나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512758 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 630-72 성심빌라 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오케이 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 '낙섬사거리' 동측 인근에 위치하며, 인근은 오피스텔,공동주택,근린생활시설 등이 혼재하는 주상혼용지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 4층(사용승인일:2002.10.18)건물내 제2층 제202호로서, 외벽 : 드라이비트마감. 내벽 : 내부 인테리어 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택(주거용)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비,급배수설비,도시가스설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 동남측으로 약 4미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인등에 한함(지정기간:2025.08.26~2026.08.25))임.

공부와의 차이

공부상 성심빌라로 되어 있으나, 현황상 성심빌라 B동으로 표기되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

-공부상 성심빌라로 되어 있으나, 건물에 성심빌라 B동으로 표기되어 있음.
-세대 현관문에 호실 표시없고, 바닥에 호실표시 떨어져 있으며, 옆 호실에 수기로 201호로 적혀있음.
-누수가 있다는 연락이 와서 감정인이 현장을 다시 방문하여 102호 임차인과 누수에 대한 확인결과 벽지훼손, 천정누수, 바닥 물고임 등의 피해가 발생하여 누수가 있음을 확인하였고, 현재는 상수도 잠금으로 인하여 정확한 상태파악은 어려운 상황이라고함(202호 바로 밑층인 101호는 공실상태로 현상파악의 어려움이 있었음).
-원래 감정평가상 감정평가액은 9,900만원 이었으나 누수를 고려하여 감정가를 9,400만원으로 수정함(2025. 10. 13.자 감정서, 2026. 9. 3.자 사실조회회신서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경512758 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 630-72 성심빌라 2층 202호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 94,000,000원

* 토지면적: 22.53㎡ (약 6.81평)

* 건물면적: 54.04㎡ (약 16.35평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서울보증보험 (서 )

* 사용승인일: 2002년 10월 18일

* 건물구조: 철근콘크리트조 슬라브지붕 4층 건물 내 2층 202호

1.1. 입지조건

* 주위환경: 인천광역시 미추홀구 용현동 '낙섬사거리' 동측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상혼용지대로 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통입니다.

* 토지: 인접지대비 등고평탄한 세장형 토지로, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 동남측 약 4미터 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 한함, 지정기간 2025.08.26~2026.08.25)입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 9월 25일 접수된 서울보증보험의 강제경매개시결정(을구 18번)입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 한국토지주택공사 (LH)

* 보증금: 116,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 3월 18일

* 확정일자: 2021년 2월 22일

* 대항력: 없음

* 비고: 매각으로 소멸될 예정이며, 인수할 보증금은 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

* 기타권리: 소유권 이전 기록이 다수 있으며, 본 경매 절차에 따라 말소될 권리들이 다수 존재합니다. 서울보증보험(채권자)의 말소동의 확약서 제출로 인해 을구 5번 주택임차권등기(LH)는 매각으로 소멸됩니다.

* 등기부채권 총액: 116,000,000원

1.3. 상권분석

* 주변은 주상복합 단지 형태를 이루고 있으며, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하여 지역 내 상권 형성은 보통 수준입니다.

* 인근 연립, 다세대, 빌라 최근 매매가 분석:

* 2026년 5월 8일 거래: 38.67㎡ (약 11.7평), 1991년식 빌라, 60,000,000원 (약 513만원/평)

* 2026년 5월 6일 거래: 69.25㎡ (약 20.9평), 2004년식 빌라, 110,000,000원 (약 526만원/평)

* 2026년 5월 4일 거래: 32.76㎡ (약 9.9평), 1996년식 빌라, 66,900,000원 (약 676만원/평)

* 본건(54.04㎡, 약 16.35평, 2002년식)의 면적을 고려할 때, 주변 시세는 약 513만원/평 ~ 676만원/평 수준으로 파악됩니다.

1.4. 생활정보

* 설비: 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 도시가스 설비가 구비되어 있습니다.

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호합니다.

* 편의시설: 주상혼용지대로서 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설: 본 건 소재지 주변 반경 1km 이내에 특별한 혐오시설은 검색되지 않았습니다. (외부 검색 결과 기반)

1.5. 잠재적 리스크

* 누수 문제: 감정평가 시 누수가 확인되었으며, 벽지 훼손, 천정 누수, 바닥 물 고임 등의 피해가 발생했습니다. 상수도 잠금으로 정확한 상태 파악이 어려워 추후 상당한 수리 비용이 발생할 수 있습니다. 이로 인해 감정가가 500만원 조정되었습니다.

* 건물명 및 호실 표기 불일치: 공부상 명칭은 '성심빌라'이나 현황은 '성심빌라 B동'으로 표기되어 있으며, 세대 현관문 및 바닥에 호실 표시가 없거나 불분명하여 내부 확인 및 관리에 혼선이 있을 수 있습니다.

* SGI 인수조건 변경 및 선순위임차권: 'SGI 인수조건 변경' 및 '선순위임차권' 문구가 있으나, 등기부상 해당 임차권은 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 인수조건 변경 관련 내용은 입찰 시 추가 확인이 필요합니다.

* 토지거래허가구역: 외국인이 취득 시 토지거래허가를 받아야 하는 구역입니다. (지정기간 2025.08.26~2026.08.25)

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 용현동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 9,400만원입니다. 대항력 있는 임차인은 없으며, 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이라 권리관계는 비교적 명확합니다. 그러나 건물 내부의 누수 문제, 건물 명칭 및 호실 표기 불일치와 같은 하자 사항이 존재하여 투자 결정 시 신중한 접근이 필요합니다. 특히 누수 문제로 인한 수리 비용 발생 가능성을 충분히 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계 명확: 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금이 없으므로 깔끔한 명도가 가능합니다.

* 가격 조정: 누수 문제로 인해 감정가가 조정된 상태이므로, 수리 후 정상화 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 주상혼용지대로서 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 거래 사례와 본건의 감정가, 그리고 누수 등의 하자 사항을 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 85,000,000원 ~ 90,000,000원 사이로 제안합니다. 특히 누수 수리 비용 및 기타 하자 보수 비용을 충분히 감안하여 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 좋습니다. 감정가 9,400만원 대비 약 90% ~ 96% 수준이며, 누수 수리비를 고려하면 85,000,000원 이하의 입찰도 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.