나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1593 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 147-12 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도시감정 · 평가일 2025.10.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '주안역' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동 주택, 근린시설, 업무시설 및 동유형의 숙박시설 등으로 형성된 지대로서, 주위환경은 보 통임.

교통상황

본건 건물까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역(주안역-1호선, 시민공원 역-인천2호선)이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

2필지 일단의 세장형의 평탄한 토지로서, '위락시설 및 숙박시설' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

북측으로 노폭 약 4미터 내외의 막다른 포장도로 및 동측으로 노폭 약 15미터의 포장도로를 각각 이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 및 (2) 토지는 공히 일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 가축사육 제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2023-09-20), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

제시목록 외의 물건

후첨 '건물개황도 및 사진용지'와 같이 제시외건물이 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 7층 건으로서, (사용승인일): 2002.06.04 외벽: 복합판넬 및 드라이비트 등 마감, 내벽: 내부인테리어 마감 등, 창호: 알루미늄새시 창호 등임.

이용상태

전체 '숙박시설'로 이용 중이며, 지1층 : 기계실 및 유흥주점(현황 '창고') 1층 ~ 6층: 숙박시설(여관, "호털프로포즈" 객실 총 35실) 등, 7층 : 숙박시설(여관, 현황 '직원숙소' 등)임.

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
목록3은 등기사항증명서 및 건축물대장상 '지1층 182.61㎡(유흥주점:150.13㎡)'으로 등재되어 있으나 현황 '창고'이며 '7층 109.85㎡(여관)'으로 등재되어 있으나 현황 '직원숙소'임
목록3은 등기사항증명서 및 건축물대장상 '지1층~7층'으로 등재되어 있으나 현황 '지1층~3층 및 5층~8층'으로 표기되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원에서 진행하는 2025타경1593 (1) 사건번호의 부동산 임의경매 물건입니다.

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 147-12번지

* 토지 면적: 317.30㎡ (약 96.00평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 1506.44㎡ (약 455.69평)

* 건물 제시외 면적: 57.20㎡ (약 17.30평)

* 용도: 숙박시설

* 감정가: 4,272,881,320원

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화 물건

* 주의사항: 일괄 매각이며, 제시외 건물도 포함됩니다.

* 사용승인일: 2002년 6월 4일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '주안역' 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동 주택, 근린시설, 업무시설 및 숙박시설 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 전철역(주안역-1호선, 시민공원역-인천2호선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지 이용 상태: 2필지의 토지가 일단의 세장형으로 평탄하며, '위락시설 및 숙박시설' 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로: 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 막다른 포장도로, 동측으로 노폭 약 15미터의 포장도로를 각각 이용하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인에 한하여 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 인한 권리 소멸: 본 건의 말소기준권리는 2023년 5월 4일 접수된 수협은행의 근저당권입니다. 따라서, 매각으로 인해 소유권 이외의 모든 권리(근저당, 가압류, 압류)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황:

* 강

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 7,000,000원

* 전입일자: 2025년 4월 21일

* 배당신고일자: 2025년 11월 26일

* 대항력: 없음

* 임대차 관련 특이사항: 임대관계는 확인되지 않았습니다.

1.3. 상권분석

* 교통 중심지: 주안역과 시민공원역 인근에 위치하여 인천 도심 및 외곽으로의 이동이 용이합니다.

* 지역 특성: 본 물건이 위치한 주안동 일대는 상업, 업무, 주거 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* 업종 밀집도: 주변에 다양한 근린시설과 숙박시설이 분포하고 있으며, 과거 위락시설 및 유흥주점 용도로 활용된 이력이 있어 관련 업종의 잠재적 수요가 존재할 수 있습니다.

* 주변 시설: 주안역 상권은 인천의 주요 도심 중 하나로, 상업 시설, 병원, 학교 등 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 온라인 지도 검색 결과, 특별히 부정적인 영향을 줄 수 있는 혐오시설이 두드러지게 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 주안역, 인천 2호선 시민공원역을 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 상업 시설, 병원, 학교 등 다양한 생활 편의 시설이 인근에 분포하고 있어 일상생활에 불편함이 적습니다.

* 주거 환경: 공동 주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재된 복합적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공부와 현황의 차이: 건축물대장 및 등기사항증명서상의 층수 표기(지1층~7층)와 실제 현황(지1층~3층 및 5층~8층) 간 불일치가 있습니다.

* 용도 불일치: 등기사항증명서 및 건축물대장상 특정 층의 용도(유흥주점, 여관)와 실제 현황(창고, 직원숙소)이 다르게 사용되고 있어, 향후 건축물대장과의 일치 여부 확인이 필요합니다.

* 유동화 물건: 본 건은 유동화되어 매각되는 물건으로, 일반적인 경매 물건보다 더 면밀한 권리 분석 및 추가적인 조사가 요구될 수 있습니다.

* 토지 거래 허가 구역: 외국인의 경우, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지 거래 시 허가를 받아야 합니다.

* 임대 관계 미확인: 임대 관계가 명확히 확인되지 않아, 명도 진행 시 예상치 못한 상황이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 숙박시설로, 주안역과 시민공원역을 이용 가능한 역세권의 이점을 지니고 있습니다. 상당한 면적의 토지와 건물을 보유하고 있어 사업적 활용 가치가 높은 편입니다. 권리 분석 결과, 대부분의 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자의 인수 부담은 크지 않을 것으로 보입니다. 그러나 건축물대장과 실제 현황 간의 층수 및 용도 불일치, 유동화 물건이라는 특수성, 그리고 임대차 관계의 불확실성은 본 물건의 취득을 고려할 때 반드시 확인하고 주의해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 주안역과 시민공원역의 더블 역세권에 위치하여 교통 편의성이 매우 높습니다.

* 활용 가능성: 현재 숙박시설로 이용 중이나, '위락시설 및 숙박시설' 건부지 이용 이력을 고려할 때, 주변 상권 및 건물 특성에 맞춰 다양한 용도(상가, 오피스텔 등)로의 변경 가능성을 타진해 볼 수 있습니다.

* 권리관계의 명확성: 대부분의 권리가 매각으로 소멸되어 권리 인수 위험이 적습니다.

* 토지 가치: 317.30㎡의 토지는 향후 재건축 또는 증축 등 개발 잠재력을 보유하고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 4,272,881,320원입니다. 인수되는 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 보증금 부담은 없습니다.

하지만, 실제 예상 입찰가는 주변 시세, 유사 물건의 낙찰가율, 건물의 현재 상태 및 필요한 수리 비용, 명도 비용, 향후 시장 전망 등 다양한 요소를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 제시된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.