나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512663 [1] 인천광역시 부평구 부평동 364-17 굿플러스 4층401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인주감정 · 평가일 2025.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동소재 부흥초등학교 남측인근에 위치하며 주위로는 오피스텔 및 다세대주택,근린생활시설이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 버스정류장 및 근거리에 전철역(부평역)이 소재하여 교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 15층 건물 중 4층 401호로서 외벽:몰탈위 페인팅마감등. 창호:샤시창호.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비,난방설비,승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 장방형토지를 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측,동측 및 북측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

부평동364-17,부평동364-18,부평동364-19 공히 일반상업지역 , 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동 364-17 굿플러스 4층401호에 소재하고 있습니다. 건물의 용도는 오피스텔이며, 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 15층 건물 중 4층에 위치합니다. 건물명은 굿플러스이며, 해당 건물의 정확한 주소는 인천광역시 부평구 부평문화로141번길 3 (부평동) 입니다. 본 건물의 주 용도는 업무시설이며, 제1종 근린생활시설로도 이용 가능한 복합 용도입니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적은 8.62㎡ (약 2.6평)이며, 건물 면적은 69.58㎡ (약 21.05평)입니다. 본 건물의 토지 지분 및 건물 지분은 각각 8.62㎡ 및 69.58㎡ 입니다.

1.3. 감정가 및 경매 정보

본 물건의 감정가는 224,000,000원입니다. 경매 구분은 부동산강제경매이며, 사건번호는 인천지방법원 2025타경512663 (1)입니다. 채권자는 주택도시보증공사이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

1.4. 특이사항 및 주의사항

본건은 HUG 인수조건 변경 및 대항력 있는 임차인이 있다는 특이사항이 있으나, 권리분석 결과 해당 임차인들은 대항력이 없는 것으로 판단되어 인수할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치하며, 부흥초등학교 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 상업 및 주거 기능이 복합된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 근거리에는 부평역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 본건에는 소유권 보존, 이전, 공유자 지분 이전 등 다양한 권리 변동이 있었습니다. 을구에는 김정희 씨의 주택임차권(210,000,000원)이 등기되었으나 말소 처리되었습니다. 말소기준권리인 남인천세무서장의 압류(2021-03-12) 이후의 권리들은 대부분 말소되었거나 말소될 예정입니다. 주택도시보증공사의 가압류 및 강제경매가 등기되어 있으며, 총 등기부채권액은 5,434,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김정희)

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-03-16

* 확정일자: 2020-02-19

* 대항력: 없음

* 비고: 물건명세서 상 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸되는 권리로 판단됨.

* 임차인: 이준하

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자: 2024-12-16

* 확정일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고: 최근 전입자로 대항력 없음.

3.3. 권리분석 요약

말소기준권리 이후의 권리는 모두 소멸될 것으로 보입니다. 등록된 주택임차권(김정희)은 말소 예정이며, 현재 파악된 임차인 모두 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

부평동 지역은 부평역을 중심으로 발달한 상업 및 업무 지구로, 다양한 상업 시설, 금융 기관, 의료 시설, 식음료 매장 등이 밀집해 있습니다. 이는 오피스텔 거주자 및 이용객에게 편리한 생활 환경을 제공합니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지도 검색 결과, 인천 부평구 부평동 364-17 인근 지역에서 공공묘지(인천가족공원)가 약 3km 내외 거리에 위치하고 있으나, 이는 혐오시설로 보기 어렵고 오히려 친환경 공원으로 조성되어 있습니다. 현재 시점에서 특별한 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건이 위치한 부평동은 부평역을 중심으로 상업 시설이 밀집해 있어 롯데마트, 롯데백화점, 다농식자재마트, 하나로마트 등 다수의 쇼핑 시설 및 생활 편의 시설 이용이 매우 편리합니다.

5.2. 교육시설

본건 인근에는 부흥초등학교가 위치하고 있으며, 부평중학교, 부평고등학교 등 다수의 교육 기관이 인접해 있어 교육 환경 또한 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 낙찰일로부터 30일 이내에 관할 구청에 토지거래허가 신청을 해야 합니다. 다만, 본건의 주 용도가 업무시설이고 외국인 등 주택용도 취득에 한정되는 경우일 수 있어, 낙찰자의 취득 목적에 따라 허가 여부 및 필요성이 달라질 수 있습니다.

7. 종합 의견

인천 부평역 역세권에 위치한 본 오피스텔은 우수한 교통 여건과 풍부한 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다. 권리 분석 결과 인수할 권리나 보증금이 없는 명확한 권리 관계를 가지고 있어 안전한 투자가 가능합니다. 토지거래허가구역이라는 점을 제외하면 큰 리스크 요인은 없어 보입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부평역과 인접하여 교통이 편리하고 유동인구가 많아 임대 수익 및 가치 상승 기대.

* 안정적인 권리관계: 인수할 임차보증금 및 말소 대상 권리가 없어 명확한 권리 분석.

* 풍부한 편의시설: 주변 상업 시설 및 생활 인프라를 통해 높은 주거 만족도 기대.

* 업무/수익형 부동산: 오피스텔로서 임대 수익형 부동산으로의 투자 매력 보유.

9. 예상 입찰가

본 물건은 오피스텔로, 공급면적 69.58㎡ (약 21평)에 해당합니다. 유사 지역의 오피스텔 시세를 분석한 결과, 최근 실거래가 및 호가 수준은 다음과 같습니다.

* 굿플러스 오피스텔: 실거래가 정보가 부족하여 정확한 시세 파악이 어렵습니다.

* 인근 오피스텔 시세:

* 부평동 건보 오피스텔 (전용 59㎡, 약 18평): 2026년 5월 기준 1.78억 원 시세.

* 부평동 M타워SIX 오피스텔 (전용 71㎡, 약 21평): 2026년 6월 기준 1.85억 원 시세.

* 부평동 우리드란2차 오피스텔 (전용 73㎡, 약 22평): 2026년 3월 기준 1.95억 원 시세.

* 부평동 메트로시티(500-6) 오피스텔 (전용 59㎡, 약 18평): 2021년 7월 기준 2.1억 원 시세 (현재 시세는 더 높을 수 있음).

* 부평동 본시티 오피스텔 (전용 81㎡, 약 25평): 2025년 10월 기준 2.58억 원 시세.

감정가는 224,000,000원이며, 본건의 면적(69.58㎡, 약 21평)과 유사한 인근 오피스텔의 시세는 대략 1.8억 원에서 2.1억 원 수준으로 파악됩니다.

종합적으로 고려했을 때, 본건은 감정가 224,000,000원 대비 시세 범위(약 1.8억 ~ 2.1억 원)를 감안하여 접근하는 것이 합리적입니다. 인수되는 보증금이 없는 점을 고려하면, 현재 시세 및 감정가를 기준으로 보수적으로 산정 시, 본 물건의 적정 입찰가는 감정가 대비 80~90% 수준인 약 1.8억 원에서 2.0억 원 사이로 예상해 볼 수 있습니다.

최종 예상 입찰가: 185,000,000원 ~ 205,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.