나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512686 [1] 인천광역시 부평구 부개동 502-4 골든마운틴 5층606호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영재감정 · 평가일 2025.11.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부개동 소재 "부개여자고등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하며, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 내 5층 606호로서, 외 벽 : 석재붙임 및 몰탈 위 페인팅 등 마감. 창 호 : 새시 창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 도시형생활주택임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기, 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형의 토지로서, 공동주택, 근린생활시설, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측 및 남측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(부개 택지개발사업지구), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.),도시관리계획 입안중(2025-07-18)(부개 지구단위계획구역)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경512686 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

1.2. 소재지 및 건물 정보

* 소재지: 인천광역시 부평구 부개동 502-4, 골든마운틴 5층 606호

* 건물 명칭: 골든마운틴

* 용도: 연립주택 (집합건축물대장상 도시형생활주택)

* 건축년도: 2012년 (사용승인 2012.06.15)

* 토지 면적: 11.32㎡ (약 3.42평)

* 건물 면적: 25.58㎡ (약 7.74평) (전용면적)

* 감정가: 73,000,000원 (7천3백만원)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본 건은 인천광역시 부평구 부개동 소재 "부개여자고등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 대중교통 상황은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 최선순위 말소기준권리는 2025년 9월 25일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(채권액 99,000,000원)입니다.

* 등기부 상 소유권 변동 및 기타 권리 설정 내역이 있으나, 위 강제경매개시결정으로 인해 대부분 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 정 (주택도시보증공사)

* 보증금: 99,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 12월 23일

* 확정일자: 2021년 12월 8일

* 배당신고일자: 2024년 1월 25일

* 비고: 을구 8번 순위의 주택임차권 등기가 설정되었으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸됩니다. 따라서 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다.

3.3. 인수되는 권리

* 본 건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 임차인의 보증금 99,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 주변 상업 시설

* 본 건물은 공동주택, 근린생활시설, 업무시설 용도로 복합 사용되고 있습니다.

* 주변에는 업무시설 및 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

4.2. 지역 특성

* 본 건은 준주거지역, 지구단위계획구역(부개 택지개발사업지구)에 속해 있습니다.

* 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

* 주변에 근린생활시설이 혼재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육 시설

* "부개여자고등학교" 인근에 위치하여 교육 환경이 비교적 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

* 초기에는 대항력 있는 임차인이 존재하였으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 보증금 인수 문제는 해소되었습니다.

6.2. 특수 물건 정보

* HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건으로, 복잡한 권리 관계가 있었으나 등기부상 정리된 것으로 보입니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한

* 본 건 토지에는 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.), 도시관리계획 입안 중(부개 지구단위계획구역) 등 다수의 법적 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약을 줄 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 인천광역시 부평구 부개동 소재 골든마운틴 연립주택으로, 사용승인 연도(2012년)에 비해 감정가(73,000,000원)가 높게 책정된 것으로 분석됩니다.

* 권리 관계는 임차인의 보증금 인수 부담이 없다는 점에서 비교적 명확하며, 매각으로 인해 정리될 것으로 예상됩니다.

* 동일 건물 내 최근 실거래 사례를 보면, 유사 면적(25.91㎡)의 물건이 2026년 7월 5일에 51,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본 건의 감정가보다 현저히 낮은 수준입니다.

* 토지이용계획상의 여러 제한 사항이 존재하므로, 투자 시 이러한 부분을 충분히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 동일 건물 내 최근 실거래 가격을 기준으로 합리적인 입찰가 책정 시, 시세차익을 기대해 볼 수 있습니다.

* 임차인 보증금 인수 문제가 해결되어 권리 분석이 명확한 점이 장점입니다.

* 부개 택지개발사업지구 내에 위치하여 장기적인 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건과 동일 건물(골든마운틴) 5층 606호 (전용 25.58㎡)와 유사한 면적(25.91㎡)의 물건이 2026년 7월 5일에 51,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

* 감정가 73,000,000원은 최근 시장 시세보다 높게 책정된 것으로 판단되며, 최근 실거래가격을 참고하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 인수되는 보증금이 없으므로, 최근 실거래가를 기준으로 보수적으로 접근할 것을 권장합니다.

* 예상 입찰가: 52,000,000원 (5천2백만원)

* 주의: 본 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 산정한 것으로, 실제 경매 진행 상황, 현장 조사 결과, 시장 변동 등에 따라 달라질 수 있습니다. 입찰 전 반드시 최신 정보를 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.