나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512796 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1114-3 해피하우스 5층504호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 '구월서초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 동류형의 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위여건은 무난함.

교통상황

본건은 버스정류장이 인근에 위치하고 있어 교통사정은 무난하며 차량출입은 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물내 제5층 제504호로서, 외벽 : 드라이비트 및 치장벽돌 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 마감. 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도시설, 위생설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 다세대주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 약 8미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512796 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1114-3 해피하우스 5층504호

용도: 다세대주택

감정가: 142,000,000원

토지면적: 18.98㎡ (약 5.74평)

건물면적: 32.92㎡ (약 9.96평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물 사용승인일: 2010년 8월 20일

특이사항: HUG 인수조건 변경

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 '구월서초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 동유형의 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위 여건은 양호함.

* 교통상황: 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 출입 또한 용이함.

* 건물구조: 철근콘크리트 평지붕 6층 건물 내 제5층 제504호이며, 외벽은 드라이비트 및 치장벽돌, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 새시창호로 마감됨.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 준주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025년 8월 21일까지, 외국인 등에 한함) 등으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 조사된 내용에 따르면, 을구 순위 12번 주택임차권등기가 있으나 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 인해 소멸될 예정임. 따라서 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됨.

* 등기부채권 총액: 약 360,000,000원

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (김 )

* 보증금: 165,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-07-15

* 확정일자: 2022-06-20

* 배당신고일자: 2024-04-26

* 대항력: 없음

* 장소희

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-08-28

* 확정일자: 해당 없음

* 배당신고일자: 해당 없음

* 대항력: 없음

* 장준호

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자: 2024-07-02

* 확정일자: 2024-07-08

* 배당신고일자: 2025-11-28

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 본건 소재지인 구월동 일대는 주거 밀집 지역으로, 인근에 초등학교가 위치하여 교육 환경이 갖추어져 있으며, 다양한 근린생활시설 및 공동주택이 혼재된 지역임.

* 주변 최근 매매 사례를 분석한 결과, 1989년부터 2001년 사이에 건축된 유사 다세대주택들이 3.7억원에서 5.6억원 수준의 평당 가격으로 거래되었음. (예: 1990년식, 39.82㎡, 4500만원 / 1989년식, 38.25㎡, 5000만원 / 2001년식, 49.82㎡, 8500만원)

* 본건은 2010년 사용승인된 건물로 비교적 신축에 해당하며, 감정가는 142,000,000원으로, 이는 평당 약 1430만원 수준임.

* 최근 거래된 유사 물건들의 평당 가격(약 370만원 ~ 560만원)과 비교 시, 본건의 감정가는 다소 높게 형성된 것으로 판단됨. 신축 연식 고려 시 감정가의 일부 반영 가능성은 있으나, 시장 가격과의 괴리가 커 보임.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 구월서초등학교가 인근에 위치하여 초등 자녀가 있는 가구에 유리한 입지임.

* 교통: 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 차량 이용 시에도 도로 접근성이 좋음.

* 편의시설: 주거지역 특성상 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 혐오시설: 주변 반경 1km 내 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 특별히 확인되지 않았음.

1.5. 잠재적 리스크

* 감정가와 시세 차이: 본건의 감정가가 주변 유사 물건의 최근 실거래가 대비 현저히 높아, 낙찰 후 부담이 될 수 있음.

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사) 관련 조건 변경 사항이 존재하며, 이는 인수 시 추가적인 확인 또는 절차가 필요할 수 있음을 시사함.

* 토지거래허가구역: 2025년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 거래 시 허가 절차를 거쳐야 할 수 있음 (외국인 등에 한함).

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 남동구 구월동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 신축 연식(2010년 사용승인)과 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리관계가 비교적 명확하여 인수되는 권리가 없는 점은 장점입니다. 다만, 감정가가 최근 시장 실거래가 대비 높게 책정되어 있어, 투자 가치를 면밀히 분석해야 할 필요가 있습니다. HUG 관련 특이사항은 인수 전 반드시 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 명확한 권리관계: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 깨끗한 등기부 상태로 소유권을 취득할 수 있음.

* 신축 연식: 2010년에 사용승인된 건물로, 주변 비교적 노후된 건물에 비해 경쟁력이 있을 수 있음.

* 생활 편의성: 초등학교 및 대중교통 접근성이 양호하여 실수요자 또는 임대 수요 확보에 유리할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

최근 주변 다세대주택의 거래 사례(평당 370만원 ~ 560만원) 및 본건의 신축 연식(2010년)을 고려했을 때, 시장 가격 대비 합리적인 수준으로 입찰가를 산정해야 합니다. 보수적으로 평당 650만원 ~ 700만원 수준으로 산정 시, 본건(약 9.96평)의 적정 시장 가치는 약 6,500만원 ~ 7,000만원 수준으로 추정됩니다.

감정가(142,000,000원)와의 상당한 격차를 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 약 70,000,000원으로 제안합니다. 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 주변 시세를 재확인하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.