나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512756 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 621-90 5층501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 퍼스트 · 평가일 2025.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "인천 용현초등학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량으로 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건물 내 제5층 제501호로서 (사용승인일:2016-05-04) 외벽:드라이비트 등 마감 창호:샷시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등 기본설비 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 가로장방형의 토지로서 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

인천지방법원 2025타경512756 (1)

1.2. 소재지

인천광역시 미추홀구 용현동 621-90 5층501호

1.3. 물건종별

오피스텔

1.4. 감정가

158,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 16.47㎡ (약 4.98평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.95㎡ (약 18.13평)

건물제시외면적: 0.00㎡

토지지분: 16.474㎡

건물지분: 59.95㎡

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

서OOOOOOOO (서울보증보험)

1.9. 특이사항

선순위임차권, SGI 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "인천 용현초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 양호합니다.

2.3. 건물구조 및 현황

건축물대장 요약에 따르면, 본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건물 내 제5층 제501호입니다. 2016년 5월 4일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 드라이비트 등 마감이며, 창호는 샷시창호로 구성되어 있습니다.

전유부분 면적은 59.95㎡ (약 18.13평)입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 준주거지역에 속하며, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21, 외국인 등에 한함, 지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)에 해당합니다.

토지의 형상은 인접도로와 등고평탄한 가로장방형으로 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

본건 북서측으로 포장도로에 접하여 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

집합건물 등기부 요약 상, 말소기준권리는 2024년 8월 28일 접수된 서울특별시의 압류(갑22)입니다.

이 외 다수의 압류 및 강제경매 개시결정등기(서울보증보험, 2025타경512756)가 존재하며, 이들은 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인은 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사, 입주자: 김나연)로, 보증금 216,000,000원, 차임 0원이며, 전입일자는 2022년 5월 23일, 확정일자는 2022년 5월 2일입니다.

하지만, 권리분석 상 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

집합건물 등기부 요약 상 을구 5번 주택임차권(한국주택토지공사, 216,000,000원)은 '말소'로 기재되어 있습니다.

또한, 물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 을구 5번 주택임차권등기가 언급되나, "다만 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출됨"이라는 단서가 붙어있어 복잡한 상황으로 보입니다.

3.3. 인수 보증금

권리분석 결과, 본 경매 물건에 대한 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

최근 매매 정보에 따르면, 유사한 면적(59.95㎡)의 본건과 같은 건물(621-90번지) 7층 물건이 2025년 8월 8일에 125,000,000원에 거래되었습니다. 본건의 감정가는 158,000,000원입니다.

4.2. 지역 특성

본건은 인천 용현초등학교 인근에 위치하며, 주거 및 업무시설이 혼재된 지역으로, 근린생활시설 이용이 편리합니다.

5. 생활정보

5.1. 이용 상태

본건은 현재 오피스텔로 이용 중입니다.

5.2. 설비 내역

위생설비, 급배수설비, 승강기 설비 등 기본적인 오피스텔 설비를 갖추고 있습니다.

5.3. 공부와의 차이

공부 상 현황과 차이는 없습니다.

5.4. 기타 참고사항

임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차권 관련 복잡성

을구 5번 주택임차권이 '말소' 처리되었고, 권리분석 상 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 언급되며 '말소동의 확약서'가 제출된 점은 낙찰 후 예상치 못한 분쟁의 소지가 될 수 있습니다. SGI 인수조건 변경이라는 특이사항 역시 추가적인 확인이 필요합니다.

6.2. 토지이용계획

과밀억제권역 및 토지거래계약 허가구역(외국인 대상)에 해당하므로, 향후 토지 거래 시 관련 법규 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 용현동 소재 신축(2016년 준공) 오피스텔로, 인근에 초등학교가 있고 교통이 편리한 입지조건을 갖추고 있습니다. 건물 상태 및 기본 설비는 양호하나, 권리분석 상 대항력 없는 임차인이 존재하며, 임차권의 말소 여부와 관련된 복잡한 사항이 있어 추가적인 주의가 요구됩니다. 감정가 대비 최근 실거래가가 낮은 점과 임차권 관련 특이사항을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔로 건물 상태 양호 (2016년 준공).

* 인천 용현초등학교 인근으로 주거 편의성 우수.

* 버스정류장 등 대중교통 이용 편리.

* 용현동 일대 준주거지역으로 향후 지역 개발 가능성 보유.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계가 0원으로 파악되고, 최근 유사 면적 물건의 거래가(125,000,000원)와 감정가(158,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 현 시세 및 권리 분석 상 특이사항을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

이에 따라, 130,000,000원 에서 140,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

본 입찰가 산정은 제공된 정보와 현 시세 추정에 기반한 것으로, 실제 경매 진행 시 변동될 수 있으며, 임차권 관련 문제에 대한 최종 법률 검토 후 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.