나이스옥션 법원경매 원주 2025타경1858 [1] 강원특별자치도 원주시 행구동 1512-101 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한결 · 평가일 2025.11.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(2,3): 본건은 강원특별자치도 원주시 행구동 소재 "행구동 행정복지센터" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 영랑택지개발지구내 다가구주택, 주상용부동산, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음. 기호(4): 본건은 강원특별자치도 원주시 반곡동 소재 "반곡역(폐역)" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야, 농막 등으로 형성된 농촌지대임.

교통상황

기호(2,3)까지 및 기호(4) 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 인근 노선버스의 운행상황 및 도로상황을 고려시 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(2): 대체로 사다리형 평지의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임. 기호(3): 대체로 부정형 평지의 토지로서 나지상태임. 기호(4): 대체로 사다리형 완경사의 임야로서 활엽수 등이 생육중임.

인접 도로상태

기호(2,3): 남측으로 왕복2차선 도로에 접함. 기호(4): 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2,3): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-12-06), 가축사육제한구역(2022-06-24) (일부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임. 기호(4): 보전관리지역, 특화경관지구, 주차장, 가축사육제한구역(2022-06-24)(일부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1): 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건으로 외벽: 석재붙임, 징크판넬 등 마감 내벽: 벽지도배, 타일붙임, 인테리어 마감 등 바닥: 타일붙임, 인테리어 마감 등 창호: 알루미늄샷시 창호 등임.

이용상태

근린생활시설 및 다가구주택 등으로 이용중임.(별첨 "건물개황도" 참조)

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 소방설비, 승강기설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 "사진용지, 건물개황도"와 같이 제시외건물이 소재하나 제시외건물(㉠,㉢,㉤,㉥,㉦)은 일반건축물대장상 위반건축물로서 원상복구 명령이 내려진 상태임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상이며, 제시외 건물(㉠,㉢,㉤,㉥,㉦)은 일반건축물대장상 위반건축물시정명령이 내려진 상태이므로 입찰시 위반내용 및 시정내용 등에 관하여 관할청에서 반드시 재확인하시기 바람.

물건 비고

- 일괄매각, 제시외 건물 포함
- 목록1 옥상에 소재하는 통신설비는 매각에서 제외
- 목록1 건축물대장에 위반건축물 기재사항 있음 {무단증축[1층 조립식 일반음식점(주방) 47.0㎡, 1층 경량철골조 일반음식점(주방) 11.44㎡, 1층 경량철골조 덕트받침구조물 6.86㎡, 1층 철파이프조 일반음식점(휴게공간) 90.25㎡] 무단대수선[5층 다락 철근콘크리트조 다락→1가구 780.74㎡, 시정방법:원상복구]
- 유치권신고인 박병옥으로부터 옥탑 화재 보수공사대금 채권 8,600만원을 위하여 목록1에 관하여 2025. 12. 8. 유치권신고가 있었으나, 2026. 5. 13. 위 유치권신고에 대하여 유치권신고 철회서를 제출함
- 감정평가액(최저매각가격)은 조경수, 바닥포장, 발코니 및 확장형발코니를 포함한 가격임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 개요

사건번호: 원주지원 2025타경1858 (1)

소재지: 강원특별자치도 원주시 행구동 1512-101

용도: 근린주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 1077.00㎡ (약 325.77평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 780.74㎡ (약 236.17평)

건물 제시외면적: 390.20㎡ (약 117.91평)

총 건물면적 (제시외 포함): 1170.94㎡ (약 354.08평)

1.3. 기타 기본사항

감정가: 2,513,834,800원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

매각물건 포함사항: 제시외 건물 포함

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 강원특별자치도 원주시 행구동 소재 "행구동 행정복지센터" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 영랑택지개발지구내 다가구주택, 주상용부동산, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다. 일부 토지(기호(4))는 반곡동 소재 "반곡역(폐역)" 남동측 인근 농촌지대에 위치하며, 주위는 농경지, 임야, 농막 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스의 운행 상황 및 도로 상황을 고려할 때 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 현황 및 이용계획

토지는 대체로 사다리형 또는 부정형의 평지 및 완경사지로 이용 중입니다. 일부 토지는 주상용 건부지로 이용되고 있으며, 일부는 나지 상태, 다른 일부는 임야 상태입니다. 인접 도로 상태는 남측으로 왕복 2차선 도로에 접하나, 일부 토지는 맹지입니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 20,000,000원, 차임: 400,000원

전입일자: 2024-09-24, 배당신고일자: 2025-11-21

대항력: 없음

* 임차인: 농업회사법인(주)치악산혁신

보증금: 30,000,000원, 차임: 0원

사업자등록일: 2016-09-20, 배당신고일자: 2025-11-13

대항력: 있음

* 임차인: 박

보증금: 5,000,000원, 차임: 300,000원

전입일자: 2024-01-29

대항력: 없음

* 임차인: 박

보증금: 20,000,000원, 차임: 1,500,000원

전입일자: 2023-09-26, 배당신고일자: 2025-11-13

대항력: 없음

* 임차인: 박

보증금: 50,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2019-12-02, 배당신고일자: 2025-11-21

대항력: 없음

* 임차인: 사단법인재원횡성군민회

보증금: 10,000,000원, 차임: 0원

배당신고일자: 2025-11-13

대항력: 없음

* 임차인: 영제(주)

보증금: 5,000,000원, 차임: 300,000원

사업자등록일: 2022-10-04

대항력: 없음

* 임차인: 윤

보증금: 20,000,000원, 차임: 600,000원

배당신고일자: 2025-11-18

대항력: 없음

* 임차인: 주식회사에이치엘디

보증금: 10,000,000원, 차임: 100,000원

사업자등록일: 2022-11-01, 배당신고일자: 2025-11-13

대항력: 없음

* 임차인: 최

보증금: 20,000,000원, 차임: 350,000원

전입일자: 2018-12-06, 배당신고일자: 2025-11-18

대항력: 없음

* 임차인: 최

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2024-01-23

대항력: 없음

* 임차인: 케이지주식회사

보증금: 20,000,000원, 차임: 0원

사업자등록일: 2021-12-22, 배당신고일자: 2025-11-13

대항력: 없음

3.2. 등기부 요약

토지 등기부 요약:

총 채권액: 1,830,575,000원

주요 권리: 소유권이전, 근저당권(말소기준권리, 1,572,000,000원), 압류, 가압류, 강제경매, 임의경매 (모두 말소 예정)

건물 등기부 요약:

총 채권액: 1,830,575,000원

주요 권리: 소유권보존, 근저당권(말소기준권리, 1,572,000,000원), 압류, 가압류, 강제경매, 임의경매 (모두 말소 예정)

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 관계

말소기준권리: 토지 등기부의 근저당권(을5, 2018-07-20) 및 건물 등기부의 근저당권(을1, 2018-11-30)입니다.

매각으로 인해 대부분의 권리(근저당, 압류, 가압류, 강제경매, 임의경매)는 소멸될 것으로 보입니다.

다만, "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 언급되었으나, 상세 내용은 기재되지 않았습니다.

가장 높은 대항력을 가진 임차인은 농업회사법인(주)치악산혁신이며, 해당 임차인의 보증금 및 차임 등은 모두 인수 대상이 아닙니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

본건이 위치한 행구동은 영랑택지개발지구 내에 포함되어 있어 다가구주택, 주상용부동산, 근린생활시설 등이 밀집해 있습니다. 건물의 주요 용도가 제2종근린생활시설 및 다가구주택이므로, 주변 상권은 이러한 업종에 적합한 환경을 제공합니다.

4.2. 업종 적합성

건물의 근린생활시설 용도와 다가구주택 용도는 일반적인 지역 상권 수요를 충족시킬 수 있습니다. 인근 택지개발지구의 특성상 주거민을 대상으로 한 다양한 업종이 입점 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 주거 환경

본건 인근에 행구동 행정복지센터가 위치하여 행정 서비스 접근성이 양호합니다. 주거 및 상업시설이 혼재된 지역으로, 주민들의 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능할 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반 건축물 및 시정명령

목록1 건축물대장에 위반건축물 기재사항이 있습니다. 1층에 무단 증축(일반음식점 주방, 휴게공간 등) 및 5층 다락의 무단 대수선(다가구주택 1가구로 변경) 사항이 있으며, 시정명령(원상복구)이 내려진 상태입니다. 입찰 전 관할청에서 위반 내용 및 시정 상태를 반드시 재확인해야 합니다.

6.2. 특수 권리 사항

* 중복사건: 본 사건은 중복 사건으로 진행될 수 있습니다.

* 유치권: 과거 유치권 신고(옥탑 화재 보수공사대금 8,600만원)가 있었으나, 2026년 5월 13일 철회되었습니다.

* 분묘기지권: 분묘기지권 존재 가능성이 언급되었으나, 상세 내용은 제공되지 않았습니다.

* 대항력 있는 임차인: 농업회사법인(주)치악산혁신이 대항력을 가지고 있습니다.

6.3. 기타 주의사항

* 목록1 옥상에 소재하는 통신설비는 매각에서 제외됩니다.

* 감정평가액(최저매각가격)은 조경수, 바닥포장, 발코니 및 확장형 발코니를 포함한 가격입니다.

* 건물의 건축물대장상 위반건축물 등재 내용 및 시정명령에 대한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 장단점 요약

장점:

* 근린주택 및 다가구주택으로 복합 용도 활용 가능

* 영랑택지개발지구 인근 위치로 상업 및 주거 수요 기대

* 교통 접근성 양호, 행정복지센터 인접

단점:

* 건축물대장상 위반건축물 존재 및 시정명령 상태

* 높은 총 채권액(18억 3천만원 이상)이 감정가 대비 과도함

* 분묘기지권, 중복사건 등 추가 확인 필요 사항 존재

* 토지 일부 맹지 포함 가능성

* 건물 제시외 면적(390.20㎡) 상당 부분이 위반건축물로 시정명령 대상

8. 투자 포인트

8.1. 주요 강점

본 물건은 용도지역상 제2종근린생활시설 및 다가구주택으로 활용 가능한 복합 건물입니다. 인근 택지개발지구 내에 위치하여 잠재적인 주거 및 상업 수요를 바탕으로 한 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다. 다만, 위반건축물 시정 및 권리 관계 확인이 필수적입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석의 한계

제공된 주변 매매 정보(루이제빌리지, 2023년 준공 다세대 주택)는 본건(근린주택/다가구주택)과 건물 종류, 건축 연도, 규모, 용도 등이 상이하여 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다. 해당 정보로는 본건의 정확한 시세 파악 및 예상 입찰가 산출이 어렵습니다.

9.2. 최저매각가격 기준 제안

감정가 2,513,834,800원은 토지 및 건물, 제시외 건물, 조경수 등을 포함한 가격으로, 본건의 최저매각가격(첫 경매 진행 시)으로 간주될 수 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리가 없으며, 인수할 보증금은 0원입니다.

총 채권액이 18억 3천만원 이상으로 매우 높으나, 이는 등기상 채권 총액이며 실제 경매 진행 시 낙찰가와는 별개입니다.

다만, 위반건축물 및 시정명령, 분묘기지권 등 리스크 요소를 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

종합적인 리스크와 현재 시장 상황을 감안하여, 감정가의 70%~85% 선에서 입찰가격을 검토해 볼 수 있습니다. 따라서 예상 입찰가는 약 1,760,000,000원에서 2,130,000,000원 사이에서 신중하게 결정하시길 권유드립니다. 최종 입찰가는 권리관계 재확인 및 현장 조사를 통해 면밀히 검토 후 결정해야 합니다.

본건과 같이 위반건축물이 존재하는 경우, 원상복구 비용을 고려한 입찰가가 산정되어야 합니다.

주변에 혐오 시설에 대한 정보는 제공된 자료에서 확인되지 않았습니다.

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