나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512658 [1] 인천광역시 부평구 부평동 529-34 메트로시티 8층801호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온누리감정 · 평가일 2025.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재하는 "부평여자고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트단지, 다세대주택, 오피스텔, 학교, 상가, 근린생활시설,등으로 이루어졌으며, 주거지역으로서 주위환경은 보통시 됨

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 지하철(인천1호선)'부평시장역' 및 버스정류장이 소재하여, 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 평슬라브지붕 14층 건내 중 제8층 제801호로서, 외벽은 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등. 창호는 하이샷시 창호임.

이용상태

본건은 업무시설(오피스텔)로 이용중.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 차량용기계식승강기설비, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 업무시설 및 제1.2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-12-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2025-05-19), 토지거래계약에관한허 가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득,지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장 조사시 거주인 및 이해관계인이 부재 등으로 인하여 외형조사 및 귀 제시목록 및 건축물현황도와 평가전례에 따라 유사 물건의 통상적인 내부상태를 기준하였으니 경매 참여시 유의바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경512658 (1)

* 소재지: 인천광역시 부평구 부평동 529-34 메트로시티 8층801호

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 감정가: 230,000,000원

* 토지 면적: 9.95㎡ (약 3.01평)

* 건물 면적: 78.35㎡ (약 23.70평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 건축물 용도: 업무시설, 제1,2종근린생활시설

* 건물 구조: 철근콘크리트조 평슬라브지붕

* 총 층수: 14층

* 본건 위치: 8층 801호

2. 입지조건

* 위치: 인천광역시 부평구 부평동 529-34, 메트로시티 8층 801호. "부평여자고등학교" 남동측 인근에 소재합니다.

* 주위 환경: 대단지 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 학교, 상가, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 지하철 1호선 '부평시장역' 및 다수의 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물 상태: 철근콘크리트조 평슬라브지붕 14층 건물 내 8층에 위치하며, 외벽은 석재붙임 및 페인팅 마감으로 되어 있습니다.

* 토지 이용: 인접지와 등고평탄한 사다리형 토지이며, 현재 업무시설 및 근린생활시설 용도로 이용 중입니다.

* 인접 도로: 북측 및 동측으로 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약허가구역(외국인 등)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소 기준 권리: 2021년 3월 12일 남인천세무서장의 압류 등기입니다.

* 인수되는 권리: 현재 등기부등본상 말소 기준 권리보다 선순위인 임차권은 존재하지 않으며, 낙찰 시 대부분의 권리는 말소될 예정입니다.

* 주요 권리 현황:

* 소유권 보존 및 이전 등기 다수 존재.

* 주택임차권 (을3): 장혁, 보증금 235,000,000원. 등기부상 말소 예정이나, 물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 명시되어 있으며, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (대리인: 장혁)

* 보증금: 235,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-04-10

* 확정일자: 2020-03-12

* 배당신고일자: 2023-10-25

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 현황에 '대항력 없음'으로 명시되어 있어, 원칙적으로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 물건명세서의 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 표기와 'HUG 인수조건 변경, 대항력있는임차인' 특이사항으로 인해, 인수 여부에 대한 최종적인 법원 판단 또는 추가 확인이 필요합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (현재 정보 기준으로 판단)

* 총 채권 금액: 235,000,000원 (주택도시보증공사)

4. 상권분석

* 주변 상권: "부평여자고등학교" 인근으로 주거, 상업, 업무 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* 유동인구: 지하철 1호선 부평시장역이 인접해 있어 풍부한 유동인구 확보가 가능합니다.

* 배후 수요: 인근 대단지 아파트, 다세대주택, 오피스텔 등 주거 수요와 상가, 근린생활시설 종사자 등 잠재적 임대 수요가 존재합니다.

* 용도 적합성: 업무시설(오피스텔) 및 제1,2종 근린생활시설 용도로 사용 가능하며, 지역 경제 활동의 중심지 역할을 합니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 부평시장역 도보 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 인천 시내 및 수도권으로의 접근성이 우수합니다.

* 편의 시설: 인근 상업지역에 다양한 상점, 식당, 은행 등 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육 시설: 부평여자고등학교가 인접해 있으며, 그 외 다수의 초, 중, 고등학교가 근거리에 위치합니다. (다만, 상대보호구역에 해당하므로 교육환경 보호 관련 규제 확인 필요)

* 주거 환경: 대규모 아파트 단지 및 주거 밀집 지역에 포함되어 주거 환경이 양호한 편입니다.

* 혐오 시설: 주변 지역에 혐오 시설(예: 쓰레기 처리장, 대규모 유흥가 등)은 현재까지 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 권리 관계 불확실성: '대항력 없음' 명시와 달리, 특이사항에 '대항력있는임차인'으로 언급되고 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 표기되어 있어, 보증금 인수 여부에 대한 최종 확인이 필수적입니다. HUG의 말소 동의 확약서 내용과 실제 법적 효력 검토가 중요합니다.

* 현장 조사 제한: 내부 조사 및 이해관계인 부재로 인해 실제 이용 상태, 내부 하자, 수리 필요성 등에 대한 정확한 파악이 어렵습니다. 경매 참여 전 현장 조사를 다시 시도하거나, 유사 물건의 내부 상태를 참고하여 신중하게 접근해야 합니다.

* 토지 이용 계획상 제약: 일반상업지역이지만, 방화지구, 최고높이 제한, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약허가구역 등 다양한 도시계획상 제한이 존재하여 향후 개발 또는 재건축 시 제약이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 부평구 역세권에 위치한 오피스텔로, 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 감정가는 2억 3천만원입니다. 권리 분석상 인수할 부담은 명확하지 않으나, 임차인 보증금 인수 문제는 '대항력 없음' 명시와 물건명세서 상의 상반된 내용으로 인해 철저한 확인이 요구됩니다. 만약 임차인 보증금 인수 부담이 없다면, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 다만, 현장 조사가 제한적이었던 점과 다양한 토지 이용 규제를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 가치: 지하철 1호선 부평시장역 인근으로, 교통 편의성이 높아 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 복합 상권: 주거, 상업, 업무 기능이 어우러진 지역으로, 다양한 목적의 수요층을 확보할 수 있습니다.

* 관리 편의성: 오피스텔은 일반 주택 대비 관리가 용이하며, 1인 가구 및 소규모 사업체로부터 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 230,000,000원

* 최근 실거래가 분석 (주변 유사 면적, 2025년~2026년 기준):

* 53.05㎡ (약 16.05평) 6층: 15,500만원

* 73.59㎡ (약 22.27평) 9층: 12,500만원

* 73.89㎡ (약 22.36평) 13층: 20,000만원

* 본건 물건 정보: 78.35㎡ (약 23.70평), 8층

* 시세 종합: 본건은 제공된 JSON 데이터의 유사 면적(22.27평~22.36평) 대비 약간 더 넓은 면적이며, 층수는 9층(12,500만원)보다는 높고 13층(20,000만원)보다는 낮은 8층입니다. 최근 최고가인 13층 73.89㎡ 물건의 평당가(약 894만원/평)를 적용하면 본건(23.70평)의 시가는 약 21,190만원으로 산출됩니다. 반면, 9층 73.59㎡ 물건의 평당가(약 561만원/평) 적용 시 약 13,300만원이 됩니다. 실거래가 범위는 12,500만원에서 20,000만원 사이로 나타납니다.

* 인수 보증금: '대항력 없음' 및 등기부상 말소 예정으로, 인수 보증금은 0원으로 추정됩니다. (다만, 최종 확인 필수)

* 예상 입찰가 산정: 감정가 2억 3천만원과 실거래가 상단 2억원 사이에서 보수적으로 접근합니다. 권리관계의 불확실성과 현장 조사 제한 리스크를 고려하여, 감정가의 약 85%~90% 수준에서 판단하는 것이 합리적입니다.

* 감정가 230,000,000원 * 0.85 = 195,500,000원

* 감정가 230,000,000원 * 0.90 = 207,000,000원

* 종합적인 판단 하에, 예상 입찰가는 205,000,000원 (약 2억 5백만원)으로 제안합니다. 이 가격은 인수 보증금 0원을 전제로 하며, 철저한 권리관계 확인 및 현장 조사를 바탕으로 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.