나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512791 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1121-3 창우노블리안 1동 9층903호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 남동구 구월동 ‘예술회관역’ 서측 인근에 위치하는 부동산(업무시설)으로 주위는 아 파트, 다세대 등이 분포하는 준주거지대로서, 전반적인 주거환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입 가능하고 인근 대중교통여건 등을 고려하였을 때, 전반적인 교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 내 제9층 제903호로서, 외 벽 : 타일붙임 마감, 모르타르 위 페인팅 마감 등임. 창 호 : PVC샷시 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

위생 급배수시설, 소화설비, 승강기 시설, 기계식 주차시설 등 갖추었음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경512791 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1121-3 창우노블리안 1동 9층903호

용도: 오피스텔

토지면적: 14.27㎡ (약 4.32평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 64.14㎡ (약 19.41평)

건물제시외면적: 0.00㎡

감정가: 198,000,000원

1.3. 특이사항

HUG 인수조건 변경, 특수물건정보: HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 '예술회관역' 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 다세대주택 등이 분포하는 준주거지역입니다. 전반적인 주거환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근 대중교통 여건을 고려할 때 전반적인 교통상황은 양호합니다.

2.3. 주변 시설

주변에 상업시설 및 주거시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 높습니다. 최근 기사에서는 구월동 번화가 인근 공터에 쓰레기가 무단 투기되어 미관을 해치는 사례가 있었으나, 이는 특정 공터에 국한된 문제로 해당 물건지 자체의 직접적인 혐오시설이나 심각한 환경 문제는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2020년 7월 21일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(을구 6번)입니다.

3.2. 인수되는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 을구 순위 1번 주택임차권등기가 명시되어 있습니다. 그러나 '주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨'이라는 비고와 등기부등본상 임차권(을1)이 '말소'로 기재되어 있으며, '인수 보증금 합계: 0원'으로 표시되어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 가능성은 낮습니다. 다만, HUG 인수조건 변경이라는 특이사항이 있어 추가적인 확인이 필요합니다.

3.3. 소멸 예상 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 말소기준권리 및 그 이후 접수된 모든 권리(압류, 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 이 (주택도시보증공사)

* 보증금: 212,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-10-17

* 확정일자: 2018-09-27 (등기부상 2018-08-31)

* 대항력: 없음 (등기부상 '말소' 처리로 보이며, HUG 말소동의 확약으로 보증금 인수 부담 없을 것으로 예상)

* 비고: HUG 인수조건 변경 관련

3.5. 등기부 요약

* 소유권이전(신탁말소), 공유자전원지분 이전(매매) 등

* 주택임차권 (이원태): 212,000,000원 (말소)

* 가압류 (주택도시보증공사): 12,639,000,000원 (말소기준권리)

* 압류 (남동구, 관악세무서장, 강서세무서장, 의정부시, 인천광역시부평구): (말소)

* 강제경매 (주택도시보증공사): 212,000,000원 (말소)

* 등기부채권 총액: 12,851,000,000원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 구월동 일대는 아파트, 다세대 주택 등 주거시설과 함께 상업시설이 밀집한 지역입니다. 예술회관역 인근으로 유동인구가 많고, 다양한 편의시설 및 업무시설이 공존하여 활성화된 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 주요 시설

주변에 관공서(남동경찰서, 남인천세무서 인근), 금융기관, 병원, 쇼핑몰, 식당가 등이 위치하여 편리한 생활 및 업무 환경을 제공합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 다수의 마트, 편의점, 은행, 병원 등이 밀집해 있어 생활에 필요한 대부분의 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

5.2. 교육 및 의료시설

주변에 주거 밀집 지역이므로 도보 또는 차량으로 접근 가능한 학교 및 병원 등 교육/의료시설이 존재할 것으로 예상됩니다.

5.3. 주거 환경

오피스텔이 밀집한 지역으로, 역세권 프리미엄과 함께 주거 및 업무 편의성을 동시에 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 본 건의 낙찰 이후 발생할 수 있는 추가적인 조건이나 절차가 있을 수 있음을 시사합니다. 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 임차권과 관련된 주체라는 점에서, HUG의 권리 행사 또는 채무 조정 과정에서 발생할 수 있는 변동 사항에 대한 주의가 필요합니다.

6.2. 채권 총액

등기부상 채권 총액이 약 128억 5천만 원에 달하며, 이는 감정가 대비 매우 높은 수준입니다. 채권의 대부분이 주택도시보증공사에 집중되어 있으며, 이는 HUG가 본 건에 대해 적극적으로 권리 행사를 하고 있음을 나타냅니다.

6.3. 임차권 등기 관련 사항

을구 1번 임차권 등기가 말소 기준으로 판단되는 가압류(을구 6번)보다 선순위로 보임에도 불구하고, 등기부상 '말소'로 기재되어 있고 '인수 보증금 합계 0원'으로 표기된 점은 일반적인 임차권과는 다른 특이한 상황입니다. 이는 HUG의 말소 동의로 인해 낙찰자가 보증금을 인수하지 않을 것으로 예상되나, 해당 임차인(이원태)과의 관계 및 HUG와의 확약 내용에 대한 면밀한 추가 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 남동구 예술회관역 인근에 위치한 창우노블리안 오피스텔로, 입지 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 형성된 점이 눈에 띕니다. 권리분석상으로는 말소기준권리보다 선순위인 임차권이 등기부상 말소 처리되어 보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상되나, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항과 채권자이자 임차권 관련 주체인 HUG의 복잡한 이해관계가 얽혀 있어, 입찰 전 철저한 권리관계 및 인수 조건 확인이 반드시 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

예술회관역 역세권에 위치하여 출퇴근 및 교통이 편리하며, 주변 상업/업무 시설 이용이 용이합니다.

8.2. 비교적 신축 건물

2018년 준공된 건물로, 비교적 최신식 시설과 현대적인 구조를 갖추고 있습니다.

8.3. 시세 대비 낮은 감정가 가능성

실거래가 정보와 비교했을 때, 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 이는 재감정 또는 시장 상황에 따라 향후 시세 조정의 여지를 가질 수 있습니다.

8.4. HUG 관련 특수성

HUG가 채권자이자 임차인과 관련된 주체이므로, HUG의 인수조건 변경 사항을 면밀히 검토한다면 특수 거래를 통한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 198,000,000원이나, 최근 유사 물건의 실거래가는 163,000,000원에서 166,000,000원 사이로 확인됩니다. 특히, 본건의 전용면적(64.14㎡)과 동일한 면적의 4층 물건이 2025년 3월 26일 163,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 9층으로 층수 이점이 있음에도 불구하고, 감정가가 실거래가 대비 높은 편입니다.

임차인의 보증금(212,000,000원)은 HUG와의 말소 동의 확약으로 인해 낙찰자가 인수하지 않을 것으로 판단됩니다.

상기 분석 결과와 실거래가, 층수 이점, HUG 관련 특수성 및 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 180,000,000원 내외로 제안합니다.

주의사항: 상기 예상 입찰가는 시장 상황 및 추가 확인 사항에 따라 변동될 수 있습니다. 입찰 전 반드시 현장 방문 및 권리관계 재확인, HUG 관련 조건 등에 대한 면밀한 검토를 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.