나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경30749 [1] 강원특별자치도 강릉시 구정면 어단리 860-28 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영흥감정 · 평가일 2025.10.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 강릉시 구정면 어단리 소재 "칠성교" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 주택, 근린생활시설 및 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 대중교통상황은 버스정류장과의 거리 및 배차간격 등을 고려해 볼 때 보통임.

형태 및 이용상태

자루형 평지로서 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 폭 5m내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기타조적구조 기타지붕 단층 건물로서 외벽: 황토마감 등, 창호: 새시창호 등임.

이용상태

공부상 주택으로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 제시외건물(ㄱ~ㅁ)이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 본건 일련번호(2) 건물 감정평가와 관련하여 수차례 현장방문 하였으나, 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 내부확인이 곤란하여 부득이 외부에서의 관찰 및 일반건축물대장상의 건축물현황도 등을 기준하여 감정평가 하였으니, 경매진행 시 참고하시기 바람.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물(2-1 내지 2-5) 포함
- 지상 소재 수목 등은 토지에 포함 평가
- 지적경계 불분명

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 강릉지원 2025타경30749 (1)

소재지: 강원특별자치도 강릉시 구정면 어단리 860-28

건물용도: 단독주택

감정가: 218,238,340원

토지면적: 495.00㎡ (약 149.74평)

건물면적: 83.17㎡ (약 25.16평)

건물 제시외면적: 44.20㎡ (약 13.37평)

매각대상: 기타 (단독주택 및 부속건물)

경매구분: 청산을위한 형식적경매

채권자: 권OO

1.1. 입지조건

본건은 강원특별자치도 강릉시 구정면 어단리 소재 "칠성교" 북동측 인근에 위치함 [cite: SUMMARY].

주변은 주택, 근린생활시설 및 농경지 등으로 형성되어 있으며, 자연경관이 양호한 지역임 [cite: SUMMARY].

본건까지 차량 접근이 가능하며, 남측으로 폭 5m 내외의 도로와 접해 있어 차량 통행에 용이함 [cite: SUMMARY].

대중교통 상황은 버스정류장과의 거리 및 배차간격을 고려할 때 보통 수준임 [cite: SUMMARY].

본건은 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(모든 축종 사육제한)에 해당함 [cite: SUMMARY].

인근에 강릉솔향수목원이 있어 자연 속 휴식 공간을 이용하기 용이함.

차량으로 약 15분 거리에 대형마트(홈플러스) 및 남강릉IC가 있어 접근성이 좋음.

1.2. 권리분석

본건 토지 등기부 요약 및 건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 2020년 3월 10일 접수된 한국주택금융공사 근저당권(을16/을6)으로 확인됨 [cite: LAND_DEED_SUMMARY, BLDG_DEED_SUMMARY].

해당 근저당권보다 후순위로 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정임 [cite: LAND_DEED_SUMMARY, BLDG_DEED_SUMMARY].

경매개시결정 등기(갑13/갑8) 또한 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됨 [cite: LAND_DEED_SUMMARY, BLDG_DEED_SUMMARY].

총 등기부 채권액은 약 105,199,999원으로, 감정평가액(218,238,340원)을 초과하지 않아 정상적인 경매 절차 진행이 예상됨.

임차인 현황에서 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어, 인수할 임차권리는 없는 것으로 판단됨.

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 별도 명시가 없으며, '지상권개요' 항목은 비어있음 [cite: PROPERTY_STATEMENT_NOTE].

1.3. 상권분석

본건 소재지인 강릉시 구정면 어단리는 주택과 농경지가 혼합된 지역으로, 전형적인 농촌 및 전원 주거지역의 특성을 보임 [cite: SUMMARY].

인근에 근린생활시설이 산재해 있어 기본적인 생활 편의는 가능하나, 활발한 상업지구는 아님 [cite: SUMMARY].

최근 인근 지역(구정면 학산리 등)에서 단독주택 및 토지 거래 사례가 있으나, 본건 소재지인 어단리의 직접적인 상권 활성화 관련 정보는 부족함.

강릉시 주요 상권 및 편의시설 접근은 차량 이용이 필수적임.

1.4. 생활정보

주거용으로 이용 중인 단독주택으로, 외벽은 황토 마감, 지붕은 기타 지붕으로 구성됨 [cite: SUMMARY].

내부 위생 설비 및 난방 설비 등이 갖추어져 있음 [cite: SUMMARY].

주변에 강릉솔향수목원 등 자연 녹지가 풍부하여 쾌적한 생활 환경을 제공함.

차량 접근성은 양호하며, 남측으로 폭 5m 도로에 접함 [cite: SUMMARY].

대중교통 이용은 보통 수준으로, 버스정류장과의 거리 및 배차 간격을 고려해야 함 [cite: SUMMARY].

인근에 동막저수지, 칠성저수지 등 농업용수 시설이 위치함.

1.5. 잠재적 리스크

토지 지적 경계가 불분명하다는 점은 향후 재산권 행사나 토지 이용에 있어 분쟁의 소지가 될 수 있으므로 주의가 필요함 [cite: PROPERTY_STATEMENT_NOTE].

본건은 '형식적 경매' 및 '공동 담보' 물건으로, 정확한 경매 사유 및 담보 설정 관계에 대한 추가 확인이 필요함.

건물 내부 확인이 외부 관찰 및 일반 건축물대장을 기준으로 이루어졌으므로, 실제 내부 상태와는 차이가 있을 수 있음. 이에 대한 인수 또는 수리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 함 [cite: SUMMARY].

토지이용계획상 '가축사육제한구역'으로 지정되어 있어, 향후 축산업 관련 업종 영위에는 제한이 따를 수 있음 [cite: SUMMARY].

제시외 건물(2-1 내지 2-5)이 일괄 매각 대상에 포함되어 있어, 해당 부분의 관리 및 활용 방안을 고려해야 함 [cite: PROPERTY_STATEMENT_NOTE].

1.6. 종합 의견

본건은 강원도 강릉시 구정면 어단리에 위치한 단독주택으로, 감정가는 218,238,340원임. 토지 약 150평, 건물 약 25평의 규모이며, 제시외 건물도 포함되어 있음. 권리 분석상 인수할 권리는 없어 보이며, 말소기준권리인 근저당권보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정임. 주변은 주택 및 농경지가 혼재된 지역으로, 자연환경이 양호하고 차량 접근성이 좋음. 다만, 토지 경계 불분명, 건물 내부 확인의 어려움, 가축사육제한구역 지정 등은 잠재적 리스크로 고려해야 함. 형식적 경매 및 공동 담보 물건이라는 점도 유의할 필요가 있음.

1.7. 투자 포인트

감정가 대비 총 채권액이 낮아 인수 부담이 상대적으로 적을 수 있음.

일괄 매각되는 제시외 건물을 포함한 총 면적이 넓어 활용 가치가 있을 수 있음.

강릉시 인근 지역의 단독주택 및 토지 시세 상승 가능성을 고려할 때, 장기적인 관점에서 투자 가치를 고려해볼 수 있음.

자연 친화적인 입지와 쾌적한 환경은 귀농·귀촌 또는 전원생활을 희망하는 수요층에게 매력적일 수 있음.

주변에 강릉솔향수목원 등 관광 자원이 있어 향후 지역 개발 가능성을 기대해 볼 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 218,238,340원이며, 총 채권액은 약 105,199,999원임.

주변 유사 지역(구정면 학산리 등)의 단독주택 및 토지 매매 사례를 볼 때, 본건의 감정가가 비교적 합리적이거나 다소 보수적으로 책정되었을 가능성이 있음.

그러나 토지 경계 불분명, 건물 내부 상태 확인의 제약, 형식적 경매라는 특수성 등을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려할 수 있음.

총 채권액을 상회하는 범위 내에서, 낙찰 후 예상되는 수리 비용 및 제반 부대 비용을 고려하여 신중한 접근이 필요함.

잠재적 리스크 요인과 향후 활용 방안을 종합적으로 고려했을 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 85% ~ 95% 수준인 약 185,000,000원에서 207,000,000원 사이에서 결정될 가능성이 높음.

투기적 수요보다는 실거주 또는 안정적인 수익을 목표로 하는 투자자라면, 본건의 감정가인 218,238,340원을 상회하지 않는 선에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있음.

본 보고서에서는 감정가의 약 90% 수준인 196,000,000원을 합리적인 예상 입찰가로 제시함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.