나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512730 [1] 인천광역시 서구 검암동 664-2 그랜드캐슬 에이동 5층503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정도감정 · 평가일 2025.10.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "서인천고등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 바, 제반 주위 환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 지하철2호선 "검바위역" 및 버스정류장이 소재하 는 등 대중교통상황은 대체로 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 5층 503호로서, (사용승인일 : 2012.03.15) 외벽 : 치장벽돌붙임 마감 등 창호 : 샤시 창호임.

이용상태

"다세대주택"(폐문부재로 내부확인 못함)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서 "공동주택(다세대주택)" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

검암동 664-2번지: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1구획정리), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 대상 물건의‘등기사항전부증명서상’주택임차권등기[임차보증금 141,000,000원(임대차계약일 2021.08.18.)]가 "2023년11월08일"자로 되어있으니 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경512730 (1)

소재지: 인천광역시 서구 검암동 664-2 그랜드캐슬 에이동 5층503호

용도: 다세대주택

감정가: 1억 5300만원

토지면적: 30.34㎡ (약 9.18평)

건물면적: 47.41㎡ (약 14.34평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 상세 정보

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 5층 503호

사용승인일: 2012년 3월 15일

주요구조: 철근콘크리트구조

내부구조: 다세대주택 (폐문부재로 내부 확인 불가)

기본설비: 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 인천광역시 서구 검암동에 소재하며, "서인천고등학교" 남측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하여 주거 환경으로 대체로 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인천 도시철도 2호선 "검바위역" 및 다수의 버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 필지는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 외국인 등의 주택용도 취득에 한하여 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일).

2.4. 도로 상태

본건 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입 및 주차에 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건은 인천지방법원의 강제경매로 진행 중이며, 말소기준권리보다 선순위의 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 주택도시보증공사(김진아)

* 보증금: 1억 4100만원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 9월 28일

* 확정일자: 2021년 8월 19일

* 배당신고일자: 2023년 11월 9일

* 대항력: 없음 (자료상)

기타사항으로 "대항력있는임차인" 및 "HUG 인수조건 변경"이 특이사항으로 기재되어 있으나, 집합건물 등기부 요약상 주택임차권(을구 6번)은 말소 처리되었으며, 물건명세서 참고사항에도 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어 있습니다. 이에 따라 해당 임차인의 보증금은 인수되지 않을 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

물건지 인근으로는 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

4.2. 지역 개발 현황

검암동은 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 아파트 단지 및 주거 시설이 밀집되어 있으며, 교통망 확충으로 인해 점차 주거 선호도가 높아지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

단지 인근에 서인천고등학교, 인천검암초등학교, 인천은지초등학교, 대인고등학교, 간재울중학교 등이 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설

인근에 각종 근린생활시설이 있어 생활에 필요한 물품 구매 및 서비스 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

외국인이 주택용도 토지를 취득하는 경우에 한하여 적용되는 규제입니다. 일반적인 매수자에게는 직접적인 영향이 없을 수 있으나, 향후 외국인 투자 유치 등 지역 개발 시 고려사항이 될 수 있습니다.

6.2. HUG 인수조건 변경 및 임차인 관련 사항

"대항력있는임차인"이 특이사항으로 언급되었으나, 등기부상 말소되었고 HUG의 말소 동의 확약서가 제출된 것으로 확인되어 인수 부담은 없는 것으로 분석됩니다. 그러나 해당 내용이 초기 정보에 특이사항으로 포함된 점은 잠재적 리스크 요인으로 고려할 수 있습니다.

6.3. 공동담보

공동담보 물건으로, 채무자의 다른 담보물에 대한 변제 현황에 따라 경매 진행에 미묘한 영향을 줄 수 있으나, 본 건 자체의 권리관계에는 직접적인 영향을 미치지 않습니다.

7. 종합 의견

인천광역시 서구 검암동에 위치한 본 다세대주택은 서인천고등학교 남측 인근에 자리하여 교육 환경이 우수하며, 검바위역(인천 2호선)을 통한 대중교통 접근성도 양호합니다. 건물은 2012년에 준공되어 비교적 신축에 속하며, 5층 건물 내 5층으로 일조권이나 소음 등에서 유리할 수 있습니다. 다만, 특이사항으로 언급된 임차인 관련 문제는 등기부상 말소 및 HUG의 동의로 인해 인수 부담이 없을 것으로 판단됩니다. 전반적으로 안정적인 주거 환경과 교통 여건을 갖춘 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천 2호선 검바위역을 도보로 이용 가능하여 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* 준신축 건물: 2012년 준공된 건물로, 비교적 최신 연식으로 유지보수 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 주변 인프라: 학교, 근린생활시설 등 주거 생활에 필요한 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 시세 대비 경쟁력: 감정가 1억 5300만원 대비 최근 거래 사례를 고려할 때, 시세 경쟁력을 갖춘 입찰가로 접근 시 투자 가치가 있을 것으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 데이터를 분석한 결과, 주변 다세대주택의 면적당 거래가(3.3㎡당)는 약 800만원 ~ 1,000만원 수준으로 형성되어 있습니다. 본건의 전용면적 14.34평(47.41㎡)을 기준으로 시세 범위를 적용하면, 약 1억 1,500만원 ~ 1억 4,300만원 수준으로 추정됩니다.

감정가는 1억 5300만원이나, 시장 거래 사례 및 잠재적 리스크 요인(토지거래허가구역, 과거 임차인 관련 특이사항 등)을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

이에, 예상 입찰가는 감정가 대비 약 85% 수준인 1억 3000만원을 중심으로, 주변 시세 및 입찰 경쟁 상황을 고려하여 보수적으로 책정하는 것을 권고합니다.

권장 입찰가 범위: 1억 2,800만원 ~ 1억 3,500만원

최적 입찰가 제안: 1억 3,000만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.