나이스옥션 법원경매 수원 2025타경58078 [1] 경기도 용인시 처인구 삼가동 296-2 101동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중도감정 · 평가일 2025.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 삼가동 '삼가역' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 제1층 제102호로서 외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽: 벽지 및 타일붙임, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 급·배수시설, 도시가스설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로2류(저촉), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 토지거래계약에관한허가구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

물건 비고

1. 서울보증보험(주)(양도전:임차인 한국토지주택공사)로부터 2026.01.28.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨 2. 재매각임, 매수보증금은 최저매각가격의 20%임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

수원지방법원 2025타경58078 (1)

1.2. 소재지

경기도 용인시 처인구 삼가동 296-2 101동 1층102호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

111,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 36.19㎡ (약 10.95평)

건물면적: 59.22㎡ (약 17.91평)

1.6. 매각대상

토지/건물일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

서OOOOOOOOOO

1.9. 건축년도

1995년

1.10. 층수

4층 건물 중 1층

1.11. 특이사항

SGI 인수조건 변경, 재매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 용인시 처인구 삼가동 '삼가역' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. '삼가역'이 인근에 위치합니다.

2.3. 도로상태

본 건 건물은 남측으로 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2025년 09월 25일에 접수된 수원지방법원 강제경매개시결정(2025타경58078) 등기(갑6)입니다. 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 서울보증보험주식회사 (양도전: 한국토지주택공사)

* 보증금: 86,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 12월 21일

* 확정일자: 2021년 11월 16일

* 대항력: 없음

* 비고: 서울보증보험(주)로부터 2026년 01월 28일자로 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 따라서 임차인의 대항력은 인정되지 않으며, 임차보증금 반환 채무를 인수하지 않습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있으나, 본 건에는 지상권이 존재하지 않습니다. 임차인의 보증금 및 대항력 있는 권리는 인수되지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 주위 상업시설

본 건 주변으로는 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 교통 접근성

삼가역이 인근에 위치하고 버스정류장이 가까워 교통 접근성이 양호합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본 건은 다세대주택 밀집 지역에 위치하며, 인근에 다양한 주거 형태의 건물들이 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

근린생활시설이 주변에 있어 생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 물건

본 건은 재매각 물건으로, 이전 경매 절차에서 유찰되었거나 낙찰 후 문제가 발생한 이력이 있습니다. 입찰 전 물건에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

6.2. SGI 인수조건 변경

SGI 인수조건 변경이라는 특이사항은 복잡한 권리 관계나 거래 이력이 있을 수 있음을 시사합니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 제1종일반주거지역, 소로2류(저촉), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 향후 건축이나 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경기도 용인시 처인구 삼가동에 위치한 다세대주택입니다. 삼가역 인근에 소재하여 교통이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 한국토지주택공사(LH) 임차인이 대항력을 포기하고 명도를 약속함에 따라 임차 보증금 인수 부담이 없습니다. 다만, 재매각 물건이며 SGI 인수조건 변경이라는 특수사항이 존재하여 권리 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 또한, 여러 토지 이용 제한 구역에 속해 있어 향후 활용 계획 수립 시 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 임차 보증금 인수 부담 없음 (대항력 포기 확약서 존재)

* 삼가역 역세권 입지로 교통 편의성 우수

* 감정가 대비 시세 상승 여력 잠재

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 비슷한 면적의 신축 건물(2014년 준공)이 15억 5천만원에 거래된 사례가 있습니다. 본 건은 1995년 준공으로 상대적으로 노후되었으나, 감정가는 1억 1천 1백만원으로 시세 대비 낮게 책정된 것으로 보입니다. 재매각 절차임을 고려할 때, 경쟁자를 제치고 낙찰받기 위한 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

예상 입찰가: 125,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.