나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512275 [1] 인천광역시 연수구 송도동 23-4 더샵센트럴파크2 202동 5층505호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 "송도센트럴파크" 북측 인근에 위치하는 부동산으로서 본건 주위는 동류형의 공동주택 및 근린상가 등이 혼재하는 지역으로 주위환경 및 제반 입지조건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 위치하는 등 전반적인 교통여건은 편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 42층 건중 5층 505호로서, 외벽: 커튼월 마감 등. 창호: 칼라샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 난방시설, 승강기, 도시가스 시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수의 가장형의 토지로서, 더샵센트럴파크2 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 진입로와 외곽 공도 연계되며 단지 내 도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 제1종지구단위계획구역(2011-11-02)(국제업무단지), 광로3류(폭 40M~50M) (광3-29호선 지식경제부고시제2010-99호 수정)(접합), 대로1류(폭 35M~40M)(보조간선) (접함), 경제자유구역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간:2025.8.26~2026.8.25).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

인천지방법원 2025타경512275 (1)

1.2. 소재지

인천광역시 연수구 송도동 23-4 더샵센트럴파크2 202동 5층505호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

1,036,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 38.00㎡ (약 11.5 평)

건물면적: 105.69㎡ (약 32 평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

서OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.9. 특이사항

중복사건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 "송도센트럴파크" 북측 인근에 위치하는 부동산으로서, 본건 주위는 동류형의 공동주택 및 근린상가 등이 혼재하는 지역으로 주위환경 및 제반 입지조건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 위치하는 등 전반적인 교통 여건은 편리한 편입니다.

2.3. 건물의 구조

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 42층 건물 중 5층 505호로서, 외벽은 커튼월 마감 등으로, 창호는 칼라샷시 창호로 되어 있습니다.

2.4. 토지 형상 및 이용상태

광평수의 가장형의 토지로서, 더샵센트럴파크2 건부지로 이용 중입니다.

2.5. 인접 도로상태

본건 진입로와 외곽 공도 연계되며 단지 내 도로를 이용 중에 있습니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 제1종지구단위계획구역(2011-11-02)(국제업무단지), 광로3류(폭 40M~50M), 대로1류(폭 35M~40M), 경제자유구역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간:2025.8.26~2026.8.25)에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 550,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-02-20

* 확정일자: 2023-02-20

* 배당신고일자: 2025-03-10

* 대항력: 없음

* 비고:

3.2. 권리분석 요약

* 말소기준권리: 을1, 농협은행주식회사 근저당권 (2011-11-04 접수).

* 본 경매 절차를 통해 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

* 임차인 이건일 씨는 대항력이 없어, 보증금 550,000,000원 전액을 배당받지 못하더라도 낙찰자가 인수할 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 실제 배당 절차 결과는 반드시 확인해야 합니다.

3.3. 집합건물 등기부 요약

* 소유권보존: 송도국제도시개발유한회사 (2011-10-12)

* 소유권이전: 김건훈 (2011-11-04)

* 소유권이전: 김수재 (2020-05-06)

* 근저당권: 농협은행주식회사 (2020-05-06, 316,800,000원) - 말소기준권리

* 근저당권: 강서농업협동조합 (2022-05-04, 390,000,000원)

* 주택임차권: 이건일 (2025-03-10, 550,000,000원) - 대항력 없음, 말소예정

* 임의경매: 서울강서농업협동조합 (2025-09-26, 354,447,985원) - 본건 경매, 말소예정

* 임의경매: 농협은행주식회사 (2025-11-14, 경매개시결정) - 중복사건

* 등기부채권 총액: 1,256,800,000원 (말소기준권리 이후 채무 포함)

3.4. 인수 보증금 합계

0원 (임차인 대항력 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 송도동 더샵센트럴파크2 단지는 송도국제도시 내에서도 중심적인 입지를 자랑하며, 주변으로 동종의 고품격 공동주택 단지와 더불어 다양한 근린생활시설 및 상업 시설이 밀집해 있어 안정적인 주거 및 상업 배후 수요를 확보하고 있습니다.

4.2. 상업시설 접근성

단지 내 및 인근에 형성된 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 매우 용이하며, 송도 센트럴파크를 중심으로 한 상권은 지속적인 발전 가능성을 보여주고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 시설

* 아파트명: 더샵센트럴파크2단지

* 주소: 인천광역시 연수구 송도동 23-4

* 관리사무소 연락처: 032-834-8185

* 사용승인일: 2011년 8월 25일

* 총 동수: 3개동

* 총 세대수: 632세대

* 최고층: 48층 (본건 202동 최고층 42층)

* 주차대수: 건축물대장 총괄표제부상 총 주차 대수 1535대 (지하 자동 주차 1512대, 지상 자동 주차 23대). (제공된 아파트 정보의 '총 주차 대수 52대'는 전체 단지의 주차 가능 대수와 차이가 있어 오류일 가능성이 높습니다.)

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 마련되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

단지 인근에는 송도 센트럴파크, 트리플스트리트, 현대 프리미엄 아울렛, 롯데몰 등 대형 쇼핑몰과 문화, 여가 시설이 풍부하게 자리하고 있어 생활 만족도가 매우 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건

본건은 동일 물건에 대한 중복 경매 사건(2025타경512275 (1) 및 2025타경513786 등)이 진행 중입니다. 이로 인해 경매 절차 진행에 복잡성이 발생할 수 있으며, 사건 진행 상황 및 결과 변동 가능성에 대한 면밀한 주시가 필요합니다.

6.2. 토지거래허가구역

본건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며(2025.8.26~2026.8.25), 외국인 등 주택용도 취득 시에는 허가를 받아야 합니다. 이는 향후 부동산 정책 변화에 따른 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 임차인 보증금 관련

임차인 이건일 씨는 대항력이 없는 것으로 파악되지만, 5억 5천만원의 보증금이 지급된 사실이 확인됩니다. 배당 절차에서 임차인이 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 추가적인 법적 분쟁의 소지가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 따라서 철저한 배당표 분석이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 송도국제도시의 핵심 입지에 위치한 명문 아파트 단지인 더샵센트럴파크2 내의 쾌적한 주거 공간입니다. 우수한 교통망, 풍부한 생활 편의 시설, 그리고 단지 자체의 높은 주거 만족도를 고려할 때, 투자 가치가 높다고 평가됩니다. 다만, 중복으로 진행되는 경매 사건과 임차인 보증금 관련 사항은 입찰 전 반드시 면밀하게 검토해야 할 주요 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 송도국제도시 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 잠재력 보유.

* 더샵센트럴파크2 단지의 브랜드 인지도와 선호도를 통한 안정적인 시세 유지.

* 편리한 교통 및 쇼핑, 문화 시설 접근성으로 인한 높은 생활 편의성.

* 감정가가 최근 실거래가보다 낮게 책정되어 있어, 시세 차익 실현 가능성 있음.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 본건은 전용면적 105.69㎡ (약 32평)의 아파트입니다.

* 최근 실거래 사례를 보면, 2026년 6월 10일 동일 단지 내 30층 105.6861㎡ 면적의 아파트가 113,500만원 (11억 3,500만원)에 거래되었습니다.

* 본건의 감정가는 103,600만원 (10억 3,600만원)입니다.

* 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 등기부상 채무 총액은 1,256,800,000원이지만, 이는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 모두 소멸됩니다.

9.2. 예상 입찰가

현 시세(약 11.35억)와 감정가(약 10.36억)를 고려할 때, 본 물건의 경쟁력 있는 입찰가 범위는 다음과 같이 예상됩니다.

경매 시장의 과열 양상 및 물건의 입지, 상태 등을 종합적으로 고려하여, 약 10억 5천만원에서 11억 2천만원 사이에서 경쟁이 이루어질 것으로 보입니다.

최종 입찰가는 본 물건의 실제 현황 및 입찰 참여자들의 경쟁 정도를 면밀히 파악한 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.