나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42676 [1] 경기도 평택시 서정동 878-7 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 서정동 소재 "지장초교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 중소규모 점포, 공원 등이 혼재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건내 4층 402호로서, 외벽: 드라이비트 마감, 창호: 하이샷시 이중창 마감임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배스설비, 난방설비(도시가스), 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 로폭 약 3m의 진입로를 통해 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 , 지구단위계획구역(서정3지구), 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-본건 건물은 타인소유로 조사되는 인접지(서정동 878-24)를 통하여 통행이 가능한 바, 응찰시 유의하시기 바람. -임대사항은 미상임.

물건 비고

본건 건물은 타인소유로 조사되는 인접지(서정동878-24)를 통하여 통행이 가능한 바, 응찰시 유의바람(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 평택시 서정동 878-7 4층402호에 소재하는 다세대주택입니다.

감정평가액은 166,000,000원이며, 토지 면적은 40.82㎡ (약 12.35평)이고 건물 면적은 57.85㎡ (약 17.50평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

건축물 사용승인일은 2015년 8월 18일입니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 평택시 서정동에 위치하며, 주변에는 지장초등학교가 있습니다.

주위 환경은 단독주택, 다세대주택, 중소규모 점포, 공원 등이 혼재하는 주거지역으로, 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

본 매각 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

말소기준권리는 2024년 5월 13일에 접수된 주식회사오케이대부캐피탈의 근저당권(120,000,000원)입니다.

총 채권액은 239,661,865원입니다.

등기부등본 상의 모든 권리(근저당, 가압류 등)는 말소기준권리보다 후순위에 해당하므로, 경매 절차를 통해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황

임차인: A

전입일자(사업일자): 2018-06-05

대항력: 있음

보증금: 0원

차임: 0원

*주의사항:* 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었습니다. 이는 특이사항으로, 실제 계약 관계 및 보증금/차임 유무에 대한 추가 확인이 필요하며, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 서정동은 평택시의 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

주변에는 학교, 상점, 주거 시설 등이 혼재하여 기본적인 지역 상권은 형성되어 있습니다.

대규모 상업 지구라기보다는 지역 기반 상권으로 볼 수 있으며, 평택시의 개발 계획 및 주변 지역 수요에 따라 상권의 변화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 본건 인근에 지장초등학교가 위치하고 있습니다.

* 편의시설: 주변 상점 및 주거 지역 내 편의 시설을 이용할 수 있습니다.

* 교통: 시내버스 노선 이용이 편리합니다.

* 기타: 기본적인 위생, 급배수, 도시가스 난방 설비 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 통행로 문제: 본 건물은 타인 소유의 인접지(서정동 878-24)를 통해 통행이 가능한 것으로 조사되었습니다. 이는 통행로 사용에 대한 민원 또는 법적 분쟁으로 이어질 수 있으며, 건물 가치 및 사용에 영향을 미칠 수 있으므로 입찰 전 반드시 현장 확인 및 전문가 자문을 통해 상세 내용을 파악해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 신고된 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 실제 계약 관계 확인 및 명도 과정에서의 잠재적 분쟁 가능성에 유의해야 합니다.

* 비행안전구역: 본건은 비행안전제6구역(해발 56m~140m 미만)에 해당합니다. 이는 군사 활동과 관련된 지역으로, 건축 규제 또는 소음 등의 영향을 받을 수 있습니다.

* 토지거래계약허가구역: 외국인이 주택을 취득하는 경우, 허가구역에 해당하므로 관련 규정을 사전에 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2015년에 사용 승인된 비교적 신축인 다세대주택으로, 평택시 서정동의 주거 지역에 위치합니다.

권리 분석상 인수할 권리는 없으나, 통행로 관련 문제, 대항력 있는 임차인(보증금 0원) 존재, 그리고 비행안전구역에 해당한다는 점은 주요 리스크 요인입니다.

감정가(1억 6,600만원) 대비 최근 실거래가(최고 1억 1,000만원) 및 주변 시세(약 8,000만원~1억 1,000만원)와의 큰 차이는 본 물건의 매력도를 낮추는 요인으로 작용하고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 연도: 주변 노후된 건물 대비 비교적 최근에 건축되어 가치가 있을 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득할 수 있습니다.

* 입지: 평택시 서정동의 주거 및 편의 시설 이용이 가능한 입지입니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 건물 면적(57.85㎡)을 고려했을 때, 최근 실거래가 및 주변 시세는 약 8,000만원에서 1억 1,000만원 사이로 형성되어 있습니다.

제공된 JSON 정보에서 가장 유사한 면적(59.64㎡)의 거래가는 1억 1,000만원입니다.

따라서, 본건의 잠재적 리스크(통행로 문제, 대항력 있는 임차인, 비행안전구역 등)와 최근 시세, 그리고 신축 연도를 종합적으로 고려하여, 보수적으로 105,000,000원 ~ 115,000,000원의 범위에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

다만, 감정가가 시세 대비 높게 책정되었으므로, 실제 경매 진행 시 유찰될 가능성을 염두에 두고 차기 입찰가의 변동 추이를 지켜보는 것도 합리적인 전략이 될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.