나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34551 [1] 경기도 부천시 원미구 도당동 222-12 비즈타워 3층301호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나우감정 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 약대동 소재 "약대초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 유사 유형의 아파트형공장(지식산업센터), 중소규모의 일반공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 시가지주변 공장지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건물 내 제3층 제301호 및 제302호로서, 외벽: 석재 붙임 등 마감. 내벽: 페인팅 등 마감. 창호: 로이복층유리컬러샷시 창호임.

이용상태

공장(지식산업센터)임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소방설비, 승객용 및 화물용승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 공장 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측, 서측, 북측 3면으로 폭 약 8~10미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(약대초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

공장(지식산업센터)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경34551 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 원미구 도당동 222-12, 비즈타워 3층 301호

* 건물명: 비즈타워

* 용도: 지식산업센터 (공장)

* 감정가: 1,133,000,000원

* 토지면적: 86.16㎡ (약 26.05평)

* 토지지분: 86.16㎡ (약 26.05평)

* 건물면적: 249.93㎡ (약 75.61평)

* 건물지분: 249.93㎡ (약 75.61평)

1.1. 매각 대상 및 경매 구분

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

1.2. 건축물 개요

* 건물명: 비즈타워

* 총 층수: 7층 (지하 2층 포함)

* 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕

* 용도: 공장 (주 용도), 근린생활시설

* 사용승인일: 2019년 08월 20일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 경기도 부천시 원미구 도당동에 소재하며, "약대초등학교" 남동측 인근에 위치합니다. [cite: 감정평가서 요약]

* 주위는 유사 유형의 아파트형 공장(지식산업센터), 중소규모 일반 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 시가지 주변 공장 지대로서 전반적인 주위 환경은 보통입니다. [cite: 감정평가서 요약]

* 비즈타워는 2019년 준공된 현대식 지식산업센터로, 주변에 유통단지 및 공업단지가 발달해 있습니다.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용도 용이합니다. [cite: 감정평가서 요약]

* 제반 교통 여건은 보통 수준입니다. [cite: 감정평가서 요약]

* 경인고속도로, 서울외곽순환도로와 인접하여 교통 및 접근성이 용이합니다.

2.3. 인접 도로 상태

* 본건은 동측, 서측, 북측 3면으로 폭 약 8~10미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 진출입 및 이용이 편리합니다. [cite: 감정평가서 요약]

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리는 2022년 12월 20일 접수된 하나은행 근저당권 (을1) 입니다.

3.2. 등기부채권 총액

* 총 채권액은 5,860,000,000원 입니다.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다. (단, 물건명세서상 '지상권개요:'로 기재되어 있으나 구체적인 내용은 없음)

* 근저당, 압류, 가압류 등 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사에스에이원

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 5,000,000원

* 사업자등록일: 2024년 08월 13일

* 대항력: 없음

* 비고: 임대 관계는 미상으로 신고되었으나, 상기 보증금 및 차임 내역이 있습니다. 대항력이 없으므로, 낙찰자는 임차인의 보증금 반환 의무를 승계할 필요는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 산업 시설

* 본건이 위치한 지역은 유사 유형의 지식산업센터와 중소규모 공장들이 밀집한 산업 지구입니다. [cite: 감정평가서 요약]

* 이러한 산업 집중도는 관련 업종과의 시너지 효과 및 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있는 환경을 제공합니다.

4.2. 근린생활시설 및 편의시설

* 주변에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. [cite: 감정평가서 요약]

* 본건 인근 도보 5분 거리에 '부천 아트센터'와 '홈플러스 익스프레스'가 위치하며, 다양한 음식점 및 은행 등 편의시설 이용이 편리합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 본건 남동측 인근에 약대초등학교가 위치하고 있습니다. [cite: 감정평가서 요약]

5.2. 기타 편의시설

* 가까운 거리에 마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

* 본건은 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 토지 거래 시 허가를 받아야 합니다. [cite: 토지이용계획]

* 향후 토지 거래 시 관련 규정을 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 기타 지역 제한

* 가축사육제한구역, 항공표면, 상대보호구역(약대초-부천교육지원청문의), 과밀억제권역 등 다양한 법규에 의한 지역 제한이 존재합니다. [cite: 토지이용계획]

* 이는 향후 건축 행위나 개발에 제약을 줄 수 있습니다.

* 경기도 부천시 원미구 도당동 222-12번지 일대는 일반공업지역으로 지정되어 있습니다.

6.3. 건물 용도 특성

* 본건의 주 용도가 공장(지식산업센터)이므로, 일반 상업 시설이나 주거 시설과는 다른 관리 및 운영의 특수성이 요구될 수 있습니다. [cite: 주의사항, 감정평가서 요약]

6.4. 유동화 물건

* 유동화 물건으로 분류되어 있습니다. [cite: 특이사항, 특수물건정보]

* 이는 자산유동화증권(ABS) 등을 통해 관리되는 자산임을 의미합니다.

6.5. 주변 시설 관련

* 부천시는 대장동 부천자원순환센터 내에 광역 소각장 건립을 추진하고 있으며, 이는 주민들의 혐오 시설에 대한 반발이 있을 수 있습니다.

* 하지만 본건 소재지인 도당동 222-12번지 주변 1km 이내에 특별한 혐오시설이나 유해시설은 확인되지 않았습니다. 주로 산업단지와 주거지역, 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 경기도 부천시의 지식산업센터 밀집 지역에 위치한 투자 가치가 있는 물건입니다.

* 비교적 양호한 교통 접근성과 주변 산업 인프라를 갖추고 있으며, 감정가는 11억 3천여만원 수준입니다.

* 권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸될 것으로 보여 비교적 단순한 편입니다.

* 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자의 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

* 부천시 원미구 도당동 지식산업센터의 평당 시세는 약 1,200만원 ~ 1,500만원 수준으로 추정되며, 본 물건의 전용면적(약 75.61평) 기준으로는 약 9억 1천만원 ~ 11억 3천만원으로 추정됩니다.

* 다만, 토지거래허가구역 지정 및 기타 지역 제한 등은 향후 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 지식산업센터 밀집 지역 내 위치하여 관련 업종과의 시너지 및 안정적인 임대 수요 기대.

* 차량 및 대중교통 접근성이 양호한 입지.

* 권리관계가 명확하여 인수 부담이 적을 것으로 예상.

* 경인고속도로, 서울외곽순환도로 등 광역 교통망과의 인접성.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 1,133,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 현장 조사 및 유사 물건 시세, 시장 상황을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 보수적인 접근 시 감정가의 80~90% 수준을 고려해 볼 수 있으나, 실제 입찰가는 현장 조사를 통해 시장 상황을 면밀히 분석한 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.