나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1663 [1] 인천광역시 동구 송림동 339 송림풍림아이원아파트 105동 13층1301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 동구 송림동 소재 "인천서흥초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 근린생활시설, 소규모공장 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트경사지붕 21층 건물내 13층 1301호로서, - 외벽 : 몰탈위 페인팅마감, 일부 돌붙임 마감 등임. - 내벽 : 벽지마감 및 일부 타일마감 등. - 창호 : 하이샤시 창호임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

기존적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형, 광평수 토지로서 공동주택(아파트)용지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 포장 도로와 외곽 공도(노폭 약20M 포장도로)와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 , 지구단위계획구역(2005-04-25) , 공원(저촉) , 광로3류(폭 40m~50m)(2024-07-08)(접합) , 도로(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(2018-11-01)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경1663 (1)

* 소재지: 인천광역시 동구 송림동 339 송림풍림아이원아파트 105동 13층1301호

* 용도: 아파트

* 감정가: 260,000,000원

* 건물 면적: 59.97㎡ (약 18.14평)

* 토지 면적: 27.31㎡ (약 8.26평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 사용승인일: 2009년 8월 7일

1.1. 입지조건

* 위치: 본 건은 인천광역시 동구 송림동 소재 "인천서흥초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 본 건이 속한 지역은 아파트 단지와 근린생활시설, 일부 소규모 공장 등이 혼재된 지역으로 평가됩니다.

* 교통: 제반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 단지 내 포장 도로와 외곽 공도(폭 약 20M)와 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획: 본 건은 준주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 공원(저촉), 광로3류(폭 40m~50m), 소로1류(폭 10m~12m), 중로2류(폭 15m~20m) 등의 용도 지역 및 도로에 접해 있습니다.

* 제한사항: 본 건은 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 2월 19일 접수된 국민은행 근저당권(을7)이 말소기준권리가 됩니다.

* 등기부 요약:

* 갑구: 장현, 유수련, 김진경 순으로 소유권 이전 이력이 확인됩니다.

* 을구: 국민은행 근저당권(말소기준)과 국민은행의 임의경매개시결정(2025타경1663)이 등기되어 있습니다.

* 채권 총액: 말소기준권리인 근저당권 채권 총액은 33,000,000원입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

* 주의: 임대 관계가 미상이고 인수 보증금이 없는 것으로 파악되나, 실제 점유 관계 및 인수 여부에 대한 철저한 현장 확인이 필수적입니다.

1.3. 상권분석

* 주변: 본 건은 대규모 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집한 지역에 위치하며, 일부 소규모 공장도 혼재되어 있습니다.

* 배후수요: 총 1,355세대의 송림풍림아이원아파트를 포함한 주변 주거 단지들이 안정적인 배후수요를 제공합니다.

* 편의시설: 단지 내 상가 및 인근 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 특별히 언급된 혐오시설은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 인천서흥초등학교가 북동측 인근에 위치하여 자녀들의 도보 통학이 용이하며, 인천송현초등학교, 재능중학교 등도 인근에 있습니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리하며, 외곽 공도와 접하여 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 주거시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 다양한 부대복리시설을 갖추고 있습니다.

* 주차: 건축물대장 정보 및 종합 데이터를 종합하면 총 1392대의 주차가 가능한 것으로 나타납니다. 이는 1355세대 대비 적정 수준으로 보이나, 일부 자료에서 제시된 주차 대수(지상 12대, 지하 33대)와 큰 차이를 보여 현장 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대차 관계: 임대차 관계가 미상이며, 보증금 인수 부담은 없다고 파악되나, 실제 점유자와의 명확한 사실관계 확인이 필요합니다.

* 건물 노후화: 2009년 8월에 사용승인된 건물로, 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 지역 환경: 주변에 소규모 공장이 혼재되어 있어, 해당 공장의 종류에 따라 소음, 분진, 악취 등 환경적 영향이 발생할 수 있습니다.

* 주차 정보 불일치: 제공된 자료들 간 주차 대수 표기에 상이함이 존재하므로, 실제 주차 가능 대수 및 환경에 대한 정확한 확인이 요구됩니다.

* 토지이용계획: '공원(저촉)' 표시는 향후 공원 조성 계획 등에 따라 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있음을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

인천광역시 동구 송림동에 소재한 송림풍림아이원아파트 105동 13층 1301호 경매 물건입니다. 본 물건은 인천서흥초등학교 인근에 위치하며, 주변에 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집한 주거 지역입니다. 권리분석상 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 임대 관계가 미상이라는 점은 입찰 전 반드시 확인해야 할 사항입니다. 단지 내 편의시설과 교통 접근성, 교육 환경 등을 고려할 때, 실수요자 및 투자자 모두에게 관심을 받을 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 인천 동구 지역의 지속적인 도시 재생 및 개발 사업과의 연계 가능성으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 2009년식으로 비교적 신축에 속하는 아파트로, 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 인천서흥초등학교 등 교육 시설 접근성이 우수하며, 단지 내 및 주변 편의시설 이용이 용이하여 실수요자에게 매력적입니다.

* 감정가 260,000,000원 대비 현재 시세 분석을 통해 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

현재 시장 시세 및 본 건의 감정가를 종합적으로 고려할 때, 유사 면적(59.97㎡)의 송림풍림아이원아파트 실거래가가 2026년 6월 기준 240,000,000원에서 260,000,000원 사이로 형성되어 있음을 확인했습니다. 또한, 2026년 3월 15일 9층 물건이 240,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 감정가 260,000,000원과 시장 시세, 그리고 임대 관계 미상이라는 리스크 요소를 감안하여, 본 물건의 예상 입찰가는 245,000,000원에서 260,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

본 보고서 작성 시점 기준, 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 산정하되, 보수적인 접근을 권장하며, 추천 입찰가는 250,000,000원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.