나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34596 [1] 경기도 부천시 소사구 송내동 566-16 삼성에센빌 다동 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 초원 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동 소재 "심곡고가교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 동류형의 공동주택과 단독주택이 주로 들어서 있는 후면주택지대임

교통상황

본건 북서측 직선거리 약 700m 지점에 수도권지하철1호선 "중동역"이 소재하고 있고, 남측 인근 경인로를 운행하는 노선버스 등의 버스정류장이 부근에 소재하여 대중교통 편익은 무 난시 됨

건물의 구조

철근콘크리트조 스래브지붕 지상5층 건물로서, 외벽 : 비닐사이딩 붙임 마감 등 내벽 : 시멘몰탈 위 페인팅 마감 등 창호 : 샷시 창호임

이용상태

건축물대장상 전유부분 용도는 다세대주택으로 등재되어 있으나, 현장조사시 폐문 및 이해 관계인 부재로 내부확인은 불가하였음

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 도시가스설비 등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 토지로서, 다세대주택으로 이용중인 건물의 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8m의 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입 가능함

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한 허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26. ~2026.8.25.))

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

# 등기사항전부증명서 을구 순위번호7에 주택임차권이 등재되어 있으나, 자세한 임대관계는 미상임 # 본건은 현장조사시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가하여, 관할구청에서 발급 한 건축물현황도를 감정평가서에 기재하였음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34596 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 송내동 566-16 삼성에센빌 다동 2층203호

용도: 다세대주택

감정가: 151,000,000원

토지면적: 21.75㎡ (약 6.58평)

건물면적: 46.84㎡ (약 14.17평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.1. 입지조건

주위 환경: 본건은 경기도 부천시 소사구 송내동 소재 "심곡고가교" 서측 인근에 위치하며, 주변으로는 동류형의 공동주택 및 단독주택이 주로 분포하는 주택지대입니다.

교통 상황: 북서측 직선거리 약 700m 지점에 수도권 지하철 1호선 "중동역"이 소재하고 있으며, 남측 인근 경인로를 경유하는 노선버스의 버스정류장이 부근에 있어 대중교통 이용은 무난한 편입니다.

도로 상태: 본건 남측으로 노폭 약 8m의 포장도로에 접하여 차량의 출입이 용이합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 10월 12일 서울보증보험주식회사의 가압류 (채권금액 91,000,000원)

인수되는 권리:

을구 순위 7번 주택임차권 (등기접수 2023-05-25, 권리금액 175,000,000원). 임차인 이대균(전입 2020-12-30, 확정 2020-12-14)은 대항력이 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하는 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

말소되는 권리:

말소기준권리인 서울보증보험주식회사의 가압류 이후 순위로 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (예: 국민건강보험공단 및 부천시의 압류, 이대균의 강제경매 신청 등)

임차인 현황:

* 임차인: 이대균

보증금: 175,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-12-30

확정일자: 2020-12-14

배당신고일자: 2023-05-25

대항력: 있음

비고: 해당 임차인은 대항력이 있으므로, 보증금 전액이 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

우선매수권 행사: 임차인 이대균으로부터 우선매수권을 양도받은 한국토지주택공사(LH)가 2026년 2월 12일 우선매수 신고서를 제출하였습니다 (전세사기 피해자 지원 관련).

1.3. 상권분석

본건은 공동주택과 단독주택이 혼재된 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다. 주변에 주거 생활에 필요한 기본적인 상업 및 편의시설이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

주변 환경: "심곡고가교" 인근의 주택가 지역입니다.

교통: 1호선 중동역을 이용할 수 있으며, 인근 경인로를 통해 다양한 버스 노선 이용이 가능하여 교통 환경은 양호한 편입니다.

편의시설: 지역 내 주거지로서 필요한 편의시설 이용은 가능할 것으로 보이나, 구체적인 정보는 제한적입니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 보증금 인수 부담: 대항력 있는 임차인 이대균의 보증금 175,000,000원 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 하므로, 실질적인 매수 비용이 상승할 수 있습니다.

토지거래허가구역 지정: 본건은 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 매수 후 토지 거래 시 관련 허가를 취득해야 하는 번거로움이 있습니다.

건물 내부 확인 불가: 현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 건물 내부의 정확한 이용 상태 및 점유 관계 확인이 불가능했습니다. 이는 물건의 가치 평가 및 향후 활용에 있어 불확실성을 야기할 수 있습니다.

LH의 우선매수권 행사: 한국토지주택공사(LH)가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰 결과에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 명확하고, 토지거래허가구역 지정, 그리고 내부 확인 불가라는 리스크 요인을 동시에 가지고 있습니다. 특히 175,000,000원의 임차 보증금 인수 가능성은 입찰가 산정에 있어 가장 중요한 고려 사항입니다. LH의 우선매수권 행사 가능성 또한 유의 깊게 지켜보아야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

입지: 부천시 소사구 송내동의 준주거지역에 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있을 수 있습니다.

교통: 1호선 중동역 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있는 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

가격: 감정가 151,000,000원 대비 주변 시세와의 비교 분석을 통해 합리적인 입찰가 산정이 필요합니다.

1.8. 예상 입찰가

주변 시세 분석:

최근 매매 정보에 따르면, 비슷한 시기에 지어진 유사 면적대의 다세대주택(예: 송내동 335-26번지 한마음아트빌(B동), 56.9㎡, 2000년식)이 2026년 7월 6일 155,000,000원에 거래되었습니다. 본건 건물 면적(46.84㎡)을 고려하면, 이를 바탕으로 추정했을 때 본건의 시장 가치는 약 127,000,000원 내외로 산정될 수 있습니다. 다만, 2012년식의 더 넓은 면적(72.14㎡)인 송원씨티홈이 260,000,000원에 거래된 점도 고려할 때, 본건의 잠재적 가치는 더 높을 수도 있습니다.

권리 분석상 인수 보증금:

본건은 대항력 있는 임차인 이대균의 보증금 175,000,000원을 인수해야 하는 상황입니다. 이는 감정가 151,000,000원을 초과하는 금액으로, 매수인의 실질적인 총 투자 비용이 매우 높아질 수 있음을 의미합니다.

예상 입찰가 산정:

"예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 규칙에 따라, 본건의 입찰가는 건물의 시장 가치를 기반으로 산정해야 합니다. 주변 시세와 감정가, 그리고 내부 확인 불가 및 LH 우선매수권 행사 가능성 등 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

건물 자체의 가치를 약 1억 3천만원 ~ 1억 5천만원 수준으로 가정하고, 감정가 151,000,000원 대비 리스크를 고려하여 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 130,000,000원 으로 제안합니다.

이 입찰가에 더하여, 임차인으로부터 인수하게 될 보증금(175,000,000원에서 배당받는 금액을 제외한 잔액)을 추가로 부담해야 함을 반드시 인지해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.