나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512721 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 33-38 101동 14층1403호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공평감정 · 평가일 2025.10.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "숭의초등학교" 남측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주거지대에 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 중 14층 1403호로서, 외벽: 시멘트몰탈위 페인트마감 등, 내벽: 벽지도배 등, 창호: 하이새시 창 임.

이용상태

연립주택으로 이용중임.(방3, 욕실2, 거실 겸 주방, 다락 등)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 공동주택 및 업무용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 서측으로 폭6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역,가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-10-29)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임. -기 타: ·접이식 사다리를 이용한 다락이 소재하여 포함하여 평가하였음.(현황도면상 다락면적 약19㎡) ·현장조사시 안방부분 천장에 일부 누수흔적이 있었는바 경매시 참고하시기 바람.

물건 비고

- 제시외 건물(접이식 사다리를 사용하는 다락 약 19㎡) 포함
안방 천장 일부 누수 흔적 있음(감정평가서 각 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 33-38번지, 101동 14층 1403호에 위치한 연립주택입니다.

사건번호는 인천지방법원 2025타경512721(1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

건물은 철근콘크리트구조이며, 해당 호실은 14층 중 14층에 위치합니다.

토지면적은 12.53㎡(약 3.79평)이고, 건물면적은 45.25㎡(약 13.69평)입니다.

매각 시 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

감정평가액은 259,000,000원(2억 5,900만원)입니다.

건축물대장상 본건이 속한 제101동은 업무시설 및 공동주택으로 사용되는 집합건물이며, 총 14층 규모로 54세대가 거주 중입니다. 본건은 그중 1403호 전유부분에 해당합니다.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "숭의초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하는 기존 주거지대입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 토지는 북측 및 서측으로 폭 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 준주거지역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함, 지정기간 2025.08.26.~2026.08.25.) 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

등기부상 말소기준권리는 2023년 9월 19일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(을구 6번)입니다.

이하 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권이전 등기(갑구 5번)와 신탁등기 말소(갑구 4번) 내역이 있으며, 주택도시보증공사의 강제경매 신청(갑구 7번)이 본 건 경매를 개시하였습니다.

주택임차권(을구 3번)이 등기되어 있으나, '말소' 처리되어 있으며, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸되지 않는 권리가 아닌 것으로 판단됩니다.

임차인 현황 정보에서는 주택도시보증공사(김수진)가 2022년 5월 16일 전입하고 2022년 4월 26일 확정일자를 받았으며, 보증금 259,000,000원, 차임 0원으로 되어 있으나, '대항력 없음'으로 명시되어 있습니다.

비록 '특이사항'에 '대항력있는임차인'이라는 문구가 있으나, 등기부상 임차권이 말소되었고 임차인 현황에 '대항력 없음'으로 기재된 점, 그리고 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 있다는 점을 종합적으로 고려할 때, 임차인으로 인한 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 이에 대한 추가 확인은 필요합니다.

등기부채권 총액은 1,279,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 숭의동 지역은 주거지로서 생활 편의시설이 혼재되어 있습니다.

주변의 연립, 다세대, 빌라 시세 분석 결과, 최근(2026년 5월) 숭의동 일대 유사 면적(34.39㎡~61.48㎡)의 다세대 주택들이 3억 6,000만원에서 7억 2,000만원에 거래된 사례가 있습니다.

본건은 전용면적 45.25㎡(약 13.69평)이며, 약 19㎡(약 5.75평)의 다락 공간이 포함되어 있어 실사용 면적은 더 넓을 것으로 보입니다.

현재 감정가(2억 5,900만원)는 최근 실거래가 대비 다소 낮게 형성되어 있어, 시세 반영 여부에 대한 검토가 필요합니다.

1.4. 생활정보

교육시설로는 본건 북측 인근에 인천숭의초등학교가 도보로 통학 가능한 거리에 위치합니다. 또한 숭의유치원 등 다수의 교육시설이 인근에 분포하고 있습니다.

교통 면에서는 수인분당선 숭의역, 1호선 제물포역, 도원역 등이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 용이합니다.

생활 편의시설로는 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 대형마트, 재래시장, 병원(인하대병원, 현대유비스병원 등), 은행, 관공서 등이 차량 접근이 용이한 거리에 있어 생활 인프라가 잘 갖추어진 편입니다.

다수의 학원가가 형성되어 있어 교육 환경 또한 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

제시외 건물로 약 19㎡의 다락 공간이 포함되어 있어, 해당 공간의 활용 및 관련 법규 준수 여부를 확인해야 합니다.

현장 조사 시 안방 천장 일부에 누수 흔적이 발견되었으므로, 수리가 필요한 부분이며 관련 비용 발생 가능성이 있습니다.

과거 숭의동 지역에 '옐로하우스'라는 집창촌이 있었으며, 현재 재개발 사업이 진행되고 있으나, 해당 지역의 역사적 맥락이 구매 결정에 영향을 줄 수 있습니다. 본건 주소지(숭의동 33-38)와 '옐로하우스' 지역 간의 근접성을 고려할 필요가 있습니다.

'대항력있는임차인' 문구가 특이사항에 언급되어 있으나, 등기부상 말소 및 임차인 현황의 '대항력 없음'으로 보아 큰 위험은 없을 것으로 판단되나, 이 부분에 대한 최종 확인은 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 숭의동에 위치한 공동주택(연립주택)으로, 숭의초등학교와 인접하여 교육 환경이 우수하며, 대중교통 및 생활 편의시설 접근성이 좋은 입지를 갖추고 있습니다.

약 19㎡의 넓은 다락 공간은 추가적인 활용 가치를 제공할 수 있습니다.

다만, 안방 천장 누수 흔적 및 제시외 건물 포함 등 일부 하자 및 고려사항이 존재합니다.

임차인 관련 권리 분석 결과, '대항력 없음' 및 '말소' 처리로 인해 실질적인 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 관련 특이사항 언급으로 인해 면밀한 검토가 요구됩니다.

감정가 대비 주변 시세가 높게 형성되어 있어, 향후 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력을 지닌 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

숭의초등학교 인접 및 다양한 교통망 확보로 인한 우수한 입지 조건.

약 19㎡의 다락 공간을 활용한 면적 확장 및 가치 상승 가능성.

감정가 대비 시세 상승 여력 보유.

주택도시보증공사(HUG)의 적극적인 관여(채권자, 임차인 관련)로 인한 권리 관계 정리 및 리스크 완화 가능성.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 2억 5,900만원입니다.

주변 유사 면적의 최근 매매 사례를 고려할 때, 본건의 실거래가는 3억 6,000만원 이상으로 추정됩니다.

안방 천장 누수 수리비, 제시외 건물(다락) 관련 추가 비용 등을 고려하고, 권리 관계의 명확성을 재확인한 후 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

다만, HUG의 말소 동의 확약 등 권리 관계가 명확히 정리되고 있고, 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정된 점을 감안할 때, 현재 감정가보다 약간 높은 선에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

종합적인 시장 상황, 본건의 수리 필요 부분, 그리고 최종 권리 관계 확인 후 2억 8,000만원 ~ 3억 2,000만원 선을 예상 입찰가 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.