나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53403 [1] 경기도 시흥시 배곧동 206-3 배곧두손지젤타워 16층에이1614호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대유 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 시흥시 배곧동 소재 '배곧1동행정복지센터' 남서측 직선거리 약500미터 지점에 위치 하는 '배곧두손지젤타워' 내에 소재하며, 인근일대는 상업 및 업무용 부동산들이 밀집하여 소재하는 상가지대로서 주위는 아파트단지, 공원, 학교 등으로 이루어져 있음.

교통상황

본 건물까지 차량출입 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 남동측 직선거리 약800미터 지점에 오이도역(4호선,수인분당선)이 위치하고, 북측 직선거리 약1.3km지점에 정왕I.C(제3 경고속도로)가 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층 지상17층건 내 16층 에이1614호로서 외벽 : 돌붙임, 페인팅, 복합판넬 등 마감 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.(별첨 내부구조도 참조)

설비내역

열병합 방식에 의한 지역난방 구조이며, 위생설비, 급.배수설비, 엘리베이터설비, 화재경보 설비, 출입구보안개폐설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

제형에 유사한 토지로서 평지이며, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭15미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

배곧동 206-3 :도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거 하였으며, 동 유형 구분건물의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

2026.2.26.신청채권자 서울보증보험(주)(임차권자 한국토지주택공사)로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하여 임대차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 포기서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53403 (1)

소재지: 경기도 시흥시 배곧동 206-3 배곧두손지젤타워 16층 에이1614호

도로명주소: 경기도 시흥시 서울대학로278번길 70 (배곧동)

용도: 오피스텔

감정가: 84,000,000원

토지면적: 4.38㎡ (약 1.33평)

건물면적: 21.07㎡ (약 6.37평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 서

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1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

경기도 시흥시 배곧동에 위치한 '배곧두손지젤타워' 내 16층 에이1614호입니다. 해당 건물은 '배곧1동행정복지센터'에서 남서측으로 약 500미터 지점에 있으며, 주변은 상업 및 업무용 부동산 밀집 지역으로 아파트 단지, 공원, 학교 등이 산재해 있습니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 지하철 4호선 및 수인분당선인 오이도역이 남동측으로 약 800미터 거리에 위치하고 있으며, 제3경인고속도로의 정왕IC가 북측으로 약 1.3km 지점에 있어 교통 환경이 양호한 편입니다.

* 건물 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕의 지하 6층, 지상 17층 건물 중 16층에 해당합니다. 외벽은 돌붙임, 페인팅, 복합판넬 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시로 시공되었습니다.

* 이용상태

현재 오피스텔로 이용 중입니다.

* 설비내역

열병합 방식의 지역난방 시스템이 적용되며, 위생, 급배수, 엘리베이터, 화재경보, 출입구 보안 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태

제형과 유사한 평지의 토지 위에 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

북서측으로 폭 약 15미터의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)에 해당합니다. 수도권정비계획법상 과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)입니다.

* 공부와의 차이

없습니다.

* 기타 참고사항

임대 관계는 확인되지 않았습니다. 내부 이용 상태는 관계인 부재로 인해 건축물현황도 및 탐문 조사에 의거하였으며, 동 유형 구분건물의 일반적인 설비 상황을 기준으로 평가되었으니 경매 진행 시 참고하시기 바랍니다.

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1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 09월 25일 접수된 서울보증보험(주)의 강제경매개시결정 등기 (을5)입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 물건명세서상 '지상권개요'에 대한 언급이 있으나, 구체적인 내용이 없어 미상으로 간주합니다. 경매 진행 시 추가 확인이 필요합니다.)

* 인수되는 권리: 없습니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 서울보증보험주식회사 (주채무자/실질임차인: 한국토지주택공사)

* 보증금: 115,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 05월 16일

* 확정일자: 2022년 04월 18일

* 대항력: 없음

* 비고:

* 집합건물 등기부 상 주택임차권 (을1)으로 등기되어 있으며, 권리 금액은 115,000,000원입니다.

* 중요 사항: 2026년 2월 26일, 신청채권자 서울보증보험(주)로부터 임차권자 한국토지주택공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하였으며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 포기서가 제출되었습니다. 이로 인해 매수인은 임차보증금을 인수하지 않습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

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1.3. 상권분석

해당 물건이 위치한 배곧동 206-3번지 일대는 '배곧두손지젤타워'를 중심으로 상업 및 업무시설이 밀집한 상가지대로 형성되어 있습니다. 주변에는 아파트 단지와 학교 등이 있어 기본적인 유동인구 확보가 가능하며, 오피스텔 및 근린생활시설 용도로 이용되고 있어 지역 내 경제 활동의 중심지 역할을 하고 있습니다.

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1.4. 생활정보

* 편의시설: 배곧1동행정복지센터가 인근에 위치하고 있으며, 주변 아파트 단지 및 상업 시설 이용이 편리합니다.

* 교통: 지하철 4호선/수인분당선 오이도역 이용이 가능하며, 제3경인고속도로 정왕IC 접근성이 좋습니다. 시내버스 정류장도 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주거환경: 배곧 신도시 내에 위치하여 계획된 도시 인프라를 공유하며, 공원 및 녹지 공간도 인접해 있습니다.

* 건축 연도: 2018년에 사용승인된 건물입니다.

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1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 임차권 존재: 한국토지주택공사 명의의 주택임차권이 등기되어 있으나, '대항력 없음'으로 판단되며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환 청구권 포기 동의서가 제출되어 인수 부담은 없습니다. 다만, 절차상의 이행 여부 및 법적 해석에 대한 최종 확인은 필요합니다.

* SGI 인수조건 변경: 'SGI 인수조건 변경'이라는 특이사항이 있으나, 구체적인 내용이 명시되어 있지 않아 추가적인 확인이 필요합니다. 이는 낙찰 후 인수해야 할 조건이 달라질 수 있음을 시사할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임대 관계가 확인되지 않고 있습니다. 내부 이용 상태는 관계인 부재로 인해 현황도 및 탐문에 의거 평가되었으므로, 실제 점유 관계 및 내부 상태는 현장 조사를 통해 정확히 파악해야 합니다.

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1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 배곧동의 중심 상업지역에 위치한 신축 오피스텔입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 부동산 강제경매로 진행 중입니다. 선순위 임차권이 존재하나 대항력이 없고, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환 청구권 포기 동의서가 제출되어 인수 부담이 없는 것은 큰 장점입니다. 다만, 'SGI 인수조건 변경'이라는 특이사항과 임대 관계 미상 등 추가 확인이 필요한 부분들이 존재합니다. 현재 감정가는 84,000,000원이며, 최근 실거래 사례를 바탕으로 적정 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

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1.7. 투자 포인트

* 양호한 입지: 배곧동 상업지구 내에 위치하여 향후 상업 및 업무 활동에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 낮은 인수 부담: 임차인이 대항력을 포기하고 보증금 반환 청구권을 포기함에 따라, 낙찰자는 추가적인 임대차보증금 인수 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 신축 건물: 2018년에 준공된 비교적 신축 건물로, 건물 노후화에 따른 수리비용 부담이 적습니다.

* 편리한 교통: 대중교통 및 차량 접근성이 우수하여 임대 수요 확보에 유리합니다.

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1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 84,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2025년 12월 21.0654㎡ 면적의 물건이 6,500만원에 거래되었으며, 2026년 6월 35.3415㎡ 면적의 물건은 15,500만원에 거래되었습니다. 2026년 6월 거래가 기준(약 438.55만원/㎡)으로 산정 시, 본 물건(21.07㎡)의 예상 시세는 약 9,235만원 수준으로 추정됩니다.

임차인의 대항력 포기 및 보증금 반환 청구권 포기로 인해 인수 부담이 없는 점, 그리고 최근 거래 사례(2026년 6월)가 감정가를 상회하는 점을 감안할 때, 감정가 이상의 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

보수적으로는 감정가 수준에서, 적극적으로는 최근 시장가격을 반영하여 88,000,000원에서 9,500,000원 사이에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

최종 입찰가 결정 시에는 현장 조사, 관련 법규 검토, 유사 물건 시세 비교 등을 통해 신중하게 접근하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.