나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512738 [1] 인천광역시 부평구 청천동 178-8 아이뷰 5층503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나이스 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 청천동에 소재하고, "용마초등학교" 서측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 제5층 제503호이며, 외벽 : 석재붙임 및 페인팅 마감 등 창호 : 샷시 창호

이용상태

"오피스텔"임.

설비내역

위생설비 및 급·배수시설, 승강기 등이 구비되어 있음. 정상 작동 여부는 입찰 참가시 별도로 확인하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 인접지와 등고평탄한 부정형 토지이며, "업무시설 및 제1종근린생활시설" 건부지임.

인접 도로상태등

본건 토지의 서측 및 동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

청천동 178-8 : 준공업지역(2017-04-25), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.) 청천동 178-9 : 준공업지역(2017-04-25), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 본건 구분건물의 내부는 관련 공부서류 집합건축물대장, 건축물현황도 및 일반적인 이용상황을 고려하였음(경매 참여, 입찰 등의 경우에 현황이 도면표시 등과 상이할 수 있으므로 재확인 및 주의요함).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512738 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 청천동 178-8 아이뷰 5층503호

용도: 오피스텔

감정가: 261,000,000원 (2억 6천 1백만원)

토지면적: 18.18㎡ (약 5.50평)

건물면적: 68.25㎡ (약 20.65평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농협은행

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 부평구 청천동에 위치하며, '용마초등학교' 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변에는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하여 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건 또한 보통으로 평가됩니다. 본건 토지는 서측 및 동측으로 포장도로에 접해 있습니다.

주변 시설 및 환경 조사 결과, 용마초등학교가 약 227m 거리에 위치하고 있으며, GS더프레시 부평청천점(279m), GS더프레시 부평그랑힐스점(398m), 세계로식자재마트 부평점(434m) 등 다수의 편의시설이 인근에 있어 생활 편의성이 양호합니다.

혐오시설 관련하여 직접적으로 언급되거나 확인된 내용은 없으나, 검색 결과 중 '부평 콘크리트 암매장 사건'과 관련된 청천산단 지역이 언급된 바 있습니다. 이는 사건 발생 지역의 특정 건물이 아닌, 해당 산단 지역 전반에 대한 과거 사건으로, 본 물건과의 직접적인 연관성은 낮아 보입니다. 또한, 재개발 공사 현장에서의 건설 폐기물 노출 및 보행자 안전 문제가 언급된 기사가 있으나, 이는 현재 공사 진행 중인 지역에 대한 내용으로 본 물건과 직접적인 관련은 없을 것으로 판단됩니다.

1.2. 건물 및 토지 정보

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 제5층 제503호입니다. 외벽은 석재붙임 및 페인팅 마감으로 되어 있으며, 창호는 샷시 창호입니다. 건물 내에는 위생설비, 급·배수시설, 승강기 등이 구비되어 있습니다.

토지는 2필지가 일단의 인접지로, 등고평탄한 부정형 토지이며 '업무시설 및 제1종근린생활시설' 건부지로 이용되고 있습니다.

토지이용계획상 해당 지번(청천동 178-8, 178-9)은 준공업지역으로 지정되어 있으며, 가로구역별 최고 높이 제한 지역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 규제됩니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등의 주택용도 취득에 대한 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 임차인 현황

* 임차인: 안미진

보증금: 34,000,000원

차임: 650,000원

전입일자(사업일자): 2023-12-04

확정일자: 2023-12-04

배당신고일자: 2025-10-15

대항력: 없음

* 임차인: 이호연

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-12-04

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

권리분석 결과, 위 임차인들은 모두 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 집합건물 등기부 요약

* 소유권보존: 이인옥 외 1명 (접수 2019-07-26)

* 공유자전원지분전부이전: 문승환 (접수 2019-10-28, 매매)

* 근저당권: 농협은행주식회사 (접수 2019-10-28, 채권액 228,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 서민금융진흥원 (접수 2025-03-11, 채권액 6,175,238원) - 매각으로 말소

* 임의경매: 농협은행 (접수 2025-03-11, 채권액 203,408,305원) - 본 경매 사건

총 등기부채권 합계: 234,175,238원 (228,000,000원 + 6,175,238원)

말소기준권리인 농협은행의 근저당권보다 나중에 설정된 가압류 및 본 경매개시결정 등기는 모두 매각으로 소멸됩니다.

1.4. 상권분석

본건이 소재한 인천광역시 부평구 청천동은 산업단지와 주거, 상업시설이 혼재된 지역입니다. 인근에 '용마초등학교'가 있으며, 다수의 편의시설(마트, 식자재마트 등)이 근거리에 위치하여 기본적인 생활 인프라는 갖추고 있습니다.

또한, '아이뷰' 오피스텔 인근의 다른 오피스텔 실거래가 정보를 보면, 2026년 4월에 67.96㎡(약 20.5평) 면적의 '아이뷰' 오피스텔이 19,500,000원에 거래된 기록이 있습니다. 다른 유사 면적의 오피스텔들도 15,500,000원에서 25,800,000원 사이에 거래된 사례들이 확인됩니다. 이는 본건의 감정가 261,000,000원과 비교했을 때, 면적 대비 낮은 시세로 볼 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교육: 용마초등학교가 도보 거리에 위치합니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 마트, 식자재마트 등이 인접해 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 '가로구역별 최고 높이 제한 지역'으로 지정되어 있어 향후 건물 신축이나 증축 시 높이 제한을 받을 수 있습니다.

* 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있어, 해당 기간 동안 외국인이 주택 용도로 토지를 취득할 경우 허가를 받아야 하는 점을 유의해야 합니다. (국내 법인/개인에게 직접적인 제약은 적음)

* '청천산단' 지역에서 과거 '부평 콘크리트 암매장 사건'이 발생한 이력이 있으나, 이는 본 물건과의 직접적인 연관성은 낮습니다.

* 재개발 지역 인근에서 건설 폐기물 노출 및 보행자 안전 문제가 지적된 사례가 있으나, 이는 현재 공사 중인 타 지역에 대한 내용으로 본 물건과는 직접적인 관련이 없을 것으로 보입니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구 청천동에 위치한 오피스텔로, 용마초등학교 인근에 자리하고 있으며 기본적인 생활 편의시설 및 교통 여건이 양호합니다. 등기부상 모든 권리는 말소 기준권리인 근저당권보다 후순위이거나 본 경매로 인해 소멸되므로, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다. 임차인 역시 대항력이 없어 인수할 보증금이 없는 점도 장점입니다. 다만, 토지이용계획상의 높이 제한 및 토지거래 허가구역 지정 기간 등은 향후 재산권 행사 시 고려해야 할 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

* 말소기준권리보다 후순위 권리이므로, 낙찰 후 권리 관계가 깨끗합니다.

* 임차인의 대항력이 없어 인수할 보증금이 없습니다.

* 주변 생활 인프라가 비교적 잘 갖추어져 있습니다.

* 감정가 대비 주변 오피스텔 실거래가 정보에 따르면 시세보다 저렴한 수준으로 판단됩니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 261,000,000원입니다.

주변 오피스텔 실거래가 정보를 분석한 결과, 2026년 4월에 동일 건물인 '아이뷰'의 67.96㎡(약 20.5평) 면적이 19,500,000원에 거래된 사례가 확인되었습니다. 다른 유사 면적의 오피스텔들도 15,500,000원에서 25,800,000원 사이에 거래된 사례가 다수 확인됩니다.

이는 본건의 건물 면적(68.25㎡, 약 20.65평)과 유사하며, 감정가 261,000,000원과 비교했을 때 상대적으로 낮은 시세로 판단됩니다.

이를 바탕으로 시세 분석을 진행한 결과, 현 시세는 공급가 기준 약 20,000,000원 ~ 26,000,000원 수준으로 추정됩니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 시세 분석 및 법원 감정가, 그리고 경매 물건의 특성을 종합적으로 고려하여, 190,000,000원 (1억 9천만원) ~ 210,000,000원 (2억 1천만원) 수준에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

이는 낙찰 가능성과 수익성을 동시에 고려한 보수적인 접근이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가적인 시세 변동 등을 면밀히 파악하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.