나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53396 [1] 경기도 안산시 상록구 부곡동 660-5 동양파크빌 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 키스톤감정 · 평가일 2025.10.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 "안산공업고등학교" 남동측 인근에 소재하는 다세대주택으로, 인근은 주로 다세대주택, 학교, 공원 등 생활지원시설 및 근린생활시설이 혼재하는 주거지대로 전반적인 주거환경은 무난한 수준임

교통상황

본건까지 차량진입가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하나 전반적인 교통여건은 보통수준임

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 5층건 (사용승인일 : 2010.06.11)으로 외벽 : 석재붙임 마감 등 내벽 : 벽지 및 일부타일 마감 창호 : 이중창호 구조임

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 기본적인 위생시설, 급배수시설, 보안설비, 지상주차장 등이 구비되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 가장형의 토지로 다세대주택 건물 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

준각지 형태로 북동측으로 폭 약 6m내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(안산공업고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> , 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

다세대 주택으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 660-5번지, 동양파크빌 4층 401호에 소재하는 다세대주택입니다.

사건번호는 안산지원 2025타경53396 (1)이며, 감정가는 209,000,000원입니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 부동산 임의경매로 진행 중입니다.

채권자는 안OOOOOOOOOO입니다.

건물은 철근콘크리트구조로 2010년 6월 11일에 사용승인되었습니다.

본건의 전용면적은 82.54㎡ (약 25평)이며, 토지 지분은 64.54㎡ (약 19.5평)입니다.

매각 대상 물건은 토지 및 건물 일괄 매각입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 "안산공업고등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 주로 다세대주택, 학교, 공원 등 생활지원시설과 근린생활시설이 혼재하는 주거지역으로, 전반적인 주거 환경은 무난한 수준입니다.

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능하나 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

건물은 인접 도로 대비 등고평탄한 가장형의 토지에 건축되어 있으며, 북동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2020년 7월 10일 접수된 안양지구축산업협동조합의 근저당권(을9, 금210,000,000원)입니다.

말소기준권리 이후 등기된 권리들은 다음과 같으며, 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 근저당권: 허태승 (을10, 2022.06.30.) - 말소

* 가압류: 서민금융진흥원 (갑6, 2023.11.13.) - 말소

* 임의경매개시결정: 안양지구축산업협동조합 (갑9, 2025.09.25.) - 말소

따라서 본건 매각으로 낙찰자는 별도의 권리를 인수할 부담은 없을 것으로 보입니다. (단, 지상권은 매각으로 소멸되지 않으나, 본건에는 해당 사항 없습니다.)

총 등기부채권액은 357,602,097원입니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

임대관계가 미상으로, 보증금이나 차임 등 구체적인 임대차 내역이 확인되지 않아 입찰 전 철저한 현장 조사를 통해 임차인 현황을 파악하는 것이 필수적입니다. 인수되는 보증금은 없다고 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하는지 여부는 명확히 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건은 다세대주택 밀집 지역에 위치하며, 인근에 안산공업고등학교 등 교육시설과 공원, 근린생활시설이 있어 주거 환경으로서의 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

상업시설이 아주 발달한 지역은 아니지만, 일상생활에 필요한 편의시설 이용에는 큰 불편이 없을 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 안산공업고등학교와 인접해 있어 교육 환경이 양호하며, 주변 공원 및 녹지 공간으로 쾌적한 생활이 가능합니다.

대중교통 이용을 위한 버스정류장이 인근에 위치하고 있어 출퇴근 및 이동이 편리한 편입니다.

도시가스에 의한 개별난방 시스템이 갖추어져 있으며, 기본적인 위생시설, 급배수시설, 보안설비, 지상주차장 등 생활에 필요한 설비가 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임대관계 미상: 임차인의 존재 여부 및 대항력 유무, 보증금, 차임 등 구체적인 임대차 관계가 파악되지 않았습니다. 이로 인한 명도 과정에서의 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

토지이용계획: 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 소로3류 등에 속하며, 특히 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있습니다 (지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.). 현재 시점(2026년 7월)으로는 허가구역 지정이 유효한 상태이므로, 외국인 등 특정 대상자의 경우 토지 거래 시 허가를 받아야 합니다. 다만, 국내 일반 실수요자의 경우 낙찰 후 즉시 거래에 큰 영향은 없을 수 있으나, 지정 기간 종료일(2026.8.25)을 확인해야 합니다.

기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등에 해당합니다.

주변 혐오시설:

본건이 위치한 안산시 상록구 부곡동 660-5번지 일대는 주거 지역과 학교, 공원 등이 혼재된 지역으로, 부동산 정보 및 지도 검색 결과 상 특이할 만한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 안산시 상록구 부곡동에 위치한 다세대주택으로, 교육시설 인근에 자리하고 있어 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있는 입지입니다. 2010년 준공된 건물로 비교적 신축에 속하며, 건물 상태는 보통 수준으로 관리되고 있을 것으로 예상됩니다.

권리분석상 인수해야 할 부담이 없는 깔끔한 권리관계를 가지고 있으며, 매각으로 모든 권리가 소멸될 예정입니다. 다만, 임대차 관계가 미상이라는 점은 낙찰 후 명도 과정에서 가장 주의해야 할 부분입니다.

토지이용계획상 토지거래허가구역에 포함되어 있으나, 지정 기간이 얼마 남지 않았으며 국내 실수요자에게는 큰 제약이 없을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

안산시 상록구의 실거주 수요가 꾸준한 지역에 위치.

2010년 준공으로 비교적 신축이며, 건물 관리 상태 양호 예상.

권리관계가 매우 깨끗하여 낙찰 후 법적 권리 인수 부담이 없음.

안산공업고등학교 등 교육시설 인접으로 자녀가 있는 세대에 어필 가능.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 209,000,000원

최근 주변 매매 사례 분석:

* 대한아트빌(2003년식, 76.9㎡): 2026년 3월, 120,000,000원 (평당 약 514만원)

* 대영빌라(가)(2002년식, 73.855㎡): 2026년 3월, 105,000,000원 (평당 약 470만원)

* 로얄펠리스(2011년식, 71.95㎡): 2026년 3월, 140,000,000원 (평당 약 642만원)

본건은 건물면적 82.54㎡ (약 25평), 건축년도 2010년으로, 주변 로얄펠리스(2011년식)와 유사한 조건으로 시세를 추정할 수 있습니다. 로얄펠리스의 평당 단가를 적용할 경우, 본건의 예상 시세는 약 160,500,000원 (642만원/평 * 25평) 수준으로 산정됩니다.

감정가(209,000,000원) 대비 주변 시세가 상대적으로 낮게 형성되어 있습니다.

인수 보증금: 0원

현 시세 및 감정가를 고려했을 때, 유찰 가능성이 있으며, 안전마진 확보를 위해서는 시세 대비 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

예상 시세 범위 (약 140,000,000원 ~ 160,000,000원)를 참고하여, 임차인 미상 리스크 등을 감안한 보수적인 접근이 필요합니다.

본건의 예상 입찰가는 130,000,000원 ~ 150,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.