나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512633 [1] 인천광역시 부평구 부평동 674-11 웨스트레뷰 2층101동203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태산 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "동수역" 북동측 인근에 위치하고, 본건 주위는 공동 주택, 업무시설, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역(동수역, 부평역) 등의 대중 교통시설이 소재하고 있음.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트,평스라브지붕 14층 건물내 2층101동203호로서, 외벽: 페인팅 및 스톤스프레이 등 마감 창호: 샤시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기(승용,차량용), 소화전, 기계식주차설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

5필 일단의 부정형 토지로서 업무시설(오피스텔)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지의 북서측으로 광대로폭, 남동측으로 소로폭의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

부평동 674-11, 674-16, 674-17, 674-65: 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법 률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2014-07-14)<철도안전법>, 토지거래계 약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25 .) 부평동 674-46: 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법 률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동 674-11에 소재한 오피스텔입니다.

사건번호는 인천지방법원 2025타경512633 (1)이며, 부동산 강제 경매로 진행 중입니다.

본건의 용도는 오피스텔이며, 집합건축물대장상 업무시설로 등재되어 있습니다.

건물 전용면적은 75.88㎡ (약 22.96평)이며, 토지 면적은 13.78㎡ (약 4.17평)입니다.

감정가는 227,000,000원입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

건축물은 2015년에 준공되었으며, 총 14층 건물 중 2층에 위치합니다.

경매 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "동수역" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 공동 주택, 업무시설, 단독 주택 및 근린생활 시설 등이 혼재되어 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 지하철역(동수역, 부평역) 등 대중교통 시설이 소재하여 교통이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2022년 6월 2일에 접수된 남동세무서장의 압류(갑4)입니다.

등기부상 소유권 보존 및 이전 내역은 신성필, 윤용민, 유지성을 거쳤습니다.

을구 3번으로 이정경 명의의 주택임차권(보증금 211,000,000원, 전입 2020-09-18, 확정 2020-08-11)이 등기되어 있으나, 대항력은 없습니다.

등기사항에 '주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨'이라는 문구가 있으며, 현재 채권자(주택도시보증공사)의 강제경매로 진행 중입니다.

이에 따라 인수되는 보증금은 0원으로 분석됩니다.

압류 등기(갑4, 갑5, 갑7) 및 강제경매 등기(갑6) 등은 말소될 예정입니다.

현재까지 파악된 바로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.3. 상권분석

본건 주변은 업무시설 및 공동주택 등이 혼재된 지역으로, 상업 및 주거 기능이 복합적으로 나타납니다.

최근 실거래가 정보에 따르면 다음과 같은 거래가 있었습니다.

* 2026년 6월 15일: 전용면적 75.88㎡, 4층, 18,700만원

* 2026년 5월 1일: 전용면적 66.96㎡, 6층, 16,000만원

* 2026년 7월 21일: 전용면적 66.96㎡, 7층, 18,200만원

본건과 동일한 면적인 75.88㎡의 경우, 2026년 6월에 18,700만원에 거래된 사례가 있습니다.

평균적인 시세는 전용면적 ㎡당 약 250만원 내외로 파악됩니다.

1.4. 생활정보

교통: 동수역 및 부평역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주거 환경: 업무시설과 주거시설이 함께 있는 복합 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: 특수물건 정보 및 주의사항에 'HUG 인수조건 변경'이 명시되어 있습니다. 주택도시보증공사(HUG)가 채권자인 동시에 임차권 말소 동의 확약서를 제출한 상황으로, 인수되는 보증금은 0원으로 분석되나, 변경된 인수 조건의 세부 내용을 반드시 확인해야 합니다.

토지이용계획: 본건 토지는 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구로 지정되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26 ~ 2026.8.25)으로 지정되어 있었습니다. (보고서 작성 시점 기준, 지정 기간 만료 전).

혐오시설: 주변 지역에 특별한 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구의 역세권에 위치한 오피스텔로, 넓은 전용면적(75.88㎡)을 갖추고 있습니다.

2015년 준공된 비교적 신축 건물이며, 교통 및 생활 편의성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

권리분석 상 대항력 있는 임차인은 없으며, HUG 인수조건 변경 관련 사항은 말소 동의 확약서 제출 및 인수 보증금 0원이라는 점으로 미루어 낙찰자에게 인수되는 금전적 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 해당 조건에 대한 추가적인 법률 검토가 권장됩니다.

최근 실거래가와 비교했을 때 감정가가 다소 높게 책정된 경향이 있습니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 동수역 인근으로 지하철 이용이 편리하며, 향후 역세권 가치 상승 가능성이 있습니다.

넓은 전용 면적: 75.88㎡의 넓은 공간으로 1인 가구뿐만 아니라 소규모 사무실 등으로 활용 가능성이 높습니다.

신축급 건물: 2015년 준공으로 노후도가 낮아 유지보수에 용이하며, 주거 및 업무 환경이 쾌적할 것으로 예상됩니다.

권리관계 명확성: 대항력 있는 임차인이 없고, HUG 관련 사항이 확정될 경우 권리관계가 매우 명확해집니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 227,000,000원

최근 실거래가 (동일 면적, 75.88㎡): 187,000,000원 (2026년 6월)

인수되는 보증금: 0원

본건은 최근 실거래가 대비 감정가가 높은 편입니다. 동일 면적의 최근 거래 사례가 18,700만원임을 감안할 때, 해당 가격을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. HUG 인수조건 변경과 관련된 최종 확인 절차 후, 시장 상황 및 유찰 가능성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

권장 입찰가 범위는 170,000,000원 ~ 190,000,000원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.