나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53379 [1] 경기도 안산시 상록구 본오동 768-18 신성하이츠비동 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경림감정 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 '각골초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 유사형의 다세대주택 등 공동주책 등이 밀집해있는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 간선도로의 접근성 및 노선버스 정류장의 위치 및 운행빈도 등을 고려할 때 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트(스라브)지붕 5층 건내 3층 302호로서 외벽: 드라이비트 마감 등, 창호: 새시창 등임.

이용상태

도시형생활주택-단지형다세대주택임.(후면 '내부구조도' 참조.)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등 주거용 기본설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경53379 (1)

* 소재지: 경기도 안산시 상록구 본오동 768-18 신성하이츠비동 3층302호

* 용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대주택)

* 감정가: 292,000,000원

* 토지면적: 42.16㎡ (약 12.75평)

* 건물면적: 71.14㎡ (약 21.52평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 서OOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

* 건축 승인일자 (추정): 2022년 3월 15일 (사용승인일 기준)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동에 소재하며, '각골초등학교' 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 유사한 형태의 다세대주택 등 공동주택이 밀집한 전형적인 주거지대입니다.

* 교통상황:

차량 접근이 용이하며, 간선도로와의 접근성이 양호합니다. 또한, 인근 노선버스 정류장의 위치 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용 편의성 또한 보통 수준입니다.

* 토지 이용 및 도로 상태:

토지는 대체로 세장형의 형상이며, 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다. 본건 북서측으로는 소로(폭 8m 미만)와 접하고 있어 차량 통행에 지장이 없습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로3류, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역으로 묶여 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2025.8.26~2026.8.25)으로 지정되어 있어 해당 기간 내 거래 시 허가를 받아야 합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리:

본 건의 말소기준권리는 2022년 12월 14일 접수된 경서농업협동조합의 근저당권(을3)입니다.

* 낙찰로 소멸되는 권리:

말소기준권리보다 후순위인 을4 근저당권(박시현, 2024.10.17) 및 갑3 임의경매(서울경서농업협동조합, 2025.09.23)는 낙찰과 함께 소멸됩니다. 또한, 말소기준권리인 을3 근저당권 역시 소멸됩니다.

* 인수되는 권리:

등기부등본 상 명시된 권리 중 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 물건명세서에 '지상권'이 기재되어 있으나, 구체적인 권리 내용은 확인되지 않아 인수 여부를 명확히 판단하기 어렵습니다.

* 임차인 현황:

김철 임차인이 거주 중이며, 보증금 30,000,000원, 차임 1,000,000원입니다. 전입일자 및 확정일자는 2024년 8월 23일이나, 대항력은 없는 것으로 분석됩니다. 이에 따라 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 집합건물 등기부 요약:

본건은 2022년 3월 30일 박종우 소유권 보존 등기 이후, 2022년 12월 14일 전정환에게 매매로 소유권 이전(매매가 299,000,000원)되었습니다. 이후 경서농업협동조합 근저당(286,800,000원), 박시현 근저당(18,000,000원, 공동담보), 서울경서농업협동조합 임의경매(234,450,008원) 등이 순차로 설정되었으며, 임의경매 개시로 본 경매가 진행되었습니다. 등기부채권 총액은 304,800,000원입니다.

4. 상권분석

본건은 주거 밀집지역에 위치하며, 인근에 각골초등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다. 대형 상업시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상가 및 편의시설이 발달해 있을 것으로 예상됩니다. 단지형 다세대주택으로 이루어진 주거 지역의 특성상 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주거 편의시설:

단지 내 또는 인근에 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있으며, 대중교통 이용이 편리합니다. 각골초등학교를 비롯한 교육시설이 근접해 있어 자녀가 있는 가정에 적합한 환경입니다.

* 건물 구조 및 설비:

본 건은 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 3층 302호입니다. 외벽은 드라이비트 마감 등이며, 새시 창호가 설치되어 있습니다. 내부에는 위생, 급배수, 난방 등 기본적인 주거 설비와 승강기 설비가 갖추어져 있어 편리한 생활이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 권리관계:

현재 등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 채무나 권리는 없는 것으로 보입니다. 다만, 물건명세서상 '지상권' 기재에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임차인 문제:

현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 토지거래허가구역:

본건 소재지가 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 2026년 8월 25일까지는 취득 시 허가를 받아야 하는 번거로움이 따를 수 있습니다. 이는 향후 재매각 시 제약이 될 수 있습니다.

* 주변 혐오시설:

현장 조사 또는 지도상의 확인 결과, 본건 인근에 혐오시설이나 유해시설이 발견되지 않았습니다. 각골초등학교와 인접한 주거지역으로, 상대적으로 쾌적한 환경을 유지하고 있는 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2022년 사용승인)에 해당하는 도시형생활주택으로, 권리관계가 깨끗하여 낙찰자가 인수할 부담이 적은 물건입니다. 주거지역 내에 위치하며 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있어 안정적인 주거 가치를 지니고 있습니다. 다만, 토지거래허가구역이라는 점은 향후 재매각 시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2022년 사용승인을 받아 비교적 신축에 속하여 유지보수 측면에서 유리합니다.

* 권리상 안전: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 주거 선호도: 초등학교 인근의 안정적인 주거지역에 위치하여 꾸준한 수요가 기대됩니다.

* 명확한 임차인 정보: 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 위험이 없습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적 및 연식의 주거용 부동산 시세는 제곱미터당 약 210만원에서 240만원 수준으로 파악됩니다. 본건의 경우, 2022년경 사용승인을 받은 비교적 신축 건물임을 고려할 때, 현재 시장 가치는 제곱미터당 약 260만원에서 290만원 수준으로 추정됩니다.

이에 따라 본건(전용면적 71.14㎡)의 예상 시세 범위는 약 185,000,000원에서 206,000,000원 사이로 산정할 수 있습니다.

본건의 감정가는 292,000,000원이지만, 위 시세 분석 결과를 토대로 볼 때, 현 시세 기준으로 경쟁력 있는 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다. 인수할 보증금이 없는 점을 감안하여, 보수적으로 접근 시 190,000,000원 ~ 210,000,000원 범위 내에서 입찰가를 검토해 보시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.