나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512703 [1] 인천광역시 미추홀구 학익동 669-6 신일빌라 4동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 ‘제2경인고속도로(문학IC)’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 다세대주택, 주상용부동산 등이 밀집하여 소재하는 주거지역으로서 제반입지여건은 보통임.

교통상황

인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상4층(제4동) 건내 제4층 제402호로서, (사용승인일 : 1994.10.06) 외벽 : 타일붙임 마감. 내벽 : 벽지도배 등 마감. 창호 : 하이새시창호 등 마감.

이용상태

기준시점 현재 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생/급배수 설비, 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 완경사로서, 기준시점 현재 '다세대주택' 의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약6미터, 북측으로 노폭 약6미터의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-09-25) , 지구단위계획구역(2014-01-13)(학익지구(자세한 사항은 도시창생과 문의)), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))),도시관리계획 입안중(2025-07-18).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512703 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 상세

소재지: 인천광역시 미추홀구 학익동 669-6 신일빌라 4동 4층402호

용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕, 지상 4층 건물 내 제4층 제402호

사용승인일: 1994년 10월 06일

1.3. 면적 정보

토지면적: 12.39㎡ (약 3.7평)

건물면적 (전용면적): 32.61㎡ (약 9.9평)

토지 지분: 12.38633639143731㎡

건물 지분: 32.61㎡

1.4. 매각 정보

감정가: 67,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 ‘제2경인고속도로(문학IC)’ 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트 및 다세대주택, 주상용 부동산 등이 밀집한 주거지역으로서 제반 입지여건은 보통입니다.

2.2. 교통상황

인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용

토지는 대체로 사다리형의 완경사지로서, 현재 '다세대주택'의 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 도로 접근성

본건 남측 및 북측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한

해당 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(학익지구), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함, 2025.08.26.~2026.08.25.)으로 지정되어 있으며, 현재 도시관리계획 입안 중(2025-07-18) 상태입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 을구 9번 주택도시보증공사의 가압류 (10,000,000원, 2024.06.03. 접수)입니다.

3.2. 인수되는 권리

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 8번 주택임차권등기"로 기재되어 있습니다.

다만, "주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨"이라는 단서가 있으며, 임차인 현황 및 등기부 요약상 해당 주택임차권은 말소 예정으로 확인됩니다.

따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 등기부 현황

등기부등본상 소유권 이전 내역 다수, 주택임차권(을8, 말소), 가압류(을9, 말소), 압류(갑9, 갑10, 말소), 강제경매(갑12, 말소) 등이 등기되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

3.4. 총 등기부채권액

등기부상 총 채권액은 76,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황

물건 소재지는 아파트 및 다세대주택 등이 밀집된 일반 주거지역입니다.

학익지구 지구단위계획구역에 속해 있어 향후 지역 개발 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 환경

인천광역시 미추홀구 학익동에 위치하여 기본적인 주거 생활 인프라를 갖춘 지역입니다.

제2경인고속도로(문학IC)가 인근에 있어 차량을 이용한 광역 접근성이 양호합니다.

대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 사항

임차인 현황에 '주택도시보증공사(김민재)'가 있으며, 임대차 기간은 2021년 7월 16일부터 시작됩니다.

"대항력있는임차인"이라는 특이사항이 기재되어 있으나, 권리분석상 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.

그러나 "HUG 인수조건 변경"이라는 문구는 거래 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음을 시사하므로, 관련 내용을 철저히 확인해야 합니다.

6.2. 도시관리계획 입안 중

2025년 7월 18일 자로 도시관리계획이 입안 중이라는 점은 향후 지역 개발 방향 및 부동산 가치 변동에 영향을 줄 수 있습니다. 관련 정보를 지속적으로 주시할 필요가 있습니다.

6.3. 건물 노후화

1994년 사용승인된 건물로, 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 학익동에 위치한 다세대주택으로, 제2경인고속도로 접근성이 좋은 주거 지역 내에 자리하고 있습니다.

건축된 지 30년 이상 경과하여 노후화가 진행되었으며, 임차인 관련 복잡한 사항이 있었으나 권리분석상 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.

도시관리계획 입안 중이라는 점은 향후 잠재적 가치 상승 요인이 될 수도 있으나, 동시에 불확실성으로 작용할 수도 있습니다.

건물의 연식과 면적, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 지역 개발 잠재력

학익지구 지구단위계획구역 내에 위치하며, 도시관리계획 입안 중인 점은 향후 지역 개발에 따른 미래 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 요소입니다.

8.2. 교통 접근성

제2경인고속도로(문학IC)가 인근에 있어 인천 시내 및 수도권으로의 이동이 편리합니다.

8.3. 시세 반영

주변 다세대주택의 최근 매매 사례를 분석했을 때, 본 건의 감정가는 합리적인 수준으로 판단되나, 면적 및 건축 연도 대비 비교 검토가 필수적입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 광림빌라(306-128), 1997년식, 35.86㎡: 2026년 5월 4,000만원에 거래

* 촌마을빌라B동, 1995년식, 54.85㎡: 2026년 5월 9,000만원에 거래

* 부흥빌라트B동, 2002년식, 41.06㎡: 2026년 5월 6,650만원에 거래

본 건은 1994년식, 32.61㎡(약 9.9평)의 전용면적을 가지고 있습니다.

가장 유사한 조건인 부흥빌라트B동(2002년식, 41.06㎡)이 6,650만원에 거래된 점을 고려할 때, 본 건의 감정가 6,700만원은 시장가와 유사한 수준으로 보입니다.

다만, 본 건이 비교 대상 주택보다 면적이 작고 건축 연도가 더 오래되었다는 점을 감안하면, 감정가 수준 또는 그 이하에서의 입찰을 고려할 수 있습니다.

9.2. 권리관계 고려

본 건은 임차인 관련 복잡한 권리 관계가 있었으나, 권리분석 결과 인수 부담은 없는 것으로 최종 판단됩니다. 이는 입찰 시 심리적 부담을 줄여주는 요인입니다.

9.3. 최종 제안가

종합적인 시세 분석 및 권리 관계, 물건 상태 등을 고려하여, 보수적인 관점에서 감정가 대비 약 94% 수준인 6,300만원을 예상 입찰가로 제안합니다.

이는 시장 거래 사례 및 감정가를 바탕으로 하되, 건물 노후화 및 면적 대비 합리적인 수준을 고려한 금액입니다.

최종 입찰가는 해당 물건의 현장 조사 결과 및 최신 시세 변동 등을 추가로 확인한 후 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.