나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512749 [1] 인천광역시 부평구 부개동 500-1 부개5단지주공아파트 501동 1층103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부개동 소재 '인천부광초등학교' 동측 인근에 위치하여 주위는 근린생활시설, 아파트, 다세대주택, 공원 등이 소재하는 등 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식조 평슬래브지붕 지1/20층 건 내 제1층 제103호로서, (사용승인일 : 1998.06.18) 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지 도매 및 내부 인테리어 마감 등 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 아파트(방 3, 거실, 화장실, 주방, 식당 등)로 이용중임.

설비내역

본건은 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 필지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 각각 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

부개동 500-1 :제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(부개 택지개발사업지구), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-02-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.),도시관리계획 입안중(2025-07-18)(부개 지구단위계획구역)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512749 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부개동 500-1 부개5단지주공아파트 501동 1층 103호

용도: 아파트

감정가: 301,000,000원

토지면적: 31.28㎡ (약 9.46평)

건물면적: 59.99㎡ (약 18.14평) (전용면적 기준)

토지지분: 31.28㎡

건물지분: 59.99㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 오OOOOOOO

특이사항: 유동화 물건

건축 연도: 1998년 (준공: 1998년 6월 18일)

집합건물 정보:

* 건물 구조: 철근콘크리트 벽식조 평슬래브지붕

* 총 건축 면적 (501동): 9640.74㎡ (약 2916.65평)

* 동별 세대수 (501동): 120세대

* 총 주차 대수 (단지 전체): 1317대 (지하 965대, 지상 352대)

* 해당 동 최고층: 20층

* 해당 동 최저층: 1층 (지하 1층 포함)

* 전용면적: 59.99㎡ (약 18.14평)

* 분양면적 (추정): 약 80.34㎡ (약 24.3평) (501동 총 면적/세대수 기준 추정)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 인천광역시 부평구 부개동 소재 '인천부광초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 아파트, 다세대주택, 공원 등이 소재하여 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인접 도로상태: 북측 및 동측으로 각각 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 용도지역: 제3종일반주거지역

* 지구단위계획구역: 부개 택지개발사업지구

* 제한사항: 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법)

* 허가구역: 토지거래계약에관한허가구역 (2025.8.26. ~ 2026.8.25.) - 현재 지정 기간 내에 해당합니다.

* 도시관리계획 입안중 (2025.7.18.) - 부개 지구단위계획구역 관련 사항이 입안 중입니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 8월 11일 접수된 오에스비저축은행의 근저당권 (을17, 360,000,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리 이후 접수된 권리(을20, 갑6, 갑7, 갑8)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 461,438,759원

* 소유권 변동:

* 1998-10-12: 김의수 소유권 이전 (갑1)

* 2006-07-21: 신병철 소유권 이전 (갑4)

* 2018-02-28: 김의준 소유권 이전 (갑5)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상임

* 주의: 임대 관계가 미상으로, 실제 점유자가 있을 수 있으며, 이에 따른 인수 또는 명도 관련 문제가 발생할 수 있습니다. 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 실제 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

해당 물건은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 일반 주거지역에 위치하고 있습니다. 주변에 학교와 공원이 있어 주거 환경으로서는 기본적인 편의성을 갖추고 있으며, 근린생활시설이 인접하여 일상생활 영위에 필요한 시설 이용이 가능합니다. 대규모 상업 시설이나 특별한 산업 단지가 인접해 있지는 않으나, 지역 커뮤니티를 형성하는 주거 상권으로 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교육시설: 인천부광초등학교가 동측 인근에 위치하여 초등 교육 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 단지 정보: 부개5단지주공아파트는 1998년에 입주한 단지로, 총 13개 동, 1,317세대로 구성되어 있습니다. 본 물건이 속한 501동은 20층 높이의 건물이며, 총 120세대가 거주하고 있습니다. 단지 내 차량 1,317대를 주차할 수 있는 시설을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 유동화 자산으로 경매 절차가 진행되는 물건으로, 일반 경매 물건과 다른 절차적 특징이 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한:

* '토지거래계약에관한허가구역'으로 지정되어 있어, 외국인 등 주택 용도 취득 시 허가가 필요하며, 현재 지정 기간(2025.8.26. ~ 2026.8.25.) 내에 있습니다.

* '도시관리계획 입안중' 상태로, 향후 지역 개발 계획에 따라 용도 및 규제가 변경될 가능성이 있습니다.

* 건축 연령: 1998년 준공되어 건축된 지 약 28년이 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 임차인 관계 불확실성: 임대 관계가 미상으로, 실제 점유자가 존재할 경우 명도에 시간이 소요되거나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구 부개동에 위치한 아파트로, 주변 학군 및 교통 환경이 양호한 편입니다. 1998년에 준공되어 약 28년이 경과한 노후 아파트이며, 유동화 물건이라는 특이사항과 토지이용계획상 일부 제한사항이 존재합니다. 권리상 인수할 부담은 없어 보이나, 임대 관계가 미상인 점은 명도 관련 주의가 필요합니다. 최근 인근 아파트 실거래가격을 고려할 때, 감정가 대비 시장 가격이 높게 형성되어 있음을 알 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역: 초등학교가 인접해 있고 주변 편의시설이 갖추어진 일반적인 주거 지역에 위치하여 안정적인 수요가 기대됩니다.

* 최근 실거래가 상승: 제공된 최근 실거래 데이터를 볼 때, 해당 단지 또는 유사 면적의 아파트 가격이 상승 추세에 있음을 시사합니다.

* 개발 계획 잠재력: 도시관리계획 입안 중인 사항이 완료되면 지역 가치 상승의 잠재력이 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 해당 면적(59.99㎡)의 아파트 실거래가는 2026년 7월 기준 12층~19층이 32,000만원에서 39,500만원 사이에서 형성되었습니다. 본건은 1층에 위치하며, 감정가는 301,000,000원입니다. 1층이라는 점과 최근 실거래가 중 가장 낮은 가격(32,000만원)이 19층이었던 점을 감안할 때, 1층의 가치는 상대적으로 낮게 평가될 수 있습니다. 그러나 시장 가격이 감정가보다 높게 형성되어 있는 점을 고려하여, 낙찰 가능성을 높이면서도 합리적인 수준의 입찰가 산정이 필요합니다.

이에, 현재 시장 상황 및 1층이라는 점을 감안하여 예상 입찰가를 325,000,000원으로 산정합니다. 이는 감정가(301,000,000원) 대비 약 8.0% 높은 수준이며, 최근 최저가 실거래가(32,000,000원)와 유사한 가격대입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.