다.

* 공원 인접 쾌적성

백간공원과의 근접성은 상업 시설로서의 가치를 높일 수 있습니다.

* 복합 용도 가능성

현재 사무실로 이용 중이며, 원래 용도인 노래연습장이나 다른 근린생활시설 등으로 전환하여 수익 창출이 가능합니다.

* 소멸되는 권리 관계

경매로 인해 권리 관계가 명확하게 정리되어 인수 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 감정가 303,000,000원으로 평가되었습니다.

인수되는 보증금이 없는 관계로, 별도의 인수 금액은 없습니다.

입찰 희망가는 본건의 현장 상태, 임대차 현황, 주변 시세, 향후 수익성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

일반적으로 감정가의 70%~90% 범위에서 입찰이 이루어지는 점을 감안할 때, 본건의 경우 약 210,000,000원에서 270,000,000원 사이에서 경쟁력 있는 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다.

다만, 예상 입찰가는 절대적인 기준이 아니며, 실제 입찰 시점의 시장 상황 및 경쟁 구도에 따라 유동적으로 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.