나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57992 [1] 경기도 화성시 오산동 1088-2 우성르보아시티 10층에이동(오피스텔동)1011호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선재감정 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 오산동 소재 GTX-A "동탄역" 북동측 인근에 위치하고, 부근은 오피스텔, 상업,업무용시설, 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 GTX-A "동탄역"이 소재하는 등 제반교통조건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지5층/지상18층 건물 내 제10층 제1011호로서, (사용승인일 : 2018.08.31.) 외벽 : 몰탈 위 페인팅 및 석재 붙임 마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 타일 붙임 마감 등으로 탐문조사됨. 창호 : 강화유리 시스템창호임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서 업무시설(오피스텔),근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 40미터, 남측 및 북측으로 노촉 약 20미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 중심상업지역(동탄2지구) , 지구단위계획구역(화성동탄(2)) , 광로3류(폭 40m~50m)(동탄2지구)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(동탄2지구)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(중(집)1-85)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 본건에 대한 현장조사시 폐문 부재로 인하여 귀 제시목록 및 건축물현황도 등을 종합 참작하였으니 경매 진행시 참고 바라며 경매응찰시 내부 및 이용관리상태를 반드시 재확인 바람.

물건 비고

신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 인수조건변경 확약서를 제출함에 따라 신청채권자가 배당받지 못한 잔존 임대차 보증금에 대해 매수인은 인수하지 않음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 화성시 오산동 1088-2번지에 위치한 우성르보아시티 10층 에이동 1011호 오피스텔로, 수원지방법원 2025타경57992 (1) 사건번호로 진행 중인 부동산 강제경매 물건입니다.

감정평가액은 110,000,000원이며, 토지 면적 4.99㎡ (약 1.51평)와 건물 면적 18.34㎡ (약 5.55평)를 토지와 건물 일괄하여 매각합니다.

건물은 2018년 8월 31일에 사용승인을 받은 철근콘크리트 구조의 오피스텔로, 해당 물건은 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

경매 구분은 부동산 강제경매이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 화성시 오산동에 소재하며, GTX-A 노선인 "동탄역"의 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 오피스텔, 상업 및 업무용 시설, 아파트 단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장 및 GTX-A "동탄역"이 위치하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

건물은 동측 약 40미터, 남측 및 북측 약 20미터 폭의 포장도로와 접해 있습니다.

토지는 도시지역, 중심상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2))으로 지정되어 있으며, 광로 및 중로에 접하고 있습니다.

성장관리권역, 택지개발지구에 속하며, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2024년 6월 3일에 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑4)입니다.

등기부상 을구 순위번호 1번 주택임차권(김유빈)은 채권자의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정이며, 매수인이 인수하는 임차 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

따라서, 본 건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되는 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황

채권자(주택도시보증공사)가 제출한 인수조건 변경 확약서에 따라, 신청채권자가 배당받지 못한 잔존 임대차 보증금에 대해 매수인은 인수하지 않습니다.

따라서 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임차인: 주택도시보증공사(김유빈) - 마스킹 처리: 김

보증금: 125,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-10-18

확정일자: 2022-10-26

배당신고일자: 2023-11-02

대항력: 없음 (제공된 정보 기준)

* 집합건물 등기부 요약

등기부채권 총액은 1,064,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 GTX-A "동탄역" 역세권에 위치하며, 동탄2지구 중심상업지역 내에 포함되어 있어 상업 및 업무 기능이 활발한 지역입니다.

다양한 오피스텔, 상가, 업무시설 등이 밀집해 있어 임대 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

GTX 개통으로 인한 광역 교통망 확충은 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다.

주변의 편의시설 및 교통 여건 또한 우수하여 상업적 가치가 높습니다.

* 본 보고서 작성 시점에서는 외부 지도 서비스를 통한 주변 혐오시설 정보를 별도로 확인하지 못했습니다. 현장 조사 시 반드시 재확인이 필요합니다.

1.4. 생활정보

교통: GTX-A "동탄역"과 다수의 버스 노선 이용이 편리하여 서울 및 수도권으로의 접근성이 뛰어납니다.

편의시설: 단지 주변으로 다양한 상업시설, 근린생활시설, 쇼핑몰 등이 발달해 있어 생활 편의성이 높습니다.

주거환경: 주변에 아파트 단지 및 주거용 오피스텔이 많아 안정적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 관련 권리관계: 임차인의 대항력 유무 및 보증금 인수 조건에 대한 확약서 내용이 명확하므로 인수 보증금은 0원으로 판단되나, 경매 진행 시 관련 서류를 면밀히 검토하고 현장 확인을 통해 최종적으로 인수 여부를 확정해야 합니다.

임대 관계 미상: 현장 조사 시 폐문 부재로 인해 내부 이용 상태 및 임대 관계를 파악하지 못했습니다. 낙찰 후 내부 상태 및 관리 현황을 반드시 재확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 동탄역 역세권이라는 탁월한 입지 조건과 GTX 개통으로 인한 미래 가치 상승이 기대되는 우량 물건입니다.

비교적 신축 건물(2018년 준공)이라는 점도 장점입니다.

권리 분석상 인수할 임차 보증금이 없다는 점은 큰 장점으로 작용하며, 이를 통해 안정적인 투자가 가능할 것으로 보입니다.

감정가 대비 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

동탄역 역세권 프리미엄: GTX-A 노선 개통으로 인한 서울 강남권 접근성 향상.

중심상업지역 가치: 동탄2지구 중심상업지역으로서의 높은 미래 성장 가능성.

신축 건물: 2018년 준공으로 건물 노후화가 적고 관리 상태 양호 예상.

권리관계 명확성: HUG의 확약서로 인해 임차 보증금 인수 리스크 해소 (단, 최종 확인 필수).

1.8. 예상 입찰가

감정가: 110,000,000원

최근 매매 사례 분석:

2026년 5월, 18.23㎡(약 5.52평) 물건이 90,000,000원 (직거래)에 거래되었습니다.

2026년 5월, 18.34㎡(약 5.55평) 물건이 100,000,000원 (중개거래)에 거래되었습니다.

이러한 최근 거래 사례를 바탕으로 본 물건(전용면적 18.34㎡)의 현재 시세는 90,000,000원에서 100,000,000원 사이로 추정됩니다.

감정가는 110,000,000원으로 최근 시세보다 다소 높게 책정되었습니다.

본 건은 임차 보증금 인수 부담이 없으므로, 최근 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여 안전 마진을 확보하는 선에서 입찰가를 결정해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 90,000,000원 ~ 95,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.