나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512774 [1] 인천광역시 계양구 동양동 632-2 신세계드림빌 나동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 동양동 소재 "인천당산초등학교" 북측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제402호로서, 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위페인팅 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(동양(구획정리)), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 역사문화환경보존지역(자세한 사항은 문화체육관광과 문화재팀에 문의(032-450-5824))<인천광역시문화재보호조례>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경512774 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 동양동 632-2 신세계드림빌 나동 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 140,000,000원

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 개요

건물명: 신세계드림 빌 (나동 402호)

건물 면적: 41.16㎡ (약 12.45평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층

건축 연도: 2009년 (사용승인일 2009년 9월 21일)

주요 설비: 위생설비, 급배수설비, 난방설비

1.3. 토지 정보

토지 면적: 31.27㎡ (약 9.46평)

토지 이용 현황: 가장형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용중

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 일괄 매각: 해당

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 인천광역시 계양구 동양동 소재 "인천당산초등학교" 북측 인근에 위치함.

주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로서 제반 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

본 건 건물까지 차량 출입이 가능함.

인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난한 편임.

본 건 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (권리분석 요약)

본 건의 등기부등본상 권리 현황은 다음과 같음.

- 말소기준권리: 2024년 12월 23일자 계양구의 압류 (갑8)

- 인수되는 권리: 없음 (아래 상세 설명 참조)

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 을구 7번 주택임차권도 소멸 예정)

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (김승형)

보증금: 156,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 7월 30일

확정일자: 2021년 7월 16일

배당신고일자: 2023년 9월 25일

대항력: 없음

3.3. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 12월 23일 접수된 계양구의 압류 (갑8)임.

3.4. 인수/소멸 권리

말소기준권리인 갑8 압류보다 후순위인 갑9 압류, 갑10 강제경매 등은 모두 매각으로 인해 소멸됨.

을구 7번 주택임차권(주택도시보증공사)은 선순위가 아니며, 주택도시보증공사로부터 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정임. 인수되는 보증금은 0원으로 분석됨.

따라서 본 경매 절차를 통해 등기부상 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됨.

4. 상권분석

주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역임.

인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보임.

5.2. 교육시설

"인천당산초등학교"가 북측 인근에 소재하여 도보 통학이 가능한 거리에 있음.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련: 임차인 현황 상 대항력은 없으나, 주택도시보증공사의 개입이 있는 점은 추가 확인이 필요할 수 있음. 다만, 말소동의 확약서 제출로 매각으로 소멸될 가능성이 높음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 역사문화환경보존지역, 토지거래계약에관한허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25.) 등의 제한이 존재했음. 다만, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2026년 8월 25일자로 만료되어 현재는 해당되지 않음.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 불분명한 경우, 명도 시 협조 여부 등을 사전에 파악하는 것이 중요함.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 계양구 동양동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 최근인 2009년에 건축된 신세계드림빌 나동의 4층 소재임.

감정가는 1억 4천만원이며, 토지와 건물이 일괄 매각됨.

권리분석상 말소기준권리보다 후순위의 압류, 강제경매 등이 존재하며, 주택도시보증공사 관련 임차권도 매각으로 소멸될 예정이므로 등기부상 인수 부담은 없는 것으로 판단됨.

다만, HUG 인수조건 변경 및 임대관계 미상 등의 특이사항은 명도를 포함한 추가적인 검토가 필요할 수 있음.

인천당산초등학교 인근에 위치하며 주거 지역 내에 있어 기본적인 생활 여건은 갖춘 편임.

8. 투자 포인트

* 권리상 인수 부담이 없는 물건으로, 명확한 권리관계 확인 가능.

* 주거지역 내 위치하며 초등학교 인접 등 생활 편의성 확보.

* 감정가를 기준으로 합리적인 입찰가 산정 시 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

최근 주변 시세 분석 결과, 유사 면적대의 다세대주택 매매 사례를 고려할 때 본 건의 적정 가치는 감정가 수준 또는 그 이하에서 형성될 가능성이 있음.

동일 건물인 신세계드림빌의 더 넓은 면적(54.65㎡)이 1억 550만원에 거래된 사례(2026년 7월)를 고려하면, 본 건(41.16㎡)의 면적 대비 가치는 1억 2천만원 내외로 추정 가능함.

다른 유사 단지의 면적 대비 거래가(50.8275㎡, 1억 7천만원)를 적용하면 1억 3천만원대 후반의 가치로 볼 수도 있음.

상기 감정가(1억 4천만원) 및 주변 시세, HUG 인수조건 변경 및 임차권 관련 사항을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 120,000,000원 ~ 140,000,000원 범위에서 신중하게 결정할 것을 권고함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.