나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53389 [1] 경기도 안산시 상록구 사동 1326-1 강산쉐르빌 가동 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 반디 · 평가일 2025.10.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 "사동행정복지센터" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 및 임야 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건건물까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 일반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물내 5층 502호로서, 외벽 : 외장재붙임 마감 등. 창호 : 샷시창등임.

이용상태

단지형다세대주택으로 이용중인 상태임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 단지형다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 세로한면의 포장도로 등을 통하여 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

2026.6.9.신청채권자 주택도시보증공사(임차권자 김유진)로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하여 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53389 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 사동 1326-1 강산쉐르빌 가동 5층502호

용도: 다세대주택

감정가: 1억 2,900만원

토지면적: 19.93㎡ (약 6.03평)

건물면적: 35.69㎡ (약 10.80평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

1.1. 입지조건

본건은 경기도 안산시 상록구 사동에 위치하며, "사동행정복지센터" 동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 단독주택 및 임야 등으로 구성된 주거 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

본 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

남동측으로 폭 8m 미만의 세로한면의 포장도로에 접해 있어 차량 진출입이 원활합니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)이며, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있습니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 특정 대상에 대한 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있으니 유의하시기 바랍니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2022년 11월 15일 포천세무서장의 압류 등기입니다.

이 기준권리보다 후순위에 설정된 모든 권리(주택임차권, 추가 압류, 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부 상 주요 권리 내역:

* 소유권보존, 소유권이전: 최초 소유권 확보 및 이전 내역입니다.

* 주택임차권 (을5): 김유진 명의로 2023년 5월 26일에 등기되었으며, 보증금 1억 3,500만원입니다. 이 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 압류 (포천세무서장, 의정부세무서장, 안산시): 세금 체납 등으로 인한 압류 내역이며, 모두 말소 기준권리 이후에 등기되어 매각으로 소멸됩니다.

* 강제경매 (갑9): 채권자 주택도시보증공사(HUG)의 신청으로 2025년 9월 24일에 개시된 경매 절차이며, 이 역시 매각으로 소멸됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-05-24

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임이 없는 임차인으로, 권리 분석상 인수되는 사항이 없습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(김유진)

보증금: 1억 3,500만원

차임: 0원

전입일자: 2021-04-13

확정일자: 2021-03-12

배당신고일자: 2023-05-26

대항력: 없음

비고: 본 임차인은 HUG(주택도시보증공사)로부터 보증을 받은 임차인입니다. 신청 채권자인 HUG로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하였으며, 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서를 제출하였습니다. 따라서 이 임차인으로 인한 인수 부담은 없습니다.

인수되는 권리: 없음

총 인수 보증금: 0원

1.3. 상권분석

본건은 안산시 사동의 제1종일반주거지역에 위치하여 주거 기능이 중심이 되는 지역입니다. 인근에 사동행정복지센터가 있어 행정 편의성이 있으며, 지역 주민을 위한 생활 편의시설 위주로 상권이 형성되어 있을 것으로 보입니다. 대규모 상업 시설보다는 소규모 점포들이 주로 분포할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

주변에는 사동행정복지센터가 있어 행정 서비스 이용이 편리하며, 기본적인 주거 편의 시설이 갖추어져 있습니다.

건물 내에는 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

주변 시설에 대한 혐오시설 존재 여부는 본 제공 정보만으로는 직접 확인하기 어렵습니다. 외부 지도 서비스 등을 통해 추가적인 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 임차인이 대항력을 포기하고 잔존 보증금 반환 청구권을 포기한다는 확약서를 제출하였으므로 법적으로는 안전하나, 추후 확약서 해석 관련 분쟁의 소지가 아주 낮게 존재할 수 있습니다.

본건이 속한 토지거래허가구역 지정 기간(2026.8.25.까지) 내 매각이 진행되므로, 낙찰받는 주체가 외국인 등이어서 허가를 받아야 하는 경우라면 추가적인 절차가 필요할 수 있습니다.

5층 건물이라는 점은 계단 이용에 불편을 느낄 수 있는 일부 수요층에게는 단점으로 작용할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2015년에 준공되어 비교적 신축 건물에 속하는 강산쉐르빌 내 다세대주택입니다.

권리 분석 결과, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정이며, 특히 HUG 임차인과의 합의로 인해 임대차보증금 인수 부담이 전혀 없는 것이 가장 큰 장점입니다.

주거 지역으로서의 입지 조건을 갖추고 있으며, 건물 상태 및 편의시설 또한 일반적인 수준으로 평가됩니다.

이에 따라 낙찰 후 명도 및 권리 확보 과정이 순조로울 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리관계가 매우 깨끗합니다.

2015년 준공으로 비교적 최신 건축물에 해당합니다.

HUG 임차인으로부터 보증금 인수 부담이 전혀 없습니다.

안정적인 주거 지역에 위치하여 시세 유지 및 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 1억 2,900만원

주변 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보를 보면, 본건과 비슷한 시기에 지어진 '에듀파크타운'(2022년 준공, 전용면적 66.65㎡)은 2억 6,800만원, '리슈빌'(2020년 준공, 전용면적 71.52㎡)은 2억 4,900만원에 거래되었습니다. 본건의 전용면적은 35.69㎡로 위 사례들보다 작지만, 최근 거래가격을 시세로 환산 시 약 350만원~400만원/㎡ 수준으로 파악됩니다. 이를 본건의 면적에 대입하면 1억 3,000만원 내외의 시세가 형성될 것으로 추정됩니다.

최근 실거래가와 감정가를 비교했을 때, 감정가는 적정 수준으로 판단됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가 수준에서 경쟁이 이루어질 가능성이 높습니다.

예상 입찰가 범위: 1억 2,000만원 ~ 1억 3,500만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.