나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경50917 [1] 강원특별자치도 춘천시 석사동 115-10 극동아파트 103동 4층407호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.10.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 춘천시 석사동 소재 '한국교통안전공단 춘천자동차검사소' 북서측 인근에 소재하는 극동아파트 제103동 제4층 제407호 건으로서, 주위는 아파 트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로 제반 주위 환경은 보 통임.

교통상황

본건 단지까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 4층 407호 건으로서, 외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등임. 내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 등임. 창호: 샤시 창호 등임.

이용상태

아파트(방4, 주방 및 거실1, 화장실2 등)임.

설비내역

위생설비 되어 있으며, 가스보일러에 의한 난방설비, 옥내소화전설비 및 승강기 설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로를 통하여 외곽 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(UQA122), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~ 10m)(소로2-286)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-310)(접합), 가축사육제한구역 (2024-12-12)(전축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구 역(2019-04-08).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 춘천지방법원 2025타경50917 (1)

소재지: 강원특별자치도 춘천시 석사동 115-10 극동아파트 103동 4층 407호 (참고: 건축물대장 상 전유부 정보와 층 및 호수가 상이할 수 있음)

용도: 아파트

감정가: 208,000,000원

토지면적: 50.60㎡ (약 15.3평)

토지지분: 50.6㎡ (약 15.3평)

건물면적: 135.28㎡ (약 40.9평)

전용면적: 135.28㎡ (약 40.9평)

분양면적: 155.82㎡ (약 47.1평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

건축물 정보

사용승인일: 1992년 3월 30일

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕

총층수: 15층 중 4층 (소재지 기준)

연면적: 18,973.51㎡

아파트 단지 정보

아파트명: 석사극동아파트

총 동수: 3개동

총 세대수: 348세대

주차대수: 총 110대 (지상 3대, 지하 12대 - 제공된 정보 일부 상이하여 총계 기준)

건축사: 극동건설

2. 입지조건

주위환경: 본건은 강원특별자치도 춘천시 석사동 소재 '한국교통안전공단 춘천자동차검사소' 북서측 인근에 소재하며, 주변은 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건 단지까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

인접 도로상태: 본건 단지 내 도로를 통하여 외곽 공도와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m), 소로2류(폭 8m~10m) 접합, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2012년 3월 8일 춘천남부새마을금고의 근저당권 (권리금액: 130,000,000원)입니다.

권리분석 요약: 본건과 관련하여 등기부상 을구의 근저당권, 갑구의 가압류, 강제경매 등은 모두 말소 예정인 것으로 확인됩니다. 따라서 매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김지윤

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2013년 6월 26일

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 보증금 및 차임이 0원이며 대항력이 없는 것으로 파악되나, 2013년 6월 26일 전입한 점을 고려할 때 특이사항에 대한 추가 확인이 필요합니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

지역특성: 본 물건은 춘천시 석사동의 대표적인 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다. 아파트 단지 및 단독주택과 더불어 소규모 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 시설: 단지 인근에 한국교통안전공단 춘천자동차검사소가 위치하고 있습니다.

5. 생활정보

단지 정보: 석사극동아파트는 1992년에 준공되어 35년차 아파트로, 총 3개동에 348세대가 거주하고 있습니다.

편의시설: 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 부대시설이 마련되어 있습니다.

교통: 아파트 단지까지 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 역시 보통 수준으로 판단됩니다.

교육시설: 인근에 석사초등학교, 대룡중학교 등이 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

건물 노후화: 1992년에 건축되어 35년이 경과한 아파트로, 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성이 있습니다.

등기부상 정보와 실제 현황 불일치 가능성: 제공된 소재지 정보(103동 4층 407호)와 건축물대장상 전유부 정보(103동 1407호, 14층) 간에 층수 및 호수 표기에 불일치가 확인됩니다. 낙찰 전 반드시 현장 방문을 통해 정확한 물건의 위치와 상태를 재확인해야 합니다.

특이 임차인 현황: 2013년에 전입하였음에도 보증금 및 차임이 0원으로, 대항력이 없는 임차인이 존재합니다. 이는 특이사항으로, 임대차 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

인근 하수처리장 존재 가능성: 춘천시 석사동 인근에 하수처리장이 위치한 것으로 파악됩니다. 본 물건과의 정확한 거리 및 환경적 영향 여부에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 춘천시 석사동에 위치한 구축 아파트로, 강제경매로 진행 중입니다. 감정가는 2억 8백만원이나, 47평형(135.28㎡)의 최근 시세(2026년 8월 31일 기준 약 2억 1천만원)와 비교할 때, 감정가가 시세 대비 적정하거나 다소 낮게 책정된 것으로 판단됩니다. 권리 분석상 모든 등기 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리 관계는 비교적 안전합니다. 그러나 등기부상 정보와 실제 현황 간의 층수 및 호수 불일치, 특이한 임차인 현황, 그리고 인근 하수처리장 존재 가능성 등은 잠재적 리스크로 고려하여 면밀한 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

시세 대비 합리적인 감정가: 47평형의 최근 실거래가 대비 감정가가 소폭 낮은 수준으로, 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

권리관계 명확: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수할 권리가 없어 안전하게 취득 가능합니다.

주거 편의성: 춘천시의 주요 주거 지역에 위치하여 생활 인프라가 구축되어 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 208,000,000원

최근 시세 (47평형, 2026년 8월 31일 기준): 약 210,000,000원

분석 의견:

본건의 전용면적은 135.28㎡(약 40.9평)이며, 이는 47평형에 해당합니다. 최근 시세 자료에 따르면 해당 평형의 매매 시세는 2026년 8월 31일 기준으로 약 2억 1천만원 수준으로 파악됩니다. 본건의 감정가(2억 8백만원)는 이러한 최근 시세보다 약간 낮은 수준입니다.

따라서, 입찰가는 감정가를 상회하면서도 최근 시세인 2억 1천만원 내외를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다. 현장 방문을 통해 확인된 층수/호수 불일치 문제, 임차인 현황, 그리고 잠재적 리스크(하수처리장 인접 가능성 등)에 대한 정확한 가치 평가 후 최종 입찰가를 결정하시는 것이 좋습니다.

제시된 예상 입찰가 범위: 205,000,000원 ~ 215,000,000원

(참고: 본 경매 물건의 인수 보증금 합계는 0원입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.