나이스옥션 법원경매 원주 2025타경1896 [1] 강원특별자치도 횡성군 갑천면 구방리 522-5 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.10.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 횡성군 갑천면 구방리 소재 '망향의동산' 남서측 인근에 위치하며 본건 주위는 주택, 근린생활시설, 농경지 및 임야등이 혼재하는 지역임.

교통상황

공히, 본건까지 차량접근 가능하고 제반교통여건은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1,3): 대체로 평탄한 장방형토지로서 2필 일단의 건부지로 이용중임. 기호(2,5): 부정형평지로서 3필 일단의 토지 중 2필지의 토지로서 건부지로 이용중임. 기호(7,9,10): 부정평평지로서 6필 일단의 토지 중 3필지의 토지로서 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1,3): 남동측 및 북동측으로 아스팔트포장도로 소재함. 기호(2,5,7,9,10): 남서측으로 진입가능한 아스팔트도로 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-12), 가축사육제한구역(2017-05-01)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(유형문화재 19(08.12.19))<강원도문화재보호조례>, 공장설립제한지역<수도법> 일련번호(2) :계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-12), 가축사육제한구역(2017-05-01)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(유형문화재 19(08.12.19))<강원도문화재보호조례>, 공장설립제한지역<수도법> 일련번호(3) :계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-12), 가축사육제한구역(2017-05-01)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(유형문화재 19(08.12.19))<강원도문화재보호조례>, 공장설립제한지역<수도법> 일련번호(5) :계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-12), 가축사육제한구역(2017-05-01)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(유형문화재 19(08.12.19))<강원도문화재보호조례>, 공장설립제한지역<수도법> 일련번호(7) :계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-12), 가축사육제한구역(2017-05-01)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(유형문화재 19(08.12.19))<강원도문화재보호조례>, 공장설립제한지역<수도법> 일련번호(9) :계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-12), 가축사육제한구역(2017-05-01)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(유형문화재 19(08.12.19))<강원도문화재보호조례>, 공장설립제한지역<수도법> 일련번호(10) :계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-12), 가축사육제한구역(2017-05-01)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(유형문화재 19(08.12.19))<강원도문화재보호조례>, 공장설립제한지역<수도법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

별차이 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 본건 기호(7)토지 위지상에 이동이 용이한 저온저장고 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(4) 철근콘크리트구조 콘크리트위슁글(경사스라브)지붕 단층 구조로서 외벽: 벽돌쌓기마감등 내벽: 벽지도배, 타일붙임등 창호: 샷시 2중창 기호(6) 일반철골구조 평슬래브지붕 2층 구조로서 외벽: 치장벽돌 붙임마감등 내벽: 인테리어마감등 창호: 샷시 단창 기호(8) 일반철골구조 우레탄방수마감지붕 4층 구조로서 외벽: 치장벽돌 붙임마감등 내벽: 인테리어마감등 창호: 샷시 단창

이용상태

기호(4): 단독주택으로 이용중임. 기호(6): 근린생활시설로 이용중임. 기호(8): 귀 의뢰목록상 이용상활 근린생활시설 임.

설비내역

위생급배수설비, 난방설비(기호 4), 승강기설비(기호 8)등 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후면 '건물개황도' 참조바라며 구조, 규모, 이용상태등을 고려해 볼때 본건에 미치는영향 없을것으로 사료됨.

공부와의 차이

별차이 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 인접필지와 지적경계 불분명 필요에 따라 측량요

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

원주지원 2025타경1896 (1)

1.2. 소재지

강원특별자치도 횡성군 갑천면 구방리 522-5

1.3. 물건 종류

단독주택

1.4. 토지 면적

443. 00㎡ (약 134.01평)

1.5. 건물 면적

건물: 98.32㎡ (약 29.74평)

제시외 건물: 32.00㎡ (약 9.68평)

1.6. 감정가

292,998,800원

1.7. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.8. 경매 구분

부동산강제경매

1.9. 채권자

최OO

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 강원특별자치도 횡성군 갑천면 구방리 소재 '망향의 동산' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 주택, 근린생활시설, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 현황

토지는 대체로 평탄한 장방형 또는 부정형의 토지로서 건부지로 이용 중입니다. 여러 필지로 이루어져 있으며, 각 필지는 건부지로 활용되고 있습니다.

2.4. 도로 상황

본건은 남동측 및 북동측, 남서측으로 아스팔트 포장도로와 접해 있어 차량 접근이 용이합니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 공장설립제한구역 등 다양한 용도지구 및 제한구역에 속해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

등기부등본상 접수일자 2021년 12월 28일 횡성신용협동조합의 근저당권(을9)이 말소기준권리입니다. 이에 따라 동 근저당권보다 후순위인 다음 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 2024년 05월 14일 횡성신용협동조합 근저당권 (을11)

* 2024년 09월 03일 원충식 근저당권 (을12)

* 2025년 06월 10일 김재희 소유권이전청구권가등기 (갑20)

* 2025년 09월 25일 최OO 강제경매개시결정 (갑21)

* 2025년 11월 24일 국민건강보험공단 압류 (갑22)

* 2026년 02월 03일 농림수산업자신용보증기금 가압류 (갑23)

* 2026년 02월 03일 농협은행 가압류 (갑24)

* 2026년 04월 01일 원주세무서장 압류 (갑25)

* 2026년 05월 21일 강원신용보증재단 가압류 (갑26)

* 2026년 06월 22일 미래에셋캐피탈 가압류 (갑27)

건물 등기부상의 권리 내역도 동일하게 말소기준권리(을4) 이하의 후순위 권리들은 소멸 예정입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보 상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 확인되지 않습니다. 다만, '물건명세서 참고사항'에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라고 기재되어 있으나, 구체적인 지상권의 존재 여부나 내용은 확인되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 인수되는 권리

인수되는 보증금이나 차임이 있는 임차인은 확인되지 않았습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.4. 임차인 현황

임차인 현황에 대한 구체적인 내용은 없으며, '임대관계 미상'으로 기재되어 있습니다.

3.5. 등기부 요약

등기부채권 총액은 599,947,115원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건이 위치한 갑천면 구방리 지역은 주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재된 농촌 및 준주거 지역의 특성을 보입니다.

4.2. 건물 용도

주요 건물(기호 4)은 단독주택으로 이용 중이며, 일부 건물(기호 6, 8)은 근린생활시설로 이용 중입니다. 이는 지역의 혼재된 특성을 반영합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에 '망향의 동산'이 위치하며, 횡성호수길 5구간이 있어 산책 및 휴식을 즐길 수 있습니다. 관광지 주변으로 식당, 카페, 편의점 등 기본적인 편의시설이 갖춰져 있습니다.

5.2. 주변 교육시설

본건 인근 갑천면 지역에는 갑천초등학교, 갑천중학교, 갑천고등학교 등이 소재합니다.

5.3. 주변 의료시설

본건 인근 지역에 대한 구체적인 의료시설 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지적 경계 불분명 및 측량 필요

'주의사항'에 명시된 바와 같이, 인접 필지와 지적 경계가 불분명하여 필요에 따라 측량이 요구될 수 있습니다. 이는 향후 분쟁 소지가 될 수 있습니다.

6.2. 제시외 건물 포함 매각

건물 면적 외에 32.00㎡(약 9.68평)의 제시외 건물이 포함되어 매각됩니다. 이에 대한 철거나 관련 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 복잡한 권리 관계

매각으로 대부분의 권리가 소멸될 예정이나, '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 지상권 관련 언급이 있는 점과 소유권이전청구권가등기(매매예약)가 존재했던 점 등을 감안할 때, 등기부상 권리 관계를 면밀히 재확인할 필요가 있습니다.

6.4. 임대 관계 미상

임대 관계가 확인되지 않아, 추후 명도 과정에서 예상치 못한 점유자나 임차인과의 마찰이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.5. 토지 이용 제한

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 공장설립제한구역 등 다수의 용도지구 및 제한 구역에 속해 있어 토지 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강원도 횡성군 갑천면의 자연 친화적인 환경에 위치한 단독주택 및 근린생활시설입니다. 넓은 토지 면적과 일괄 매각 대상이라는 점에서 활용 가치가 있을 수 있습니다. 다만, 인접 필지와의 지적 경계 불분명, 제시외 건물 포함, 복잡했던 권리 관계 및 임대 관계 미상 등의 리스크 요인이 존재합니다. 주변 시세 및 경매 시장 동향을 면밀히 분석하여 신중한 입찰이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 저렴한 감정가 대비 넓은 토지 면적 (443㎡/약 134평)

* 주택 및 근린생활시설 용도로 복합 활용 가능성

* '망향의 동산' 및 횡성호수길 인근으로 자연 친화적인 입지

* 인근에 캠핑장, 휴양림 등 관광 자원 개발 가능성

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 292,998,800원입니다. 주변 실거래가 및 유사 물건 경매 사례 분석 결과, 횡성군 갑천면 지역의 토지 시세는 필지별, 용도지역별 편차가 크나, 계획관리지역의 경우 평당 약 17만원 ~ 60만원 선으로 파악됩니다.

구체적으로, 본건의 토지 면적 443㎡(약 134평)에 주변 시세인 평당 20만원을 적용 시, 토지 가치는 약 2680만원 수준이 됩니다. 건물 감정가 및 제시외 건물의 가치를 고려해야 하나, 이는 일반적인 시세 파악이며 경매에서는 유찰 횟수, 권리관계, 입찰자 수 등에 따라 낙찰가가 변동됩니다.

지난 경매 사례를 보면, 횡성군 갑천면 지역의 주택이 감정가 대비 낮은 비율로 유찰된 후 많은 입찰자를 모아 낙찰되는 경우도 있었습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 보수적으로 접근하여 감정가의 70% ~ 85% 수준인 약 2억 4백만원 ~ 2억 4천 9백만원 사이에서 형성될 것으로 예상됩니다. 다만, 현장 답사를 통한 건물 상태 확인, 법률 전문가와 권리관계 재검토, 그리고 경쟁 입찰자 수를 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

※ 상기 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시 변동될 수 있습니다.

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