나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512770 [1] 인천광역시 계양구 효성동 404-2 송광빌라 에이동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 계양구 효성동 소재 "효성2동 주민센터" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지대로서, 주변환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 5층건물 내 제4층 제402호로서, - 외벽 : 몰탈 위 페인트 등 - 창호 : 새시 창호 등 임.

이용상태

'다세대주택'으로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 장방형 토지로서, '공동주택' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2040 인천광역시 경관계획(자세한 사항은 건축과 문의 032-450-5594)),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

물건 비고

건물 외벽에 '1동'으로 표기되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512770 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 효성동 404-2 송광빌라 에이동 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 111,000,000 원

토지면적: 25.60㎡ (약 7.74평)

건물면적: 55.02㎡ (약 16.64평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서울보증보험 (SGI)

건물 준공일: 2002년 5월 25일

2. 입지조건

대상물건은 인천광역시 계양구 효성동 소재 "효성2동 주민센터" 서측 인근에 위치함.

주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역이며, 주변 환경은 보통 수준임.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

토지는 인접 도로와 등고평탄한 장방형 토지이며, 공동주택 건부지로 이용 중임.

북측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획상 준공업지역, 가축사육제한구역, 건축법상 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약 허가구역(2025.08.26.~2026.08.25.)에 해당함.

3. 권리분석

말소기준권리: 인천지방법원 2021카단106450 (인천신용보증재단 가압류, 2021-10-26 접수)

집합건물 등기부상 권리내역:

소유권 이전 (갑10, 갑11): 문해자, 박현철 (상속)

주택임차권 (을7): 한국토지주택공사 (90,000,000원). 등기부상 말소로 기재되어 있으며, 물건명세서상 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸 예정임.

가압류 (갑13): 인천신용보증재단 (29,898,436원, 말소기준권리)

압류 (갑14): 북인천세무서장

강제경매 (갑19): 서울보증보험 (97,197,533원)

인수 대상 권리(보증금 합계): 0원. (임차인의 보증금은 말소 예정이므로 인수 대상이 아님)

임차인 현황:

* 한국토지주택공사

보증금: 90,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-12-29

확정일자: 2020-11-24

배당신고일자: 2022-08-24

대항력: 없음

비고: 서울보증보험의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸 예정임.

4. 상권분석

주변 유사 물건 최근 매매 사례 (2026년 7월 기준):

- 남양연립 (1979년 준공, 49.49㎡, 80,000,000원)

- 향림대궐빌라 (1994년 준공, 41.67㎡, 69,700,000원)

- 청하빌라 (1993년 준공, 56.1㎡, 90,000,000원)

본 물건(송광빌라)은 2002년 준공으로 주변 비교 대상 물건들보다 건축 연도가 최신임.

비교적 최신 연식과 유사한 면적을 고려했을 때, 최근 매매가 평균(약 7,000만원~9,000만원)보다 감정가(111,000,000원)가 높게 책정되어 있으나, 신축 연식의 차이를 감안하면 적정 수준으로 판단됨.

평당 시세는 비교 대상 물건들의 경우 약 530만원 ~ 550만원 수준이었으며, 본건의 감정가를 기준으로 하면 약 670만원 수준으로 산정됨.

5. 생활정보

주변에 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능함.

"효성2동 주민센터"가 인근에 위치하며, 대중교통(버스정류장) 접근성이 양호한 편임.

제공된 정보상 주변에 혐오시설에 대한 언급은 없음.

6. 잠재적 리스크

임대관계 미상: 임대차 관계가 불명확하나, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없으며 보증금 인수 대상이 아님.

건물 외벽 표기: 건물 외벽에 '1동'으로 표기되어 있는 점은 소유권 또는 관리상의 특이사항으로 간주될 수 있으나, 건물 등기부상 'A동'으로 표기되어 있어 큰 문제는 없을 것으로 예상됨.

토지이용계획상 일부 제한사항: 가축사육제한구역, 건축법상 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역, 토지거래계약 허가구역 등은 향후 토지 이용 및 개발에 제한이 될 수 있음.

SGI 인수조건 변경: 채권자인 서울보증보험의 인수조건 변경 사항은 입찰 시점에 따라 조건이 달라질 수 있으므로, 입찰 전 최종 확인 필요.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 계양구 효성동에 위치한 송광빌라 내 다세대주택임.

2002년 준공으로 비교 대상 물건들에 비해 신축 연식이 최신이라는 장점이 있음.

임차인이 존재하나 대항력이 없고, 채권자(서울보증보험)의 말소 동의로 인해 매각으로 소멸되므로 보증금 인수 부담이 없음.

감정가 111,000,000원은 최근 유사 연식의 주변 매매가보다는 높으나, 신축 연식의 차이를 고려하면 타당한 수준으로 판단됨.

소유권 및 기타 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정으로 권리상 매우 깨끗한 물건임.

8. 투자 포인트

최신 건축 연식: 비교 대상 물건 대비 신축 연식으로 하자보수 및 유지관리 측면에서 유리함.

인수 부담 없음: 임차인이 존재하나 대항력이 없고 보증금 인수 부담이 없어 안전하게 명도 가능함.

양호한 입지: 주거 지역 내 위치하며 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 보통 이상임.

권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸되어 권리 분석이 매우 용이함.

9. 예상 입찰가

감정가: 111,000,000원

최근 주변 시세 (비교적 노후된 물건): 69,700,000원 ~ 90,000,000원

본건의 신축 연식(2002년)과 권리관계의 명확성을 고려할 때, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적임.

경매 특성상 감정가 대비 할인율을 적용하여 입찰가를 고려할 수 있으나, 신축 연식과 권리상 이점을 고려하면 지나치게 낮은 입찰보다는 시세 대비 적정 수준에서 접근하는 것이 유리함.

예상 입찰가 범위: 95,000,000원 ~ 105,000,000원.

(본 입찰가 제시는 현재까지 파악된 정보를 바탕으로 하며, 실제 현장 조사 및 추가 정보 확인 후 최종 결정이 필요함.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.