나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52984 [1] 경기도 광주시 매산동 589-1 동림빌라 1층105호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동이감정 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 매산동 소재 "매산3리 마을회관" 남동측 인근에 위치하며, 인근은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 입지조건은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

알씨조 슬래브지붕 지하1층 지상4층 건내 제1층 제105호로서, (사용승인일 : 1996.03.28) 외 벽 : 벽돌쌓기 마감 등, 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임마감 등,(탐문조사에 의함) 창 호 : 샷시창호 등.

이용상태

본건은 공동주택(연립주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접토지 대비 평탄한 부정형 토지로서, 공동주택(연립주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 5미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 계획관리지역(계획관리) , 자연취락지구 , 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)),가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 광주시 매산동 589-1번지에 소재한 동림빌라 1층 105호 연립주택입니다. 사건번호는 성남지원 2025타경52984 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

감정가는 112,000,000원이며, 토지 면적은 46.17㎡ (약 13.97평)이고 건물 면적은 82.28㎡ (약 24.89평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

건물은 1996년 3월 28일에 사용 승인되었으며, 철근콘크리트 구조의 슬래브 지붕을 가진 지하 1층, 지상 4층 건물 중 1층 105호입니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 광주시 매산동에 위치하며, "매산3리 마을회관"의 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변 지역은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 입지 조건은 보통 수준입니다.

차량 접근은 원활하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성 또한 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2019년 10월 15일에 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(63,800,000원)입니다.

등기부상 2025년 9월 19일에 접수된 와이앤케이파트너스대부의 강제경매개시결정(10,522,830원)이 있으며, 이는 본 경매 사건의 개시 결정입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리 하위의 모든 권리(근저당, 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부상 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황으로는 김숙경 씨가 2019년 10월 21일 전입하였으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으며 확정일자 및 배당신고일자 정보가 없습니다. 또한, 대항력이 없는 것으로 표시되어 있습니다.

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-10-21

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력은 없으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 실제 인수 또는 배당 관련하여 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

최근 인근 지역의 연립주택 및 다세대주택 매매 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 파악할 수 있습니다.

2026년 5월, 인근 '삼호맨션'의 84.47㎡ 연립주택이 130,000,000원에 거래되었으며, 이는 평당 약 5,088,000원 수준입니다.

같은 달, '한솔골든타운'의 74.64㎡ 연립주택은 82,000,000원에 거래되었으며, 이는 평당 약 3,631,000원 수준입니다.

또한, 2015년식 '리치하우스'의 46.34㎡ 다세대주택이 107,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 82.28㎡ 면적의 연립주택으로, 건축 연도는 1996년입니다. 최근 거래 사례 중 84.47㎡ 면적의 '삼호맨션'과 면적 유사성이 높습니다. 본건의 감정가는 112,000,000원으로, 유사 면적의 최근 매매가(130,000,000원)보다는 낮고, 더 작은 면적의 '한솔골든타운' 매매가(82,000,000원)보다는 높은 수준입니다. 전반적으로 감정가는 시세 대비 경쟁력 있는 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

본 물건은 경기도 광주시 매산동에 위치하여, 지역 내 편의시설 및 근린생활시설 이용이 가능합니다. 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

주변이 아파트, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 지역이므로, 일반적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

주변 환경 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설의 직접적인 언급은 확인되지 않았으나, 토지이용계획 상 환경 관련 규제 사항이 일부 존재합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상의 제한: 본건 토지는 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형)에 속하며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 특별대책지역 등으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 건축 행위나 개발에 제약을 줄 수 있습니다. 또한, 외국인 등 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 일반적인 내국인 거래에는 큰 영향이 없을 것으로 보입니다.

* 건축물 노후화: 1996년 준공되어 약 30년이 경과한 건축물로, 향후 유지보수 및 리모델링에 따른 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 임차인 정보: 대항력 없는 임차인이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 명확한 권리 관계 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 매산동에 위치한 연립주택으로, 적절한 입지 조건과 보통 수준의 교통 편의성을 갖추고 있습니다. 권리 분석 결과 인수되는 권리가 없어 법적인 리스크는 낮아 보입니다.

인근 유사 물건의 최근 매매 사례를 고려할 때, 감정가는 시장 가치와 비교하여 경쟁력 있는 수준으로 판단됩니다.

다만, 다소 노후된 건축물이라는 점과 토지이용계획 상의 다양한 환경 및 개발 제한 사항은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

대항력 없는 임차인이 존재하나 보증금 및 차임이 0원인 점은 특이사항으로, 명확한 확인이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 입지: 주거 지역 내에 위치하여 실거주 목적으로 안정적인 주거 공간 확보가 가능합니다.

* 가격 경쟁력: 감정가가 인근 유사 물건의 매매가 대비 합리적인 수준으로 책정되어 있어, 적정가에 낙찰 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 우수한 교통 환경: 차량 접근이 용이하고 대중교통 이용도 가능한 입지입니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 112,000,000원입니다.

최근 인근 연립주택 매매 사례를 보면, 본건과 유사한 면적(84.47㎡)의 '삼호맨션'은 130,000,000원에 거래되었고, 조금 더 작은 면적(74.64㎡)의 '한솔골든타운'은 82,000,000원에 거래되었습니다.

본건의 건물 면적(82.28㎡)과 건축 연도(1996년)를 고려할 때, 감정가는 '삼호맨션'의 거래가보다는 낮지만, '한솔골든타운'의 거래가보다는 높은 중간 수준입니다.

건축물 노후화 및 토지이용계획 상의 제한 사항들을 감안하더라도, 인근 '삼호맨션'의 높은 거래가를 고려할 때 본건의 시장 가치는 감정가 이상을 상회할 가능성이 있습니다.

리스크 요인을 고려하여 감정가 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 유리할 것으로 판단됩니다.

이에, 인수 보증금(0원)을 제외한 예상 입찰가는 110,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.