나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1662 [1] 인천광역시 부평구 청천동 380-14 효마을타운 313동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은송 · 평가일 2025.10.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 부평구 청천동 소재 '청천초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대 주택, 공장, 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 주위에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통이용편의 도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 4층 402호로서, 외벽 : 드라이비트 마감 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로와 등고평탄한 장방형 토지로, 다세대주택 건부지임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 20m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역(2017-04-25), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법 >, 상대보호구역(2024-04-23)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> , 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

입지조건

2. 1.

위치 및 주위환경

본 물건은 인천광역시 부평구 청천동에 소재하며, '청천초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대 주택, 공장, 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 지역으로서 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

2. 2.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 주변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

2. 3.

인접 도로상태

본건 동측으로 노폭 약 20m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

3.

권리분석

3. 1.

권리관계

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 국OOO입니다.

말소기준권리는 2017년 2월 24일 접수된 국민은행의 근저당권(을6)입니다.

낙찰자는 말소기준권리보다 후순위의 권리(가압류, 압류 등)는 모두 소멸되어 깨끗한 권리 상태를 인수하게 됩니다.

3. 2.

등기부 요약

* 소유권 이전: 박민상(2002.05.30), 김명순(2003.07.28), 방영복(2005.01.12, 매매), 김인자(2022.06.30, 소유권이전청구권가등기, 매매예약)

* 근저당: 국민은행(2017.02.24, 금73,080,000원, 말소기준권리)

* 가압류: 주식회사디지비캐피탈(2022.07.07, 금22,279,157원, 말소), 에이캐피탈(2022.08.08, 금13,684,550원, 말소), 중소기업은행(2022.11.30, 금17,544,247원, 말소)

* 압류: 부평구(2023.05.25, 세무1과-7 490, 말소)

* 임의경매개시결정: 국민은행(2025.09.25, 금55,821,251원, 말소, 사건번호 2025타경1662)

3. 3.

총 등기부채권액

총 등기부채권액은 126,587,954원입니다.

3. 4.

임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

임대관계가 미상이더라도 대항력 있는 임차인이 없을 것으로 예상되나, 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 현장 조사는 필수적입니다.

3. 5.

매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 없습니다.

4.

상권분석

4. 1.

토지이용계획

본 건 토지는 준공업지역에 속하며, 중로1류(폭 20m~25m)에 접해 있습니다. 또한 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

외국인 등 주택용도 취득에 대한 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있으나, 지정기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지로, 경매 진행 시점에 따라 해제될 가능성이 있습니다.

4. 2.

주변 환경

본 건이 속한 효마을타운은 다세대 주택들이 밀집한 지역에 있으며, 인근에 공장 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 일부 소음 및 환경적 요인이 있을 수 있습니다.

5.

생활정보

5. 1.

건물 구조 및 이용상태

본 물건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 4층 402호이며, 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 새시창호로 되어 있습니다. 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

5. 2.

설비 내역

위생 및 급·배수 설비, 난방 설비, 도시가스 설비 등이 되어 있습니다.

5. 3.

면적 정보

* 토지면적: 22.08㎡ (약 6.68평)

* 토지지분: 22.08㎡ (약 6.68평)

* 건물면적: 55.01㎡ (약 16.64평)

* 건물지분: 55.01㎡ (약 16.64평)

5. 4.

건축물대장 요약

* 건물명: 효마을타운

* 주용도: 공동주택(다세대주택)

* 해당 호수: 313동 4층 402호

* 층수: 4층

* 주요 특징: 철근콘크리트구조, 총 19세대.

* 참고: 건축물대장 상 사용승인일(1971.04.15)과 주변 유사 건물의 건축 연도(1992년 추정) 간 차이가 존재하며, 이에 대한 확인이 필요합니다.

6.

잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 실제 거주자 또는 임차인의 권리관계 및 대항력 유무에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

* 건축 연도 불명확: 건축물대장 상 사용승인일과 실제 건축 시점 간의 차이가 있어, 건물 노후도 및 상태에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

* 주변 환경: 공장 등이 혼재된 지역으로, 주거 쾌적성 및 소음 발생 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획 제한: 토지거래계약 허가구역(지정기간 만료 예정) 및 상대보호구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 및 거래 시 일부 제한이 따를 수 있습니다.

7.

종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구 청천동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 1억 2,100만원입니다. 권리 분석상 낙찰자는 모든 권리를 소멸시키고 깨끗한 상태로 부동산을 취득할 수 있습니다. 임대 관계가 미상이지만, 인수하는 보증금이 없는 점은 긍정적입니다. 주변 시세와 건물 연식(추정 1992년)을 고려할 때, 적정 수준의 감정가로 판단됩니다. 다만, 건축물대장 정보와 실제 건물 상태, 임대차 관계 등에 대한 추가 확인이 필요합니다.

8.

투자 포인트

* 권리 분석상 안전성이 높아 낙찰 후 인수되는 부담이 적습니다.

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 동시에 취득 가능합니다.

* 주변 시세 대비 저평가된 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9.

예상 입찰가

본건의 감정가는 121,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 주변 유사 다세대주택의 거래가는 연식 및 면적에 따라 60,000,000원에서 150,000,000원까지 분포하고 있습니다. 특히 2015년 준공된 전용면적 43.15㎡의 그랜드뷰가 150,000,000원, 2003년 준공된 전용면적 67.21㎡의 하나빌리지가 120,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건(전용면적 55.01㎡, 추정 건축 연도 1992년)의 적정 시가는 110,000,000원 ~ 125,000,000원 범위로 추정됩니다.

감정가 121,000,000원을 기준으로, 경쟁 상황 및 본인의 투자 성향에 따라 90% ~ 105% 수준의 입찰가 결정이 예상됩니다.

따라서, 110,000,000원 ~ 127,000,000원 사이에서 입찰가격을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.