나이스옥션 법원경매 원주 2025타경2011 [1] 강원특별자치도 원주시 봉산동 산183-2 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지인 · 평가일 2025.10.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 원주시 봉산동 소재 "원주산림조합" 북동측 근거리에 위치하고 있으며, 부근은 농가주택, 소규모 공장, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 부근까지 차량접근이 가능하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 운행빈도 등을 감안할 때 대중교통 사정은 다소 불편시됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형의 완경사 토지로서, 현황 "임야 및 일부 묘지 등" 상태로 추정됨. 기호(2) : 부정형의 완경사 토지로서, 현황 "임야 및 일부 배수로 등" 상태입니다.

인접 도로상태

본건은 공히 지적도상 맹지 상태입니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 공히 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 철도보호지구<철도안전법> 입니다.

제시목록 외의 물건

본건 기호(1) 일부 지상 또는 경계부근에 분묘로 추정되는 제시외 분묘가 목측되며, 기호(2) 일부 지상에 소재하는 분묘는 이장한 것으로 추정되나, 정확한 분묘 소재 여부 및 분묘 수, 정확한 점유 여부 등은 불분명하니 경매입찰시 재확인 하시기 바랍니다.

공부와의 차이

본건 토지는 공히 의뢰목록상 지목이 "임야"이나, 기호(1)은 현황 "일부 묘지 등" 으로 추정되고, 기호(2)는 현황 "일부 배수로 등" 상태입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상입니다. 2) 본건 토지는 인접필지와의 지적경계가 불분명하고 현장여건상 목측에 의한 지적경계를 정확히 특정 하기가 어려운 바, 감정인의 현황판단에 차이가 따를 수 있으므로 정확한 점유여부 및 면적, 정확한 현황 및 지적경계 등을 파악하기 위해서는 측량을 요합니다.

물건 비고

- 일괄매각, 지적경계불분명
- 일부 지상 및 경계부근에 분묘 소재(분묘기지권 성립여지 있음)하며 정확한 분묘의 개수 및 경계는 별도 확인 요함
- 목록2 일부 지상 또는 경계부근을 인접지에 소재한 건물 일부가 점유할 가능성이 있으나 정확한 경계는 측량 등 필요
- 지적도상 맹지
- 공부상 임야이나 목록1 현황 일부 묘지, 목록2 현황 일부 배수로 등
- 감정평가액(최저매각가격)은 지상에 소재하는 수목을 포함하고, 분료소재로 인해 제한받는 정도를 감안한 가격임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 원주지원 2025타경2011 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 원주중앙새마을금고

1.2. 물건 현황

소재지: 강원특별자치도 원주시 봉산동 산183-2

용도: 임야

토지면적: 22,164.00㎡ (약 6,705평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

1.3. 감정 평가 내역

감정가: 2,149,908,000원

감정평가서 요약: 토지감정요항표 (임야 및 일부 묘지, 일부 배수로 등 현황)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 강원특별자치도 원주시 봉산동 소재 "원주산림조합" 북동측 근거리에 위치하고 있습니다. 주변은 농가주택, 소규모 공장, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건 부근까지 차량 접근은 가능하나, 버스정류장과의 거리, 노선, 운행 빈도 등을 감안할 때 대중교통 사정은 다소 불편한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건은 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부 제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 철도보호지구<철도안전법> 입니다.

인접 도로 상태: 본건은 공히 지적도상 맹지 상태입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 권리 분석 결과, 다음과 같은 권리 내역이 확인됩니다.

등기구분: 갑1 (1965-01-22) - 소유권이전 (이응규)

등기구분: 갑2 (2010-05-03) - 소유권이전 (이관중, 유증)

등기구분: 을1 (2010-05-10) - 근저당권 (원주중앙새마을금고, 금509,600,000원) - 말소기준권리

등기구분: 을2 (2010-05-10) - 지상권설정 (원주중앙새마을금고) - 말소

등기구분: 갑7 (2025-09-25) - 임의경매개시결정 (원주중앙새마을금고, 404,059,930원)

등기부채권 총액: 509,600,000원

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임차인 관련 정보는 제공되지 않았으며, 인수될 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 말소 기준 권리 및 인수되는 권리

말소 기준 권리는 2010년 5월 10일 접수된 원주중앙새마을금고의 근저당권(을1)입니다. 매각으로 인해 말소기준 권리보다 선순위인 권리를 제외한 모든 권리는 소멸될 예정입니다. 임차인 현황상 인수되는 보증금은 없습니다. 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 등기부 을2 항목에는 말소되는 것으로 명시되어 있어, 실제 인수되는 지상권은 없을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

본 건 인근 지역은 농가주택, 소규모 공장, 농경지 및 임야 등이 혼재된 농림복합 지역으로, 일반적인 상업 기능보다는 전원 또는 농업 관련 활동이 주를 이루는 환경입니다. 별도의 상권 형성 지역으로 보기는 어렵습니다.

5. 생활정보

본건 소재지 부근까지 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 다소 불편한 것으로 평가됩니다. 인근 지역의 편의시설, 의료시설, 교육시설 등에 대한 구체적인 정보는 부족하며, 생활 편의를 위해서는 차량을 이용한 인근 읍면 또는 원주시내로의 이동이 필요할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 분묘기지권

물건의 특이사항 및 주의사항에 따르면, 일부 지상 및 경계부근에 분묘가 소재(추정)하고 있어 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다. 정확한 분묘의 개수 및 경계는 별도 확인이 필요합니다. 감정가 산정 시 분묘 소재로 인해 제한되는 정도가 일부 반영되었습니다.

6.2. 맹지

본건 토지는 지적도상 도로와 접하지 않는 맹지 상태입니다. 토지 이용 및 건축 시 도로 확보를 위한 별도의 조치가 필요하며, 이는 토지 가치에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 지적 경계 불분명

인접 필지와의 지적 경계가 불분명하고, 현황 파악 및 정확한 면적 특정, 지적 경계 파악을 위해 측량이 필요합니다. 이는 소유권 행사 및 향후 개발 시 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

6.4. 기타 주의사항

* 공부상 임야이나 현황 일부 묘지, 일부 배수로 등으로 공부와 현황의 차이가 있습니다.

* 목록2 일부 지상 또는 경계부근을 인접지에 소재한 건물 일부가 점유할 가능성이 있습니다.

* 감정평가액(최저매각가격)은 지상에 소재하는 수목을 포함하고, 분묘 소재로 인해 제한받는 정도를 감안한 가격입니다.

* 주변에 특정 혐오시설이 직접적으로 언급되지는 않았으나, 임야 특성상 인근 지역의 개발 계획이나 환경 변화에 따라 잠재적인 환경적 요인 발생 가능성을 염두에 둘 필요는 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강원특별자치도 원주시 봉산동에 위치한 넓은 면적의 임야입니다. 감정가는 약 21.5억원이며, 권리 분석상 인수할 만한 특별한 권리나 임차인은 없는 것으로 보입니다. 그러나 본건은 지적도상 맹지, 지적 경계 불분명, 그리고 가장 중요하게는 분묘기지권 성립 가능성이라는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 공부상 현황과 실제 현황의 차이도 존재하여, 매수자는 이러한 제약 조건들을 충분히 인지하고, 향후 토지 이용 계획 및 관련 비용(측량, 분묘 이장 등)을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 면적의 임야로, 장기적인 관점에서 개발 잠재력 보유 가능성이 있습니다.

* 계획관리지역으로 지정되어 있어, 향후 개발 행위 허가 시 건축 또는 토지 이용 계획 수립 가능성이 있습니다.

* 원주중앙새마을금고의 신청으로 진행되는 임의경매 사건으로, 채권 회수를 위한 정상적인 매각 절차를 따르고 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계가 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 고려할 인수 비용은 없습니다.

본건은 맹지, 지적 경계 불분명, 분묘기지권 성립 가능성 등 다수의 투자 리스크를 내포하고 있으므로, 감정가(2,149,908,000원) 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 보수적인 투자 전략입니다. 특히 분묘기지권의 경우, 정확한 실사 및 해결 방안 모색이 선행되어야 하며, 이에 소요될 비용과 시간을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 맹지라는 점 또한 토지 가치를 제한하는 요인입니다.

구체적인 예상 입찰가는 현장 답사를 통한 실사, 분묘 관련 전문가 상담, 측량 비용 산출, 향후 개발 가능성 및 예상 소요 비용 등을 종합적으로 검토한 후 결정하는 것이 바람직합니다. 본 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 제시가 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.