나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72402 [1] 경기도 남양주시 화도읍 창현리 447-11 월드그린타운 104동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JM · 평가일 2025.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 창현리 소재 "마석중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택이 주를 이루는 주거지대로서, 인근으로 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 경춘선 "마석역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건내 제2층 제202호로서 외벽 : 벽돌붙임마감 등 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감 등(탐문조사) 창호 : 샷시이중창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(별첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 서측 하향의 완만한 경사지를 대지조성하여 공동주택건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 6~7미터의 다세대주택 단지내 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책구역(1권역), 토지거래계약에 관한 허가구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

남양주지원 2025타경72402 (1)

경기도 남양주시 화도읍 창현리 447-11 월드그린타운 104동 2층202호

다세대주택

감정가: 150,000,000원

토지면적: 36.93㎡ (약 11.17평)

토지 지분: 36.93㎡ (약 11.17평)

건물면적: 59.81㎡ (약 18.09평)

건물 지분: 59.81㎡ (약 18.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서울보증보험

건물명: 월드그린타운

건축년도: 2013년 (사용승인일 기준)

구조: 철근콘크리트구조 (4층 건물 내 2층)

2. 입지조건

본건은 경기도 남양주시 화도읍 창현리에 소재하며, "마석중학교" 동측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택 및 단독주택이 밀집된 주거지역으로, 학교와 근린생활시설 등 생활 편의시설이 소재하여 주거 환경이 양호합니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 경춘선 "마석역"이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다.

남측으로는 폭 약 6~7미터의 다세대주택 단지 내 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2020년 5월 20일 신용보증기금 근저당권 (228,000,000원) 입니다.

매각으로 인해 대부분의 권리는 말소될 예정입니다.

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사 (LH)

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019년 12월 27일

확정일자: 2019년 11월 04일

배당신고일자: 2023년 09월 07일

대항력: 없음

비고: 본 건은 특별매각조건으로 인해 인수되는 임차보증금이 없습니다.

3.2. 등기부 현황

* 소유권 보존 및 이전 내역: 정영심, 엄도연, 황예란 순으로 소유권이 이전되었습니다.

* 을11 (2023-09-07): 한국토지주택공사 주택임차권 (120,000,000원) - 말소 예정

* 을10 (2020-05-20): 신용보증기금 근저당권 (228,000,000원) - 말소기준권리

* 갑8 (2025-09-26): 서울보증보험 강제경매 (126,588,492원) - 말소 예정

* 총 등기부채권 합계: 348,000,000원

특별매각조건: 신청채권자 겸 주택임차권 승계인인 서울보증보험 주식회사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 임차보증금을 인수할 필요가 없음을 의미합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 창현리 일대는 주로 다세대주택과 단독주택으로 구성된 주거 밀집 지역입니다.

인근에 근린생활시설이 분포하여 주거 생활에 필요한 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

시내버스정류장이 인접해 있고, 경춘선 "마석역"을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량으로의 접근성도 양호합니다.

5.2. 교육

"마석중학교"가 동측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

5.3. 편의시설

주변 근린생활시설을 통해 다양한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

5.4. 건물 구조 및 설비

철근콘크리트 구조의 4층 건물 중 2층에 위치하고 있으며, 외벽은 벽돌붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 이중창호입니다.

위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 화재탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 제1종일반주거지역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* "SGI 인수조건 변경" 및 "선순위임차권" 관련 특수 조건이 있으나, 등기부상 한국토지주택공사의 주택임차권이 말소 예정이고 특별매각조건에서 임차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 하고 있어, 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 화도읍의 주거 밀집 지역에 위치한 다세대주택입니다.

인근에 학교와 역세권(마석역)이 있어 주거 편의성이 좋으며, 건물 상태 역시 일반적인 다세대주택 수준으로 평가됩니다.

권리 관계가 명확하여 매각 후 별도의 인수 부담이 없을 것으로 예상됩니다.

주변 환경에 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

8. 투자 포인트

* 매각 후 모든 권리가 말소되어 명확한 권리 상태를 확보할 수 있습니다.

* 특별매각조건에 따라 임차보증금 인수 부담이 없어 안전하게 투자할 수 있습니다.

* 마석역 역세권 인근의 주거 지역으로 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

본건 감정가는 150,000,000원입니다.

인근 유사 물건 거래 사례 분석 결과, 해당 물건과 면적 및 연식, 층수 등을 고려했을 때 3.3㎡당 약 223만원 수준의 거래가가 형성되어 있습니다.

이를 바탕으로 볼 때, 본건의 시세는 약 130,000,000원에서 140,000,000원 수준으로 판단됩니다.

따라서, 낙찰 후 시세차익 및 보유 이익을 고려하여 135,000,000원 (1억 3,500만원) 내외로 입찰가를 산정하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

본 입찰가는 시장 상황 및 경쟁률에 따라 변동될 수 있으므로, 최종 입찰 시에는 충분한 시장 조사를 기반으로 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.