나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34568 [1] 경기도 김포시 걸포동 1555 오스타파라곤아파트 308동 9층903호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인이 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 걸포동 소재, '걸포초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설 및 공원등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경량철골경사지붕 21층 건내 9층 903호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등. 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

승강기설비, 소화전설비, 위생설비, 도시가스설비 등 되어 있으며, 개별난방시설임.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

단지내 포장도로가 외곽공도와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 생산녹지지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 지구단위계획구역(걸포도시개발사업), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(저촉) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(걸포초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(김포나진초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(육군17사단관할지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역15m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(걸포처리분구)<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(청소행정과 확인)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다. 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경34568 (1)

* 소재지: 경기도 김포시 걸포동 1555 오스타파라곤아파트 308동 9층903호

* 용도: 아파트

* 감정가: 830,000,000원

* 토지 면적: 88.07㎡ (약 26.64평)

* 토지 지분: 88.07㎡ (약 26.64평)

* 건물 면적: 157.42㎡ (약 47.62평)

* 건물 지분: 157.42㎡ (약 47.62평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

* 아파트 정보

* 아파트명: 오스타파라곤3단지

* 사용승인일: 2010년 12월 30일

* 해당 동/층/호: 308동 9층 903호

* 총 세대수: 441세대 (단지 전체)

* 최고층: 21층

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경

* 본 건은 경기도 김포시 걸포동 소재, '걸포초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 아파트, 근린생활시설 및 공원 등이 소재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황

* 본 건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 도시지역, 생산녹지지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한), 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 진입표면구역, 상대보호구역(걸포초등학교, 김포나진초등학교), 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역, 성장관리권역, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당합니다.

* 특히 공항 관련 구역, 군사보호구역, 가축사육제한구역 등의 규제가 존재합니다.

1.2. 권리분석

* 경매개시권리

* 인천지방법원 부천지원 2025타경34568, 임의경매개시결정, 채권자: 한국자산관리공사 (2025-09-24 접수)

* 말소기준권리

* 을2 (근저당권, 한국자산관리공사, 2020년 5월 29일 접수)

* 등기부채권 총액

* 등기부상 채권 총액은 1,644,593,227원입니다.

* 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음)

* 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다. (임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원)

* 임차인 현황

* 임대관계는 현재 파악되지 않고 있습니다 (미상).

1.3. 지역 환경 및 상권 특성

* 주변 환경

* 걸포초등학교 인근의 주거 밀집 지역으로, 근린생활시설 및 공원이 인접하여 생활 환경이 양호합니다.

* 교통 및 접근성

* 차량 접근성이 좋으며, 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경

* 본 건은 철근콘크리트구조 경량철골경사지붕의 21층 건물 중 9층에 위치하며, 내부 마감 상태는 일반적인 아파트 수준입니다.

* 승강기, 소화전, 위생, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있으며, 개별난방 시스템입니다.

* 편의 및 부대시설

* 단지 내에는 주차 공간이 마련되어 있으며, 외곽 공도와 연결됩니다.

* 단지 내 복리시설로는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 명도 관련 사항

* 임대 관계가 미상으로, 현재 거주자가 점유하고 있을 경우 명도 과정에서 시간이 소요되거나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한

* 고도지구, 군사기지 보호구역, 가축사육제한구역, 공항 관련 구역(장애물 제한 표면 구역 등) 등 다수의 토지 이용 제한 사항이 존재하므로, 향후 건축 또는 재건축 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

* (한강)폐기물매립시설 설치 제한지역 관련 사항

* 관련 법률에 따라 (한강)폐기물매립시설 설치 제한지역으로 지정되어 있습니다. 이는 해당 지역의 개발 또는 시설 설치에 대한 잠재적 제약을 의미할 수 있으므로, 관련 부서에 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 김포시 걸포동에 위치한 오스타파라곤아파트 308동 9층 903호로, 2010년에 준공된 아파트입니다.

* 권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 등기부상의 권리가 매각으로 소멸 예정이며, 인수할 보증금 있는 임차인도 없어 권리 관계는 비교적 명확합니다.

* 주변 환경, 교통, 생활 편의시설 접근성 등 주거 목적의 입지 조건은 양호한 편입니다.

* 다만, 임대 관계가 미상이라는 점과 다수의 토지 이용 제한 사항, 폐기물매립시설 설치 제한 지역에 포함된다는 점은 투자 시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 최근에 준공된 아파트 단지(2010년)로 노후도가 높지 않습니다.

* 초등학교, 공원, 근린생활시설 등 주거 편의성이 우수합니다.

* 권리 관계가 명확하여 안전하게 취득 가능합니다.

* 김포시의 지역 개발 계획과 지구단위계획구역으로 지정된 점은 장기적인 가치 상승 가능성을 시사합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 830,000,000원

* 시세 분석

* 최근 2026년 3월 157.54㎡(약 47.66평)이 740,000,000원에 거래되었습니다.

* 최근 2026년 4월 및 6월 136.32㎡~136.7㎡(약 41.23평~41.35평)이 599,000,000원에 거래되었습니다.

* 본 건은 157.42㎡(약 47.62평)으로, 유사 면적의 최근 거래 사례를 고려할 때 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가: 730,000,000원 (희망가)

* 상기 시세 분석 및 감정가격을 종합적으로 고려하여, 보수적인 관점에서 시장가에 근접하는 가격으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.