나이스옥션 법원경매 안산 2025타경847 [1] 경기도 안산시 상록구 본오동 820-3 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JN · 평가일 2025.10.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 '본오초등학교' 북측 인근에 위치하고 주위는 다세대주택, 공원, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

조적조 평스라브지붕 3층 다세대주택 내 2층 202호로 외벽 : 드라이비트 마감 등. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등. 창호 : 샷시임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

난방, 위생, 급배수 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 약 6미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-10-21)(본오초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경847 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 안산시 상록구 본오동 820-3 2층202호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 89,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 17.90㎡ (약 5.41평)

토지지분: 17.903㎡ (약 5.41평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 37.78㎡ (약 11.42평)

건물지분: 37.78㎡ (약 11.42평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보

건축물대장상 사용승인일: 1993년 8월 4일

건축구조: 조적조 평스라브지붕 3층 다세대주택 내 2층 202호

건물 층수: 지상 3층, 지하 1층

해당 층: 2층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경기도 안산시 상록구 본오동에 위치하며, '본오초등학교' 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 공원, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려할 때 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

2.3. 도로 상황

본 건은 북측으로 약 6미터 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(본오초), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정된 점도 참고해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로, 을구 6번 주택임차권(임차인: 이승근, 보증금: 120,000,000원, 전입일자: 2023.12.27., 확정일자: 2023.06.16.)이 존재합니다. 이 임차권은 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

다만, 권리분석 요약상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 법원 배당 절차를 통해 임차 보증금이 전액 변제될 것으로 예상되어 매수인이 추가로 인수할 보증금은 없을 가능성이 높습니다. (※ 최종 판단은 입찰 전 등기부등본 및 현황 조사를 통해 재확인 필요)

3.2. 말소되는 권리

등기부등본 요약상 을구 6번 주택임차권 등기가 '말소: 인수'로 표기되어 있으며, 이는 상기 3.1. 항의 내용과 관련이 있습니다.

갑구 6번 (우리금융캐피탈주식회사, 가압류, 37,547,459원) 및 갑구 7번 (제이비우리캐피탈주식회사, 가압류, 8,756,021원)은 말소기준권리(수원지방법원 2024카단12500)에 의해 말소될 예정입니다.

갑구 8번 (이승근, 강제경매, 106,000,000원)은 본 경매 사건으로 인해 말소될 예정입니다.

3.3. 총 채권액

등기부채권 총액은 166,303,480원입니다.

3.4. 임차인 현황

임차인: 이 (이승근)

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-12-27

확정일자: 2023-06-16

배당신고일자: 2025-04-02

대항력: 있음

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 물건은 주거지역 내에 위치하고 있으며, '본오초등학교' 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변에는 공원, 학교, 근린생활시설 등이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 최근 거래 사례 분석

최근 2026년 7월에 거래된 다세대주택 사례들을 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 파악할 수 있습니다.

- 2026년 7월 3일 거래: 경기 안산시 상록구 본오동 872-3번지, 연립주택, 98.37㎡ (약 29.7평), 3층, 2002년식, 180,000,000만원에 거래되었습니다.

- 2026년 7월 2일 거래: 경기 안산시 상록구 본오동 826-10번지, 다세대주택, 20.96㎡ (약 6.3평), 2층, 2015년식, 44,000,000만원에 거래되었습니다.

- 2026년 7월 2일 거래: 경기 안산시 상록구 본오동 974-6번지, 다세대주택, 60.06㎡ (약 18.1평), 2층, 2002년식, 144,000,000만원에 거래되었습니다.

본 물건은 1993년에 건축된 37.78㎡(약 11.4평)의 다세대주택으로, 2002년식 60.06㎡ 다세대주택이 144,000,000만원에 거래된 점을 고려할 때, 면적 및 건축 연도를 감안한 적정 시세는 80,000,000원에서 95,000,000원 사이로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

5.2. 교육시설

본 건 북측 인근에 '본오초등학교'가 위치하여 통학이 용이합니다.

5.3. 의료시설

가까운 거리에 종합병원이나 대형병원은 명시되지 않았으나, 일반 의원 및 약국 등은 근린생활시설 내에 분포할 것으로 예상됩니다.

5.4. 공공시설

인근에 공원이 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차권 인수 가능성

을구 6번 주택임차권(보증금 120,000,000원)은 대항력 있는 임차인으로, 낙찰자가 보증금 전액을 인수해야 할 위험이 있습니다. 만약 법원 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔여 보증금은 낙찰자가 부담해야 합니다. (※ 권리분석 요약상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 실제 인수 여부는 최종적으로 확인 필요)

6.2. 건물 노후화

1993년 건축된 건물로, 시간이 지남에 따라 유지보수 및 수리 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

다수의 토지 이용 계획 및 제한 상태(시가지경관지구, 소로3류 접합, 각종 보호구역, 관리구역 등)가 존재하여 향후 건물 신축이나 증개축 시 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 상록구 본오동에 위치한 다세대주택으로, 초등학교 및 공원 등 생활 편의시설과 인접하여 주거 환경은 양호한 편입니다. 교통 여건 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

권리분석 상 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 보증금 120,000,000원을 낙찰자가 인수할 가능성이 있다는 점은 큰 부담 요인입니다. 다만, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 기재는 배당을 통해 해결될 가능성을 시사하므로, 이 부분에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

건축된 지 30년 이상 경과한 노후 건물이라는 점도 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 합리적인 감정가

감정가가 89,000,000원으로, 주변 시세 대비 합리적인 수준에서 책정된 것으로 보입니다.

8.2. 소형 면적

건물 면적 37.78㎡(약 11.4평)의 소형 면적으로, 1인 가구나 소규모 가구의 수요를 충족시킬 수 있습니다.

8.3. 재건축/재개발 가능성 (장기적 관점)

본오동 지역의 도시개발 계획이나 재건축/재개발 사업 추진 가능성을 장기적으로 검토해볼 수 있습니다. (※ 단, 현재로서는 구체적인 정보 없음)

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 89,000,000원입니다.

주변 다세대주택의 최근 매매 사례(60.06㎡, 2002년식, 144,000,000만원)와 본 물건의 건축 연도(1993년식) 및 면적(37.78㎡)을 고려할 때, 시장 가격은 감정가 수준 또는 약간 상회할 것으로 예상됩니다.

특히, 대항력 있는 임차인의 보증금 120,000,000원이 법원 배당을 통해 전액 변제될 것으로 예상된다면(인수 보증금 합계 0원), 낙찰가는 시세 대비 경쟁력 있는 수준으로 결정될 수 있습니다.

이에 따라, 예상 시세를 90,000,000원에서 95,000,000원 사이로 판단하며, 보증금 인수 부담이 없다는 전제 하에, 치열한 입찰 경쟁을 고려하여 예상 입찰가를 95,000,000원으로 제안합니다.

(※ 위 예상 입찰가는 제공된 정보와 시장 상황을 바탕으로 추정한 것이며, 실제 입찰 시에는 권리관계, 현장 조사 결과, 경쟁 물건 분석 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.