나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512708 [1] 인천광역시 남동구 간석동 74-12 효성하이빌 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우솔감정 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "약산초등학교" 북서측 인근에 위치하는 구분건물(효 성하이빌 제5층 제501호)로서 주위는 단독 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하 는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 인천1호선 "간석오거리 역"이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 지상5층 건내 제5층 제501호로서 (사용승인일 : 2009.08.10.) 외 벽 : 몰탈위 미장스톤 마감 등 창 호 : 하이새시 창호 등입니다.

이용상태

기준시점 현재 다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 급·배수설비, 난방설비, 주차장 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지와 대체로 평탄한 가장형의 토지로 다세대주택 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 로폭 약8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-08-11)(문의: 인천동부교육지원청 평생 교육건강과 460-6087)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))) 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경512708 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 74-12 효성하이빌 5층 501호

건물명: 효성하이빌

용도: 다세대주택

사용승인일: 2009년 8월 10일 (건축연도 2009년)

구조: 철근콘크리트 경사슬라브 지붕 5층 건물 내 5층

층수: 지상 5층 중 5층 (엘리베이터 없음)

1.3. 면적 및 토지/건물 구분

토지면적: 22.52㎡ (약 6.81평)

건물면적: 48.84㎡ (약 14.77평) (전용면적)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 129,000,000원

토지지분: 22.525㎡ (약 6.81평)

건물지분: 48.84㎡ (약 14.77평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "약산초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 단독 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주거지역 환경을 갖추고 있습니다.

토지 형상은 인접지와 대체로 평탄한 가장형이며, 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 여건

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있습니다.

인천지하철 1호선 "간석오거리역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2023년 2월 24일 예스자산대부의 가압류 (등기부채권 총액 156,443,612원)

최근 권리: 2025년 9월 25일 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 (사건번호 2025타경512708)

등기부상 소유권 변동 다수 확인 (조선미, 김윤정, 박상욱 등)

3.2. 임차인 현황 및 분석

임차인: 주택도시보증공사(박주광)

보증금: 143,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 12월 29일

확정일자: 2021년 12월 3일

배당신고일자: 2024년 1월 16일

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사 말소동의 확약서 제출됨.

분석: 등기부 상 을구 9번 순위의 주택임차권(박주광)은 말소 예정이나, 주택도시보증공사(HUG)가 말소 동의 확약서를 제출함에 따라 매각으로 소멸됩니다. 따라서 본 물건 취득 시 임차인의 보증금을 인수할 위험은 없습니다.

*주의*: 임대차 관계는 미상으로 기록되어 있으나, 등기부상 임차인의 정보가 명확하며 HUG의 동의로 인해 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리: 2023년 2월 24일자 가압류 (예스자산대부)

인수되는 권리: 없음. 모든 등기부상의 권리(을구 9번 주택임차권 포함)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

"간석오거리역" 인근으로 상업 및 업무 기능이 발달된 지역으로 추정됩니다. (인천지하철 1호선 역세권)

4.2. 지역 특성

본 물건이 위치한 간석동은 주거지역과 상업지역이 혼재된 복합 지역입니다.

약산초등학교가 인접하여 주거 안정성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

약산초등학교가 인근에 위치합니다.

상대보호구역으로 지정된 지역이 있어 교육 환경 보호 측면에서 긍정적입니다.

5.2. 편의 시설

주거 지역 특성상 기본적인 편의시설(마트, 병원 등)은 인근에서 이용 가능할 것으로 보입니다.

간석오거리역 역세권으로 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

임차인의 대항력 문제는 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 인수 리스크가 없으나, 관련 서류 재확인이 필요합니다.

6.2. 건물 노후화 및 관리

2009년 사용승인된 건물로, 약 17년이 경과하여 일부 시설 노후화 가능성이 있습니다.

향후 건물 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 5층 (엘리베이터 없음)

해당 물건은 5층에 위치하며, 건물 내 엘리베이터가 없어 고령자, 거동이 불편한 입주자에게는 단점이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 간석동에 위치한 다세대주택으로, 지하철 1호선 간석오거리역 역세권에 있어 교통 및 생활 편의성이 양호합니다.

주변에 초등학교가 있어 교육 환경이 좋으며, 지역 내에서 주거용으로 안정적인 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

권리 분석상 인수해야 할 부담이 없어 비교적 안전하게 취득 가능합니다.

다만, 엘리베이터가 없는 5층이라는 점과 건물 노후화 가능성을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지로 인한 안정적인 임대 수요 확보 가능성.

* 권리관계가 명확하고 인수되는 인수 부담이 없어 투자 리스크가 낮음.

* 인근 시세 대비 합리적인 감정가 수준.

* 주변 개발 계획 등에 따른 향후 가치 상승 잠재력 (확인 필요).

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 129,000,000원입니다.

주변 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적(약 14.4평, 47.56㎡)의 다세대주택이 2026년 3월 120,000,000원에 거래되었습니다.

비슷한 면적(약 14.77평, 48.84㎡)과 비교적 신축(2009년식)임을 고려할 때, 본건의 시세는 120,000,000원에서 130,000,000원 사이로 추정됩니다.

인수 보증금이 0원이므로, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

초기 입찰가는 115,000,000원에서 125,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있으며, 입찰 경쟁 상황을 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

이는 감정가 대비 약 89% ~ 97% 수준입니다.

감정평가서요약 요향표

임차인 현황

집합건물 등기부요약

물건명세서 참고사항

건축물표제부 요약 JSON

전유부 JSON

최근 매매 JSON 정보 (2014년식, 64.73㎡)

최근 매매 JSON 정보 (1987년식, 47.56㎡)

최근 매매 JSON 정보 (1991년식, 34.65㎡)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.