나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512695 [1] 인천광역시 서구 오류동 1761-1 장미빌딩 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동서감정 · 평가일 2025.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 오류동 소재 '검단오류역' 북서측 인근에 위치하며 부근은 동류형 다세대주택 및 나대지 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(인천2호선 검단오류역)이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트 경사지붕 5층 중 2층 202호로서, 외벽: 석재붙임 및 치장벽돌 마감. 창호: 하이샷시 창호입니다.

이용상태

'공동주택[도시형생활주택(단지형다세대)]' 입니다.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 승강기, 도시가스에 의한 개별난방설비를 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지를 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

동측 및 북측으로 로폭 약 8m, 8m 내외의 포장도로와 각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획입안중인 지역(오류 지구단위계획구역)), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외 국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

귀제시목록상 건물명은 '장미빌딩'으로 제시되어 있으나 현황 건물외부표시는 '서영카운티' 입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상처리하였습니다.

물건 비고

건물 외부 표시는 '서영카운티'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경512695 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 상세정보

소재지: 인천광역시 서구 오류동 1761-1, 장미빌딩 2층 202호 (건물 외부 표시는 '서영카운티')

용도: 도시형생활주택 (공동주택)

건물명칭: 공부상 '장미빌딩', 현황 '서영카운티'

건축년도: 2020년 4월 13일 사용승인

토지면적: 41.12㎡ (약 12.44평)

건물면적: 69.12㎡ (약 20.91평)

토지 지분: 41.125㎡

건물 지분: 69.12㎡

감정가: 220,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 건은 인천광역시 서구 오류동에 위치하며, 인천2호선 검단오류역 북서측 인근 지역입니다. 주변은 유사한 형태의 다세대주택 및 나대지 등으로 구성된 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통망

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 또한 인천2호선 검단오류역을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(오류 지구단위계획구역)으로 지정되어 있습니다. 또한 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 성장관리권역에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 외국인 등이 주택 용도로 취득하는 경우에 한하며, 2026년 8월 25일까지 유효합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 인천지방법원 강제경매개시결정(2025타경512695)이며, 채권액은 217,000,000원입니다.

3.2. 등기부 현황

등기부상 소유권보존(김장미, 2020.04.29), 소유권이전(이행자, 2023.08.08) 등기가 되어 있으며, 채권자 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매(2025.09.25, 217,000,000원)가 말소기준권리입니다. 을구에는 남궁태건의 주택임차권(217,000,000원, 2021.11.26 확정, 2021.12.03 전입)이 등기되어 있으나, 말소 대상입니다.

3.3. 인수 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서 제출로 인해 을구 순위 4번의 주택임차권 등기는 말소될 예정입니다.

3.4. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (남궁태건)

보증금: 217,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-12-03

확정일자: 2021-11-26

배당신고일자: 2024-01-31

대항력: 없음 (제공된 정보에 명시된 사항으로, 물건 특이사항의 '대항력있는임차인' 문구와 상이하나 등기부상 말소 예정임을 고려 시 낙찰자가 인수할 대항력 있는 권리는 없습니다.)

비고: HUG 인수조건 변경 관련 사항이 있으나, 등기부상 말소 예정으로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.5. 권리분석 종합

말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않아, 경매 절차를 통해 소유권 이전 시 모든 등기 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자는 인수 부담 없는 깨끗한 권리 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 물건이 소재한 오류동 일대는 검단오류역을 중심으로 상업시설이 분포하고 있으나, 물건 자체는 주거 지역에 위치하고 있습니다. 소규모 근린생활시설들이 혼재되어 있습니다.

4.2. 상권 활성화 정도

검단신도시 개발 계획과 연계되어 향후 지역 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다. 다만, 단기적인 상권 활성화는 주변 공급 물량 및 시장 상황에 영향을 받을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에는 이마트24, CU, 세븐일레븐 등 편의점들이 다수 소재하여 접근성이 좋습니다. 또한, 검단오류역 주변으로 마트, 병원, 은행 등 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

인근에 초, 중, 고등학교가 소재하고 있어 교육 환경이 마련되어 있습니다.

5.3. 자연 및 휴식시설

인천 서구 오류동 일대는 노을진 캠핑장과 같은 휴양 시설이 있으며, 경인 아라뱃길, 정서진 등 자연 경관을 즐길 수 있는 공간이 인접해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 외국인이 주택 용도로 취득 시 관련 허가를 받아야 합니다 (2026.8.25까지). 이는 일반 매수자에게는 해당되지 않으나, 외국인 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

6.2. 임차인 관련 사항

등기부상 임차인의 대항력이 없는 것으로 명시되어 있고, HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 말소 예정입니다. 그러나 '대항력 있는 임차인'이라는 특이사항 문구와 실제 등기 정보 간의 불일치가 존재하므로, 입찰 전 전문가를 통해 최종적인 권리 관계 확인이 반드시 필요합니다.

6.3. 건물 외부 표시 불일치

공부상 건물명은 '장미빌딩'이나, 현황은 '서영카운티'로 표기되어 있어 혼동의 소지가 있습니다.

6.4. 주변 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본 물건지와 인접한 곳에 뚜렷하게 알려진 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 특정 지역에서는 소각시설, 열분해시설 등의 추진과 관련하여 주민 반발 사례가 보고된 바 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 인천지방법원의 부동산 강제경매 물건으로, 인천2호선 검단오류역 역세권에 위치한 도시형생활주택입니다. 건물 외벽 명칭 불일치, 임차인 정보상의 상이함 등 몇 가지 특이사항이 있으나, 권리분석 결과 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 이에 따라 낙찰자는 인수 부담 없는 깨끗한 권리 상태로 소유권을 취득할 수 있을 것으로 보입니다. 검단신도시 개발과 연계된 지역 개발 호재, 편리한 교통망 등을 고려할 때 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

인천2호선 검단오류역과 인접하여 교통 편의성이 높으며, 역 주변으로 형성되는 생활 편의시설 및 상권 이용이 용이합니다.

8.2. 권리 관계의 명확성

말소기준권리보다 선순위 권리가 없어, 매각 후 모든 등기 권리가 소멸되는 소멸주의 원칙이 적용될 가능성이 높아 권리 분석이 비교적 명확합니다.

8.3. 지역 개발 잠재력

검단신도시 개발 및 관련 교통망 확충 계획 등 지역 발전 가능성이 높아 향후 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8.4. 감정가 대비 시세 분석

감정가 2.2억원 대비 주변 실거래가 분석을 통해 합리적인 입찰가 산정이 가능하며, 시세보다 저렴하게 취득할 기회를 얻을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 제공된 매매 정보에 따르면, 유사 면적(약 70㎡)의 건물 시세는 2026년 1월 거래된 155,500,000원(69.814㎡)이 최고가입니다. 2025년 6월 거래된 135,000,000원(58.81㎡) 및 2026년 4월 거래된 148,000,000원(57.12㎡) 등을 종합하면, 본건(69.12㎡)의 현 시점(2026년 7월) 시가는 약 160,000,000원 ~ 170,000,000원 수준으로 추정됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본 건의 감정가는 220,000,000원이나, 최근 실거래가 시세는 160,000,000원 ~ 170,000,000원으로 파악됩니다. 임차인 인수 보증금이 0원이므로, 낙찰가는 시세 범위 내에서 결정될 가능성이 높습니다. 경쟁률, 시장 상황, 본 물건의 투자 가치 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 보수적인 접근으로는 시세 하단(160,000,000원) 이상, 적극적인 낙찰을 위해서는 시세 상단(170,000,000원) 또는 그 이상을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 165,000,000원 ~ 180,000,000원 수준으로 고려해 볼 것을 권장합니다. (이는 시장 상황 및 경매 참여자 수에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.