나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512780 [1] 인천광역시 남동구 간석동 316-1 리더스타워 비동 7층714호 자동차 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '간석오거리역(인천1호선)' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(간석오거리역)이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상16층 건물로서, 외벽 : 복합판넬 등 마감, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔(주거용)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수 설비, 난방 설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 오피스텔, 주차장시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약 35미터 내외, 동측으로 폭 약8미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

간석동 316-1 : 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(2023-12-18) 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축용도지역기타(2019-01-18)(건축법 제46조(건축선의 지정)[건축과 문의:032-453-2770])<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2014-07-14)(문의:市대중교통과 440-3832)<철도안전법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경512780 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 간석동 316-1, 리더스타워 비동 7층 714호

* 건물 용도: 건축물대장상 '자동차 관련시설', 현황 '오피스텔(주거용)' 이용 중

* 감정가: 65,000,000원

* 토지 면적: 7.72㎡ (약 2.34평)

* 건물 면적: 26.20㎡ (약 7.93평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축물 현황:

* 건물명: 리더스타워 B동

* 총 층수: 16층 (지하 3층)

* 해당 층: 7층

* 건축 연도: 1995년 6월 (사용승인 2007년 5월)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 인천광역시 남동구 간석동 '간석오거리역(인천1호선)' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 본건 소재 건물까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 간석오거리역이 소재하여 전반적인 교통 여건은 편리한 편입니다. 간석오거리역은 인천 지하철 1호선의 주요 역 중 하나로, 다양한 편의시설을 갖추고 있습니다.

* 건물 구조: 철골철근콘크리트 구조로, 지상 16층 건물 중 7층에 해당합니다.

* 도로 상태: 본건 북서측으로 폭 약 35미터, 동측으로 폭 약 8미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 과밀억제권역 등에 속하며, 외국인에 한하여 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다 (지정 기간: 2025.08.26 ~ 2026.08.25).

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 4월 24일자 분당세무서장의 압류 등기입니다.

* 인수되는 권리: 본건은 HUG(주택도시보증공사)의 강제경매로 진행되고 있으며, 등기부 요약상 주택임차권(최종연, 9천만원)이 확인되나, HUG의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* 채권 총액: 등기부상 채권 총액은 90,000,000원입니다.

* 기타 특이사항: 'HUG 인수조건 변경'이라는 문구가 기재되어 있으나, 이는 HUG가 채권자로서 경매를 신청한 점과 연관된 것으로 보이며, 추가적인 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 간석오거리역을 중심으로 형성된 역세권 상권으로, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 유동인구가 있는 편입니다. 다만, 간석오거리역 일대는 상권 노후화로 인해 높은 공실률을 기록하기도 했습니다.

* 업종 분포: 상가, 사무실, 주거용 오피스텔 등이 혼재되어 있어 다양한 업종의 시설이 입점해 있을 것으로 예상됩니다.

* 경쟁 환경: 유사한 소형 오피스텔 및 상가들이 다수 존재하며, 상권 내 소비력이나 유동인구 대비 업종 경기 분석이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인천 1호선 간석오거리역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 마트, 병원, 은행 등 다양한 근린생활시설이 위치하고 있어 생활 편의성이 높습니다. 간석자유시장이 도보 거리에 있어 전통시장 이용도 가능합니다.

* 교육시설: 인근에 초등학교, 중학교, 고등학교 등이 위치하여 교육 환경도 갖추고 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 특별히 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 용도 불일치: 건축물대장상 '자동차 관련시설'로 등재되어 있으나, 현재 '오피스텔(주거용)'으로 이용 중인 점은 향후 건축법 관련 문제 발생 소지가 있습니다. 다만, 집합건물의 경우 전유부분의 용도 변경 등에 대한 규제가 상대적으로 유연할 수 있으나, 관련 법규 확인이 필요합니다.

* HUG 관련 조건: 'HUG 인수조건 변경'에 대한 구체적인 내용이 명확하지 않아, 경매 진행 과정이나 잔금 납부 시 변동 사항이 있는지 추가 확인이 필요합니다.

* 토지거래허가구역 지정: 외국인의 경우, 지정 기간 내 토지 취득 시 허가를 받아야 합니다. (내국인에게는 해당 없음)

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 1호선 간석오거리역 초역세권에 위치한 소형 오피스텔 경매 물건입니다. 감정가는 6,500만원으로 비교적 낮은 편이며, 권리분석상 인수 부담이 없어 안정적인 투자가 가능할 것으로 보입니다. 다만, 건축물대장상 용도와 현황 용도가 불일치하는 점은 유의해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 간석오거리역을 도보로 이용할 수 있는 탁월한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

* 소형 면적: 1~2인 가구 실수요 또는 소액 투자 임대 수익용으로 적합합니다.

* 권리상 안전성: 인수되는 권리가 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

* 풍부한 생활 인프라: 주변에 다양한 상업 및 편의 시설이 밀집해 있어 주거 만족도가 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 65,000,000원

* 권리 인수 부담: 0원

* 예상 입찰가: 본 물건은 감정가가 시세 대비 합리적인 수준으로 보이며, 권리 인수 부담이 없는 점을 감안할 때, 감정가를 상회하는 수준에서 입찰이 이루어질 가능성이 있습니다. 또한, 현황 용도(주거용 오피스텔)와 건축물대장상 용도(자동차 관련시설)의 차이에 따른 잠재적 리스크를 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가는 유사 물건의 최근 낙찰가율, 현장 조사를 통한 시세 파악, 명도 진행 가능성 등을 종합적으로 분석하여 결정하는 것이 좋습니다.

* 주의: 본 예상 입찰가는 제공된 정보만을 기반으로 하며, 실제 입찰 시에는 전문가와 상담하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.