나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512714 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 80-4 다송캐슬 4층403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀감정 · 평가일 2025.10.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 인근의 "전철1호선 제물포역" 남서측에 위치하는"다송캐슬" 4층 403호로서 주위는 공동주택, 오피스텔, 상업용부동산 등이 혼재하는 지역인바 주변환경은 보통시 됨.

교통상황

남측으로 광대로(경인로)에 접하여 인근에 버스정류장, 전철1호선 "제물포역"이 소재하는 등 교통여건은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 14층건내 4층 403호로서 외벽: 몰탈위페인팅등 마감 내벽: 몰탈위페인팅 등 마감 창호: 샤시창호임 사용승인일: 2016.07.14.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스공급설비, 엘리베이터 등

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지로서 공동주택, 업무시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 광대로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13) , 방화지구 , 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-09-02)(인천광역시남부교육지원청 제2024-215호)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-12-26)(인천광역시남부교육지원청 고시 제2024-3호)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청2010.02.19)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2021-04-06)<철도안전법>, 중점경관관리구역(2023-09-20),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세한 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

인천지방법원 2025타경512714 (1)

1.2. 소재지

인천광역시 미추홀구 숭의동 80-4 다송캐슬 4층403호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

202,000,000원

1.5. 면적

토지면적 10.28㎡ (약 3.11평)

토지지분 10.28㎡ (약 3.11평)

건물면적 59.90㎡ (약 18.12평) - 전용면적 기준

건물지분 59.9㎡ (약 18.12평)

건축물대장상 총 건물면적은 4641.17㎡입니다.

건물 총 세대수는 26세대입니다.

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매구분

부동산 강제 경매

1.8. 채권자

주택도시보증공사

1.9. 건물 정보

구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 14층 건물 내 4층 403호

사용승인일: 2016년 07월 14일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 인근 "전철 1호선 제물포역" 남서측에 위치한 "다송캐슬" 4층 403호입니다. 주위는 공동주택, 오피스텔, 상업용부동산 등이 혼재하는 지역으로, 주변 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

남측으로 광대로(경인로)에 접해 있으며, 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 "제물포역"이 소재하여 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 외벽

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 14층 건물 내 4층 403호이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅 등 마감, 내벽은 몰탈 위 페인팅 등 마감, 창호는 샤시 창호로 되어 있습니다.

2.4. 토지 형상 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지로서 공동주택, 업무시설의 부지로 이용 중입니다.

2.5. 인접 도로상태

남측으로 광대로에 접해 있습니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역(다수), 과밀억제권역, 철도보호지구, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등에 한해 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2022년 06월 14일 접수된 동대문세무서장의 압류입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(문 )

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 03월 31일

* 확정일자: 2021년 02월 23일

* 배당신고일자: 2023년 05월 24일

* 대항력: 없음 (제공된 임차인 현황 상)

3.3. 집합건물 등기부 요약

* 등기부채권 총액: 200,000,000원

* 을구 순위 3번 주택임차권(문경록, 200,000,000원)이 존재하나, 등기부상 말소 기재되어 있습니다. 다만, 물건명세서에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리로 분류되었으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 말소될 것으로 예상됩니다.

3.4. 권리분석 요약

등기부상 다수의 압류 및 강제경매 개시결정 등기 등이 존재하나, 이는 말소기준권리 이후의 권리로서 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 을구 3번 주택임차권은 말소로 기재되어 있고, HUG의 말소 동의 확약서가 있어 낙찰자가 인수할 권리는 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건은 아파트, 오피스텔, 상업용 부동산이 혼재된 지역으로, 지역 내에서 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어지고 있습니다.

4.2. 주변 편의시설

제물포역 인근에 위치하여 상업 시설 이용이 용이하며, 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 본건 소재지 인근에서 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

지하철 1호선 제물포역 이용이 편리하며, 경인로를 통한 차량 이동도 용이합니다.

5.2. 교육 환경

본건은 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정된 지역에 포함되어 있어, 인근 학교와의 교육 환경은 관련 법규의 적용을 받습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 권리 관련 복합성

제공된 정보에 따르면 임차인 현황에는 "대항력 없음"으로 기재되어 있으나, 특이사항 및 특수물건정보에는 "대항력있는임차인"으로 언급되고 있습니다. 또한, 등기부 요약 상 주택임차권이 말소 예정이나, 물건명세서에는 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으며 HUG의 말소 동의 확약서가 제출된 상황입니다. 이러한 정보의 불일치는 권리 분석 시 면밀한 확인이 필요하며, HUG의 인수 조건 변경 또한 잠재적 변수가 될 수 있습니다.

6.2. 토지거래 허가구역 지정

외국인 투자자의 경우, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으므로, 해당 기간 내 거래 시 허가 절차가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 숭의동에 위치한 아파트로, 제물포역 역세권이라는 장점을 지니고 있습니다. 교통 여건은 양호하며, 주변 환경 또한 공동주택 및 상업시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 있습니다. 다만, 임차인 권리관계와 관련된 정보의 상충 및 HUG 인수 조건 변경 등 특이사항은 권리 분석 시 주의가 요구되는 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 제물포역 역세권 입지

* 아파트 및 상업시설 혼재 지역으로 잠재적 가치

* 최근 준공된 건물 (2016년)

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정은 인수 보증금을 제외하고 진행되어야 합니다. 본건의 경우, 제공된 정보만으로는 정확한 시세 파악 및 입찰가 산정이 어렵습니다. 주변 시세, 유사 물건 거래 사례, 낙찰가율 등을 종합적으로 고려한 추가적인 시장 조사가 필요합니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 임차인 권리 및 HUG 인수 조건 변경 사항에 대한 법률적 검토 후에 최종 입찰가격을 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.