나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53386 [1] 경기도 시흥시 월곶동 643-31 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호행 · 평가일 2025.10.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 월곶동 소재 "월곶JC" 북측 인근에 위치하며, 주위는 주상용 건물, 단독주택, 농지 및 임야 등이 혼재하는 도시외곽지대로 인근에 각종 근린생활시설이 소재하는 등 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 인접 도로대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 주차장 부지로 이용 중임. 기호(2) : 인접 토지대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 기호(3) 토지의 부속토지(정원)로 이용 중임. 기호(3) : 인접 도로대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 주상용(근린생활시설, 주택 등) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(1, 3) : 본건 북측으로 노폭 약 9~10m의 포장도로와 접함. 기호(2) : 본건은 지적 및 현황 맹지 상태이나, 기호(1) 토지를 통해 이동이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1~3) 공히 도시지역, 자연녹지지역, 집단취락지구, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 2층 건으로서, (사용승인일 : 1997.03.12) 외 벽 : 치장벽돌쌓기, 외장타일붙임 등 마감, 내 벽 : 벽지붙임, 타일붙임, 내부 인테리어 등 마감, 창 호 : 알루미늄샤시 이중창호 등임.

이용상태

지1층 : 창고 1층 : 근린생활시설 2층 : 주택으로 이용 중임. (후첨 '건물개황도' 참조)

설비내역

기본적 위생설비 및 급배수설비 등이 되어 있으며, 주택 부분에 난방 설비가 추가로 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 건물 기호(가)에 부합물 및 종물 ㉠∼㉢이 소재함.(후첨 '지적개황도' 및 '건물개황도' 참조)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경53386 (1)

* 소재지: 경기도 시흥시 월곶동 643-31

* 용도: 근린주택

* 토지면적: 391.00㎡ (약 118.28평)

* 건물면적: 298.24㎡ (약 90.22평) (제시외 78.75㎡ 포함 시 총 약 114.04평)

* 감정가: 1,102,103,540원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 영등포농업협동조합 (영OOOO)

* 토지이용계획: 도시지역, 자연녹지지역, 집단취락지구, 개발제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 주택거래 한정)

* 건물 사용승인일: 1997년 3월 12일

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 시흥시 월곶동 소재 "월곶JC" 북측 인근에 위치.

* 주위환경: 주상용 건물, 단독주택, 농지, 임야 등이 혼재하는 도시 외곽지대로, 인근에 각종 근린생활시설이 소재하여 제반 입지여건은 보통 수준임.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준임.

* 토지 형태 및 이용:

* 기호(1): 인접 도로 대비 등고 평탄한 부정형 토지로 주차장 부지로 이용 중.

* 기호(2): 인접 토지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로, 기호(3) 토지의 부속토지(정원)로 이용 중.

* 기호(3): 인접 도로 대비 등고 평탄한 부정형 토지로, 주상용(근린생활시설, 주택 등) 건물 부지로 이용 중.

* 인접 도로: 기호(1, 3)는 본건 북측으로 노폭 약 9~10m의 포장도로와 접함. 기호(2)는 맹지 상태이나 기호(1) 토지를 통해 이동 가능.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2015년 12월 22일 농업협동조합자산관리회사 근저당 (을12)

* 말소되는 권리:

* 근저당: 농업협동조합자산관리회사 (3.48억), 김종갑 (4.2억), 조정욱 (0.72억), 김옥주외 3명 (1.8억)

* 압류: 시흥시 (징수과-21 311)

* 임의경매: 영등포농업협동조합 (3.04억, 본 경매 개시 결정)

* 인수되는 권리:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음). 본건 등기부 상 지상권 설정 내역 없음.

* 유치권, 유상 임차권 등 특이사항 없음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 전

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 1,700,000원

* 전입일자: 2021-07-05

* 대항력: 없음 (확정일자, 배당신고일자 미확인)

* 인수 보증금 합계: 0원

* 비고: 임대 관계 미상 (건물감정평가서 요약)

1.3. 상권분석

* 건물 이용 상태:

* 지하 1층: 창고

* 1층: 근린생활시설

* 2층: 주택

* 이는 근린주택으로서 다양한 용도로 활용 가능한 복합 건물임을 시사함.

* 주변 시세 분석 (제공된 JSON 정보 기반):

* 월곶동 소재 주거 시설 (연립, 다세대)의 최근 매매 및 임대 사례를 분석함.

* 2013년식 연립주택 (광양프런티어빌, 전용 19.155㎡/약 5.8평)의 경우, 2023년 11월 6,400만원, 2026년 5월 4,000만원에 거래된 사례가 있음. (금액의 특성상 실거래가 또는 임대 보증금일 가능성이 높음)

* 2017년식 다세대주택 (에이스타워, 전용 73.342㎡/약 22.2평)의 경우, 2026년 2월 20,000만원 (2억원)에 거래된 사례가 있음.

* 본 건은 근린주택으로, 단순 주거 시설과는 시세 형성 메커니즘이 다를 수 있음. 제시된 근린생활시설 및 주택 복합 이용 가능성을 고려해야 함.

* 최근 거래 사례는 주로 주거용 부동산에 집중되어 있어, 본 근린주택의 정확한 상권 가치를 직접적으로 반영하기에는 한계가 있음.

* 지역 특성: 도시 외곽 지역으로, 개발제한구역 내 집단취락지구에 속해 있어 향후 개발 가능성 및 건축 규제 등 고려 필요.

1.4. 생활정보

* 교통: 본건까지 차량 접근 용이, 인근 버스 정류장 이용 가능.

* 편의시설: 인근에 각종 근린생활시설이 소재하여 일상생활 영위에 필요한 편의시설 접근성 보통.

* 주거환경: 단독주택, 주상용 건물 등 혼재된 지역으로, 도심과는 거리가 있으나 기본적인 편의시설 이용은 가능.

1.5. 잠재적 리스크

* 개발행위허가제한구역: 본건은 개발행위허가제한구역에 속해 있어, 건축, 개발, 증축 등 토지 이용에 대한 제한이 따를 수 있음. 관련 법규 및 규제 사항을 사전에 면밀히 확인해야 함.

* 건물 노후화: 1997년에 사용승인된 건물로, 건축물 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 필요성 발생 가능성이 있음.

* 토지 거래 허가 구역: 외국인 등의 주택 거래에 한정되나, 관련 규정 숙지 필요.

* 맹지(일부): 기호(2) 토지는 맹지 상태로, 외부에서 접근 시 기호(1) 토지를 경유해야 하는 불편함이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 시흥시 월곶동에 위치한 근린주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상임.

* 감정가는 약 11억원 수준이며, 권리 분석상 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됨.

* 개발행위허가제한구역이라는 특수 물건으로, 향후 토지 이용 계획 및 건축 규제에 대한 면밀한 사전 검토가 필수적임.

* 건물은 1997년에 사용 승인되어 연식이 있으나, 지하 창고, 1층 근린생활시설, 2층 주택으로 구성되어 있어 다양한 수익 창출 가능성을 보유하고 있음.

* 인근 부동산 시세 정보가 제한적이며, 본 물건의 특성(근린주택)과 차이가 있어 정확한 가치 산정에 신중을 기해야 함.

* 주거 및 상업 복합 용도로 활용 가능한 잠재력이 있으나, 개발 제한 구역 및 건물 노후화 등 리스크 요인을 반드시 고려해야 함.

1.7. 투자 포인트

* 다양한 용도 활용 가능성: 근린생활시설과 주택이 복합된 건물로, 임대 수익 및 자체 활용 등 다각적 운용 가능.

* 일괄 매각 유리: 토지와 건물을 함께 취득하여 개발 또는 재건축 등 중장기적 관점의 투자가 가능.

* 잠재적 가치 상승 기대: 개발행위허가제한구역 해제 또는 완화 시, 지역 개발에 따른 자산 가치 상승 기대.

* 권리상 인수 부담 없음: 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸되어 안전한 권리 확보 가능.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 1,102,103,540원

* 인수 보증금: 0원

* 주변 시세 및 유사 물건 정보 분석:

* 제공된 JSON 데이터 상의 연립/다세대 주택 거래 사례는 본 건의 근린주택 용도와 직접적인 비교에 한계가 있음.

* 특히 '광양프런티어빌'의 저가 거래(4천~6천만원)는 전용면적 19.155㎡ 기준 임대 보증금으로 추정되며, 실제 매매 시세와는 거리가 있을 수 있음.

* '에이스타워'의 73.342㎡ (약 22.2평)의 2억원 거래는 비교적 현실적인 시세 수준으로 보이나, 본 건과의 직접 비교는 어려움.

* 본 물건은 건폐율, 용적률, 지역 지구 등 법규에 따라 활용 가능 면적이 달라지므로, 이를 고려한 실질적인 개발 가치 산정이 필요함.

* 감정가는 11억원이며, 이는 토지(391㎡)와 건물(298.24㎡ + 제시외 78.75㎡)의 현황 및 주변 시세를 종합적으로 고려한 가격일 것으로 예상됨.

* 보수적 접근: 개발행위허가제한구역이라는 특성과 건물 연식(1997년)을 고려하여, 감정가 대비 일정 비율 할인하여 입찰가 산정.

* 예상 입찰가 범위: 8.5억 ~ 9.5억원

* 이는 감정가(11.02억) 대비 약 77% ~ 86% 수준입니다.

* 최종 입찰가는 법적 제한 사항, 실제 현장 조사 결과, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.