나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34565 [1] 경기도 부천시 원미구 도당동 29-11 베스트빌 101동 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류호광 · 평가일 2025.10.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 도당동 소재 "도당중학교" 서측 인근의 베스트빌 단지 내에 위치하며, 주위일대는 동류형의 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 버스정류소 등이 근거리에 소재하여, 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

2014. 03월경에 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 5층건 공동주택, 제2종근린생활시설 건물 내의 3층 302호로서, 외벽:콘크리트 위 본타일, 돌붙임 등 마감. 내벽:몰탈 위 벽지 등 마감. 창호:샷시창호임.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택-단지형)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 대체로 평탄하며, 현황 공동주택, 제2종근린생활시설 건물의 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측 및 서측으로 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로2류(폭 30m~35m)(접함), 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역), 항공표면, 상대보호구역(도당중), 절대보호구역(도당중), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구, 아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 사항은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건기본사항

사건번호: 부천지원 2025타경34565 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

1.2. 물건현황

소재지: 경기도 부천시 원미구 도당동 29-11 베스트빌 101동 3층302호

용도: 도시형생활주택 (본건은 공동주택 및 제2종근린생활시설로 이용 중)

건물구조: 2014년 3월 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 공동주택 건물 내 3층 302호

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가및면적

감정가: 174,000,000원

토지면적: 23.63㎡ (약 7.15평)

토지지분: 23.63㎡ (약 7.15평)

건물면적: 36.75㎡ (약 11.12평)

건물지분: 36.75㎡ (약 11.12평)

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 도당동 소재 "도당중학교" 서측 인근의 베스트빌 단지 내에 위치합니다.

주위는 동류형의 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 버스정류소가 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리내역

집합건물 등기부 요약에 따르면, 등기부상 다수의 소유권 이전 및 임차권, 강제경매 개시 결정 등이 등기되어 있습니다.

말소기준권리로는 2025년 9월 23일 접수된 인천지방법원 부천지원의 강제경매개시결정(2025타경34565)이 확인됩니다.

3.2. 임차인분석

* 임차인: 최*원

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 10월 14일

* 확정일자: 2022년 9월 1일

* 배당신고일자: 2025년 5월 9일

* 대항력: 있음

* 비고: 주택임차권 등기 (2025.5.9.)

3.3. 인수/소멸권리

등기부 요약 및 물건명세서상 을구 순위 5번 주택임차권(채권자: 최*원, 보증금 220,000,000원)은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다.

이는 배당을 통해 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 함을 의미합니다.

따라서, 본건 경매 절차에서 최*원 임차인의 보증금 220,000,000원이 전액 변제되지 않는다면, 그 차액은 낙찰자가 부담해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변개발현황

제공된 JSON 자료들을 바탕으로 볼 때, 본건 소재지인 도당동 인근에서는 최근 연립, 다세대 주택 등의 거래가 활발히 이루어지고 있음을 알 수 있습니다.

4.2. 업종분석

본건 건물은 공동주택 및 제2종근린생활시설로 이용 가능하며, 주위 환경이 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역이므로 해당 용도에 따른 상권 형성이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 또는 인근에 생활 편의시설이 위치하고 있으며, 차량 접근성이 양호하여 주변 지역의 편의시설 이용이 용이할 것으로 판단됩니다.

5.2. 교육시설

본건 인근에 도당중학교가 소재하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 권리관계리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 존재와 그 보증금(220,000,000원)이 감정가(174,000,000원)를 초과한다는 점입니다.

임차인의 보증금이 경매 배당으로 전액 회수되지 못할 경우, 매수인이 해당 잔액을 추가로 인수해야 하므로 총 매입 비용이 크게 증가할 수 있습니다.

6.2. 토지거래허가구역

본건은 토지거래허가구역에 해당합니다 (2025.8.26.~2026.8.25. 지정기간). 외국인 등 특정 거래 시 허가를 받아야 합니다.

6.3. 기타리스크

제공된 주변 매매 사례(2026년 3월 거래 기준)를 분석한 결과, 유사 면적의 물건들이 8천만원에서 9천만원 수준으로 거래된 사례가 있습니다. 이는 본건의 감정가(1억 7천 4백만원)와 상당한 차이를 보입니다.

따라서, 감정가 산정 시점과 실제 시장 가격 간의 괴리가 존재할 가능성이 있으며, 이는 낙찰 후 자산 가치 평가에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합의견

본건은 경기도 부천시 원미구 도당동에 위치한 도시형생활주택으로, 감정가는 1억 7천 4백만원입니다.

건물은 2014년에 준공되어 비교적 신축에 속하며, 주변 환경 및 교통 여건은 양호합니다.

그러나, 대항력 있는 임차인이 2억 2천만원의 보증금을 가지고 있으며, 이 금액은 감정가를 초과합니다.

또한, 주변 유사 면적의 최근 실거래가는 8천만원~9천만원대로 파악되어 감정가와 큰 격차를 보입니다.

이러한 점을 고려할 때, 본건은 임차인 보증금 인수 부담으로 인해 실제 매수인의 총 매입 비용이 감정가 및 주변 시세보다 훨씬 높아질 수 있는 매우 높은 위험성을 내포하고 있습니다.

8. 투자포인트

* 신축급 건물(2014년 준공) 및 양호한 입지 조건.

* 주거용 및 근린생활시설 겸용 가능성.

9. 예상입찰가

본건은 임차인의 보증금 인수 부담이 크고, 감정가와 실거래가 간의 상당한 괴리가 존재하는 등 높은 위험성을 가지고 있습니다.

따라서, 매우 신중한 접근이 필요하며, 예상 입찰가는 이러한 리스크를 최대한 반영하여 산정해야 합니다.

임차인 보증금 220,000,000원을 전액 인수해야 하는 최악의 경우를 상정하고, 주변 시세(약 83,000,000원)와 감정가(174,000,000원)를 고려하여 잠재적 수익률을 감안할 때, 공격적인 입찰가보다는 매우 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 90,000,000원

총 예상 매입 비용 (보수적 산정): 90,000,000원 (입찰가) + 220,000,000원 (임차인 보증금 인수, 배당으로 부족분 발생 시) = 310,000,000원.

따라서, 위 입찰가는 임차인 보증금 인수 부담을 고려할 때 매우 보수적으로 책정된 금액이며, 실제 인수 가격은 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.